北京成业行房地产投资顾问有限公司 总监 蔡军

序

我赞同2008年北京的房地产市会调整的观点，调整的动力主要来自于市场本身，而不是宏观调控政策。

2007年极速蹿升的价格改变了市场的供求格局，租售比已严重失衡，投资（投机）空间压缩，真实需求被压迫，导致销售量急剧下降，但开发商基于过往房价神话般增长的经历和对08年高企的预期，无视销售下滑的趋势，仍然抬价惜售，造成“滞涨”的局面。这种局面不可能长期维持，自发调整的苗头年底已经出现。

奥运的概念不足以支撑房价如此增长，同样，由于目前的价格没有成交量的支撑，可以认为只是虚拟的价格。所以，在市场经济规律和宏观调控政策的双重作用下，2008年的调整在所难免。

市场将如何调整？调整的空间有多大？会不会引起雪崩？要回答这些问题，还需对北京房地产市场进行回顾。

价值埋没阶段

北京，作为中国的首都，政治、经济、文化的中心，房地产市场从97年进入飞速发展阶段以来，历来是全国的关注焦点。但北京当时的房价，却并没有像一般常人想象中那样，一直阳春白雪、曲高和寡。当同为一线城市的上海内环线房价突破2万元/平方米的时候，北京的平均房价水平还长期徘徊在5000元/平方米以内，主城区的房价也多数在万元以内。甚至2002 年入世、申奥成功的双重利好消息影响，出现大量的大盘和不可遏制的增长态势，房价也没有出现大幅上扬的情况。统计数据表明，03年的房价比02年的房价还略有下跌。从2000-2004年，5年间全市商品房销售价格呈现出基本平稳、波动上升的态势（见图）。商品住宅平均售价基本在4450-4750元/平方米之间波动，年均上涨1%，涨幅低于全国6个百分点，与上海及全国的单价比也由2000年的1：0.73：0.43变为2004年的1：1.21：0.54。可以说，北京的房价水平，与北京作为全国首都和政治经济文化中心的背景、包括北京在世界大型城市中所处的地位，并不相符。

价值的发现

可以说，在2004年以前，相对于北京在全国和国际上的地位，北京的房价水平长期保持在较低的水平，甚至低于国内其他的一线城市。价值的低估必然导致其价值的重新发现。于是，从2004年开始，北京的房价也逐渐开始进入上升通道。而颇为巧合的是，2004年也正是国家对房地产加强宏观调控、“ 8. 31 大限”等法律法规正式通过的一年。时至今日，我们仍然可以把2004年作为全国房地产市场进入政策法规年的开始。金融政策、市场规范规定、土地政策等一系列政策的通过，北京的房地产价格也进入了快速上升的通道。至2006年年底，北京的普通住宅新建商品房均价已经超过1万元/平方米。短短的两年时间，价格已经翻了一番还多，销售量也大幅增长。

价值的超越

从2004-2006年，销售价格和销售量的大幅增长带来了市场供销两旺的繁荣局面。但是，进入2007年以来，北京的房地产市场已经出现了一些微妙的局面。根据北京市建委发布的新楼盘预售信息显示，从2007年1月到10月1月，北京市房屋销售价格总指数累计为110.6%，新盘均价从06年底的1万元/平方米，首次突破15000元，达到15324元/平方米的水平，涨幅远超历年水平。与此同时，楼盘的销售速度却在开始下降。根据北京市统计局数据，1月至10月北京市商品房现房销售面积394.6万平方米，期房销售面积1253.9万平方米，分别比2006年同期下降26%和5.7%。其中，住宅现房销售286.3万平方米，下降32.8%；住宅期房销售1062.5万平方米，下降10.3%，出现了价增量跌的情况。根据市场经济规律，一般商品的销售价格增长，销售量却持续下滑，表明商品的价值和价格开始发生背离。成交价格虚高的背后，缺乏真实有效需求的支撑。

    （从上图可以看到，05年尤其是07年以来北京的房价急剧上涨，超越了正常的价格曲线走势）

价值的回归

根据“看不见的手”的基本市场经济规律，一种商品价值与价格出现背离，由于生产要素的自动分配，价格总有向其真实价值回归的趋势。07年以来，由于奥运概念的支撑，加上土地供应的稀缺、开发商对利润的追求、卖方对未来市场升值的预期等多种因素的综合作用，房价大幅上涨，与此相对应的是购买门槛提高带来的真实购买能力的相对萎缩，房地产市场开始出现了量增价跌、有价无市的局面。如三元桥附近某著名楼盘，7月份二期销售均价在14000元左右，10月份三期开盘即跳空高开到20000元以上。又如中关村某小户型楼盘，7月份销售均价还在15000元左右，10月份销售均价即上涨到26000元，最高单日价格上涨幅度超过1000元，这已经很难用正常的市场需求来解释。由于国家限制囤房惜售的行为，不排除某些开发商借助涨价，人为控制销售速度，以部分达到囤房惜售的目的，以实现利润的最大化。

目前，北京房地产市场已经出现了典型的“滞胀”局面，即成交量停滞甚至出现下降，而价格却不降反升。我们说，当市场出现了价格与价值背离的时候，就有泡沫存在。泡沫一旦形成，价格总有向真实价值回归的趋势。市场是由供需双方构成的，当购买门槛越来越高，超出了需求方的购买能力，购买需求难免会被抑制。就好像一个身高1.8米的人想摘树上的果子吃，如果树上的果子高2米，跳一跳还勉强可以摘到，如果果子高3米再好的跳高能手也只有望果兴叹了。一旦真实的有效需求被抑制，单纯的依靠投机炒房增长的市场显然是危险的，深圳房地产市场近期的变化已经给我们敲响了警钟。如果说某些开发商在这当口还存在着捂盘惜售的心理，我们建议，房市就像股市一样，不要想吃全鱼，中段鱼的味道是最鲜美的。悉尼等城市的经验告诉我们，奥运会后一个城市的房价往往是下跌的，到那时，就像退潮时海滩上的鱼一样，走得最晚的人往往很难全身而退。全身而退，此当其时。

但除非整个房地产市场都因为盲目而失去了理性，房价继续上涨成交量继续萎缩直至最后大多数开发商资金链断裂，我们不认为08年奥运后北京的房地产市场会出现雪崩的情况。这个判断的依据来自于北京市未来发展的前景和未来人口增长带来的有效需求。举一个数字为例：2006年一年北京市即新增外来人口50万人，这50万人必然会有安家置业的需求。加上北京市原有的每年新增购房量，我们认为在北京房价下跌存在着一个由真实购买力构成的支撑底线。这个底线就是由每年正常房价增涨幅度构成的一个未来房价上涨的正常合理水平。由于通货膨胀、资产增值等因素的存在，加上与社会物价上涨幅度相适应，每年房价有一个正常的上涨幅度是合理的。如果按照1999-2006年往年的房地产价格走势做一个分析，我们就可以发现：如果按照1999-2005年7年间北京房地产价格平均增长率估算，2008年的房屋均价合理水平应该在9000元；如果按照1999-2006年8年间房地产价格平均增长率估算，2008年的房屋均价合理水平应该在12000元。即均价范围在9000-12000元之间，大致相当于06年下半年到2007年年初的市场价格水平，北京市房价会受到真实有效购买力的强劲支撑。 

所以，2008年又可以称作回归年，真实的价值回归。

（本文得到总经理邵念强博士的指导）