成业行投资顾问公司      刘春云

奥运会已进入了100日倒计时，一届亚运会的举办，造就了一个蓬勃发展的亚运村；世界瞩目的奥运会，将给亚奥区域带来巨大的客流、资金流、信息流等，将进一步促进区域价值的快速提升。曾经的亚运村概念已经悄然的淡出市场，随之而来的是亚奥区域自我展现的时候了；奥运工程建设已进入尾声，现在正步入经营阶段，将使整个亚奥区域经济活力再现。

房地产市场在经历一系列政策的洗刷、调整后也逐渐回归了合理性；而相对于酒店服务式公寓而言，并为受到其影响，奥运会的召开，也正是酒店服务式公寓大展拳脚的时候，酒店地产演绎从此开始了……

市场供应紧缺

随着近期围绕奥运一系列配套设施紧锣密鼓的建设，大型商业的进驻弥补了区域商业市场的短缺，就连曾一度倒闭的商业项目也因奥运临近另辟蹊径，做起了“旧貌换新颜”的改装之路，例如安立路西侧原永乐生活电器被国美电器吞并后，房屋一直闲置，现改装为翰海苑洗浴健身中心作为亚奥区域配套重新粉墨登场；
商业配套的跟进，对酒店服务式公寓需求市场及提升亚奥区域整体形象起到助推作用，酒店服务式公寓成为众多投资者瞩目的焦点；早先，区域酒店业市场一直处于较尴尬的状态，高不成低不就的酒店形式，导致了酒店业市场在区域发展未有太大起色；马哥孛罗酒店的进驻使区域酒店档次上了一个台阶；如家酒店以及亚奥国际酒店的进驻，为经济型酒店市场发展埋下了伏笔；
由于奥运经济的一路看好，区域酒店业已逐步形成四面开花，群雄逐鹿的区域供应局面。从整体市场来看，奥运会对酒店业的需求将出现近160家左右的短缺；从区域市场酒店服务式公寓看，酒店服务式公寓有近40个，共有近3万个房间，供应市场明显不足。

需求市场强劲

随着奥运场馆的落成、周边环境的改善、区域产品功能化的衍生以及整体配套设施的不断完善，使区域酒店服务式公寓需求再次爆发。奥运会的到来，将为区域带来庞大的旅游人群，来京访问的记者也约有4万人左右，而来参观赛事的每个外国游客在亚奥商圈的消费也将占到整体消费的25%-30%，这将成为酒店业需求的主要支柱人群。其次，在亚奥周边的海外公司高层管理人员，以及海外社团和驻京办的工作人员，构成了酒店服务业态的主要需求群体，对于亚奥区域内的酒店服务业态发展而言，无疑是打了一剂强心针。

价格一路飙升

受奥运经济的拉升，亚奥区域酒店服务式公寓租赁市场呈上升趋势，奥运期间公寓租金将呈倍数上涨，酒店服务式公寓是直接受益者。
从租赁情况看，酒店服务式公寓平均报价几乎比普通住宅租金高出2倍，今年一季度亚奥区域租赁成交量同比07年一季度上涨了38%，环比07年四季度上涨了25%左右；酒店服务式公寓今年一季度租金价格为6.63元/m2.天，而07年一季度酒店服务式公寓租金价格仅为5.13元/m2.天，同比上涨了29%左右；但相对于其他热点区域租金相比，CBD酒店服务式公寓租金要比亚奥区域高得多，甚至还不如中关村酒店服务式公寓的租金高。从未来发展看，升值潜力不容小视，例如目前市场经营已久的荣尊堡酒店服务式公寓，销售价格上升了1倍，日租价位涨幅也明显上升，由3元/m2.天上升到最高6元/m2.天；在售的保利金泉由开盘价上升了46%左右，酒店服务式公寓市场正迎合了奥运商机，区域市场正走向一个发展的新型商务区。 

多层次产品走向前台

 
区域酒店服务式公寓产品差异化明显，涵盖了星级酒店和经济型酒店各个层次的产品；每一个项目都有着独特的定位和客户群，真有点“乱花渐欲迷人眼”，选择不同的酒店服务式公寓产品，就选择了不同的消费观念。同质化产品逐步被市场淘汰，取而代之的是产品多层次的延伸，更人性化的酒店管理服务，提升了区域的整体品质。
从产品类型分析：第一类：偏酒店类型的酒店式公寓，产品以租为主，整体经营，以星级酒店标准做为依托，户型结构主要以零居为主，面积控制在30-50平米；第二类：偏住型的服务式公寓，产品以售为主，户型结构以二居为主，面积控制在90-120平方米；第三类：是介于两者之间的产品，酒店服务式公寓，户型结构主要以小公寓为主，面积控制在60-70平米的零居或一居，80-110平米的二居；第四类：偏商务型的商务酒店，在满足各种商务个性化需求的同时，既具备了酒店的服务又满足了ＳＯＨＯ商务区的功能，是一种综合性很强的物业管理概念。户型结构偏SOHO类型，且提供较完善的办公空间，面积大小不一；第五类：偏商旅型的商旅酒店，对硬件软件要求并不太高，只要有游泳池，餐饮等功能满足商旅需求即可，面积以小户型为主；高品质、低总价的酒店服务式公寓产品类将引领投资市场新趋势，市场发展空间较大。

区域上演挑战赛

2008年对于北京房地产市场而言是一次较为艰难的一年，经历了拐点论、政府宏观调控，收紧地根、银根的打压致使高端楼盘放量放缓。唯一未受到影响的就属酒店服务业，而最大的收益者也将是奥运核心区域的酒店服务业产品。奥运的巨大投资为这个区域的市政、交通带来了翻天覆地的变化，区域市场由胚胎期直接进入开放期，酒店服务式公寓受到了租赁市场的垂青。

另一方面，从租售情况看，以长租期为主的商务类租赁情况较为明显，除刚入市不久的马哥孛罗大厦出租率40%，但因其预留了一部分做为奥运新闻中心，洛克时代还有一部分空置房屋，其它项目如名人广场、远大中心等入住率已达到了90%以上，尽管区域商务氛围与CBD、中关村商圈相比尚不成熟，但区域租赁需求空置率已明显下降；区域在售楼盘保利金泉公寓销售也已进入了扫尾期；即将上市的富豪国际公寓以酒店式商务型公寓面市，总套数127套，户型面积以114-117平方米二居为主，市场占有量相对较低，升值空间较大，市场前景看好。

从整体发展趋势来看，酒店、酒店服务式公寓及经济型酒店正好迎合了奥运期间游客的短租需求；从长远来看，星级酒店及酒店服务式公寓发展前景较为乐观，而经济型酒店在奥运会过后，将会遭遇一定市场风险。

结论：

综合上述分析，我们不难看出，酒店服务式公寓发展前景毋庸置疑，对于投资者而言，酒店服务式公寓低门槛、高性价且易于出租与转售，与住宅、写字楼相比更具有投资价值，且租赁范围广、回报更丰厚，是一个非常有价值的投资物业产品；对于发展商而言，投资酒店服务业产品风险性较小，投资回报率较高；运营商介也把描头转向了酒店服务式公寓，酒店服务式公寓刷新亚奥区域市场的里程碑。