焦点别墅网  人物观点   2007-8-27  

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2007年8月24日，由搜狐网、焦点房地产网、焦点别墅网举办的“八大代理行纵论京城别墅——年中北京别墅市场谜局解读”论坛在京举行。以下为北京成业行投资顾问有限公司总经理助理赵毅博士在会上的发言概要：

我认为在一个发展良好的国家，如果没有别墅产品，是不可思议的。这句话主要是针对别墅用地的限地令而讲的。我个人有一个看法，政策虽然不是我们自己制定的，但我们可以提出自己的思辨，提出我们的建议。北京的别墅市场或者说全国其他各地的别墅市场的走向，能够说明一些问题。如果从宏观角度来讲，最终的问题还是要回到土地、政策上来。

一个城市如果没有别墅会逊色不少

我看到一个数据，2007年1至6月，北京别墅市场新批准的销售别墅是1243套，面积大约是41万平方米，与去年同期相比，下降了大约50%。以这个下降速度来讲，如果要一直这样禁下去的话，将来我们看不到纯别墅的产品，只能看到联排、叠拼之类的类别墅，别墅就没有了。前一阵我们搞过一段城市发展的规划研究。我想，从城市的规划整体来讲，如果这个城市没有别墅高端产品的话，这个城市一定会逊色不少。

政策不能搞一刀切

我们成业行成立12年了。在这12年的全案代理工作中，我们做了大量的前期市调、定位、策划，包括后期的销售推广，现在又成立了开发公司，形成了一个集团。这其中，我们在北京也做过一些别墅项目。从土地放量来看，今年在二三线城市做项目，就发现一个问题，在北京，大家都说我们的土地资源越来越稀缺。然而，实际上我们国家的土地资源分布是不均匀的，比如说山东的东营市，那里是黄河的三角洲，每年黄河上游带来的黄土、泥沙能冲积出很多新的土地。它的城市人口，中心城区就50万人，所以它的房地产商要搞开发的话，肯定往大户型走，往高端走，在那个地方只有独栋别墅卖得好，要搞90平米以下小户型，没有人买，经济适用房都在130平米。所以，我个人认为，无论政策也好，还是运作也好，不能搞一刀切，这是我的中心思想。

别墅是一种高档房产品，对象是购买力很强的人，也就是我们所说的大款富人，我们有一种体会，房地产既然已经市场化，一定要按市场规律来办事，如果不遵循规律的话，最后反而会适得其反。比如说国家宏观调控三次叫停别墅建设，共同造成的结果是本来目的要抑制房价，但是没有把别墅和普通住宅区分开。别墅销售和普通住宅的规律不一样，这样一叫停，客观成为别墅价格上扬的助推器。当然，我们也不能盲目迷信和夸大市场的作用。市场也会有需要调控的时候。

不知道将来别墅的发展走向怎么样，但是我自己估计，在2007年下半年，北京别墅肯定还是需求会更加地上涨，它的价格也会随着上涨。我们知道经济规律就是这样，越稀缺，价格就越上涨。

远郊别墅用地不会对普通住宅用地造成竞争

从制定限制别墅用地的政策初衷来讲，有的官员、专家有一个说法：别墅用地因为容积率太低，造成了土地资源的浪费，这个问题我们也可以换一个角度看，别墅的选址一般都是远离城市，远离中心区。我们说，中心区别墅这种东西是个案、个例，是很少的，一般别墅选址都在远郊。目前来看，北京的新增别墅区主要集中在怀柔、昌平、潮白河、泛CBD别墅区。这些地方不一定就是良田、耕地，这些地方开发别墅区是有好处的，像这些地方如果要建成普通住宅，对于一般的打工族来讲是困难的，他们要到城区上班，很难解决交通成本和时间成本，因此说像这样的别墅用地并不会对普通住宅用地造成竞争。

别墅给更多的人创造了就业机会

现在社会上有一种仇富思潮，是采用二元对立的思维方式，把穷人和富人对立起来，这个问题怎么看？邓小平在改革开放之初说过一句话，他说要让一部分人先富起来。实际上这只是前半句话，后半句是让先富起来的人带动大部分的人一起致富。我的理解是一部分人先富起来可以办公司，可以买别墅，但他同时也就给更多的人提供了就业机会。这不仅包括，一个公司里可以装下多少员工。比如，他买一个别墅，需要物业，非常规范的物业管理，物业公司进来，就给工人提供了就业，还有配套等等。从给更多的人创造就业机会来讲，也没有必要限制别墅的开发。一刀切限制别墅用地，应该是不可取的。

物业税对别墅项目不会产生较大影响

最近一两天，房地产协会建议开征物业税，目的是抑制房价。今天的议题也有一个说政策对别墅的影响。对于别墅的购买者来讲，因为是大款，他交得起物业税，利国利民都是好事，政府增加财政收入，可以用这笔钱投资建设更多的经济适用房，廉租房，但是物业税这个问题对别墅项目不会产生较大的影响。物业税不可能开征得很不尽人情，对于大款来讲，是九牛一毛。我有个朋友住在丽水山庄，物业就是三千多块钱，比普通的打工族一个月的工资还多。

目前我们实行的是土地出让金制度，如果再开征物业税的话，可能涉及到重叠的税收。这也是值得政府在制定政策的时候要考虑的问题。别墅的建安成本一般来讲低于普通住宅，别墅的价格我们看它高主要是容积率，就是占的土地大。所以说开征物业税会涉及到土地出让金，总得来讲，物业税如果开征，肯定会对抑制土地性投资起到相当的作用。如果你认为开征物业税，有两套或更多房子或者别墅的人肯定就会把这个东西卖了，这个想法太天真了。因为要抑制物价，主要是针对某些炒房者，炒房者的经济能力在某种限度内有用，所以说从经济型角度来看，开征物业税也好，抑制房价也好，我们这个政策都不能搞一刀切。如果一刀切的话，等于说又回到了过去整体计划经济时代，是一种倒退。我们认为，房价是一个非常复杂的综合问题，构成房价上涨的因素非常多，因此宏观调控，抑制房价，单靠一招一式不能见效的。别墅土地放量越少，只会导致别墅的房价越来越高，反而刺激房价高涨。我们认为07年下半年整个别墅市场肯定会价格和需求共同走高。