北京青年报   高彤

成业行房地产投资顾问公司总经理 博士 邵念强

2006年的上半年，北京房地产市场经历了颇具戏剧性的起伏，从最初由于观望所带来的冷淡，到三四月份人们结束观望，争先恐后涌入市场，呈现出持续近两个月的火爆，再到“国六条”、“国九条”出台，国家施重典整治房地产行业，市场进入又一轮观望期。可以说，经历了这样的大起大落，所有人都对2006年下半年的北京楼市抱有很多猜想、很多疑问。为此，记者走访了成业行房地产投资顾问公司总经理邵念强。

●概况：后调控时代前途不明

邵念强说，对今年下半年的房地产市场进行预测，难度可能要大过以往任何一个关口。因为宏观调控措施虽然每年都会有，但比之以往，今年先后出台的“国六条”和九部委联合发布的九点意见，前后十五项政策本身的力度要大过以往任何一年。尽管北京市围绕今年宏观调控的具体细则还没有出台，但可以肯定的是，无论是90平方米占所有开发量的70%、二手房的税费，还是其他的任何一项条文，都会对京城房地产带来深远的影响。

就目前来看，由于宏观调控的细则还在酝酿中，无论是地产商还是消费者，都处于一种观望的状态之中，因此，下半年房地产市场的走向在目前看来尚不明朗。不过，从供给和需求两方面分析，还是可以看出一个大致的轮廓。

●供给：住宅放量“大年”变“小年”

从供给层面上说，2006年本应是放量非常大的一个年份。一方面，随着奥运会的日益临近，市政府要求所有建设项目必须在奥运会开幕前的一定时期停工，所以，在这个时间关口的预设下，从今年到明年应该是众开发商赶工期、赶销售的时段，加大放量理所应当。另一方面，赶在2004年“八·三一”大限之前过关的土地，经过两年的开发，今年也到了推向市场的时候。所以，在最初的市场预期中，今年下半年应该是一个楼盘大量开盘的时期。

但是，由于五月份连续两次大规模宏观调控政策的出台，给原本准备开盘的项目带来了不可预期的变化。比如，90平方米占到市场总量的70%以上、超过90平方米首付提至三成，这些都给本来已经“万事俱备、只等开盘”的发展商提出了问题：要不要改规划、要不要重新进行审批、要不要重新申请销售许可证、要不要如期入市、要不要改变自身的资金构成……所有这些，都需要等到具体的细则出台之后才能确定，所以，目前许多开发商的状态都是在坐等细则。

其实，开发量下降在六月份已经有所显现，在下半年，这个矛盾会更加突出，尽管从土地供应上，今年是不折不扣的“大年”，但由于开发商对开发没有把握，这些土地在短时间内也难以转化成住宅的放量。所以，邵念强认为，下半年的住宅供应量很可能出现萎缩，至少不会像以往人们期待的那样迎来一次“楼市盛筵”。

●需求：强劲需求难以有效对接

与供给量的下降相比，今年的市场需求却比往常更呈现出强劲、旺盛的状况。邵念强分析说，越接近2008年奥运会，人们对北京楼市的需求就会越发强烈，因为对奥运地产的期待不仅限于北京人，外国人、国内其他地区居民以及本地人都会看好奥运会给北京楼市带来的生机，它们合并在一起就构成了对北京楼盘最大的消费群体。

同时，排除投资等其他需求，北京楼市刚性需求为主的局面在短时间内也不会有任何改变，其最直接的体现就是在今年上半年，除了市区里的房价节节攀升，通州、大兴、顺义、怀柔等郊区县的房子也受到了众人的追捧，交易量和成交价也呈“双升”的局面，这证明，已经有越来越多的人为了解决住房需求，将视线转移到房价相对便宜的地区。而从另一个层面，如果一个人不买房，那么他就会选择租房，而事实上每个月的房租与要还给银行的月供并没有太大差别，他们缺的仅是一个首付。这样，一旦他们将首付凑齐，很可能就会投入到买房大军当中。所以，在今年下半年，以及未来的一段时间内，与供应量的起伏不同，需求量的扩张是自始至终的。

因此，邵念强担心，如果说开发量、供应量的恢复需要一个开发周期作为时间基础的话，那么市场需求的释放则是瞬间的。那么，一旦有一群人放弃观望，投入到房地产市场的购买行为当中，所造成的情况很可能让实际需求在短时间内急剧膨胀。而由于一下子不可能有足够的供应来满足这些需求，那么极度供不应求背景下的市场失范就在所难免了。从这个意义上说，在今年下半年，政府的主要工作依然是通过行政和市场手段，将住房供应真正与刚性需求对接，这样才能保证年内的京城楼市不会产生过大的震动。