精品购物指南   2006年8月10日

新政考验购房人

小户型购买是否正当时

“国六条”新政的出台成为近期市场关注的焦点，其中“90平方米三七开”的规定则最为引人关注。它预示以后的房地产市场中，90平方米以内中小户型普通住宅供应量将大幅增加，小户型将由原来的稀缺产品变为市场主流产品。

虽然北京具体的实施细则尚未出台，但是新政对北京房地产的后市影响已然显现，市场购房观望气氛开始出现，但包括润枫水尚、海晟国际公寓等在内的小户型项目却依然出现了热销的景象。那么，新政背景下，小户型购买是否正当时？如何实现购买决策的理性判断？小户型市场的未来走势等成为业界内外和购房者普遍关注的话题。

城市中间地带政策影响不大

尽管北京市针对九部委《意见》的地方执行细则至今尚未正式出台，但“70%住宅建筑面积在90平方米以下”的规定所带来的影响，业界的看法已经基本趋于一致。该项政策的影响将呈曲线分布，也就是“城区和远郊的住宅受影响最大，而在中间地带的影响不大。”

中原地产华北区董事总经理李文杰认为，按照土地价格这个方向去推测，价格越高的地段影响越大，对于稍远一点地段影响不是非常大。这个会呈一个曲线分布，通常地价高的土地会在中心区域。我们从分布可以看出来，对于中间地价，通常在五环之内的位置，受到的影响不大，这是从很多产品销售中看出来的，在这些区域里面是受欢迎的。

按照李文杰的逻辑，不仅在城区之内，住宅被强迫规划成中小户型肯定将加剧供给与需求的矛盾，而且，对于那些在远郊区县的住宅影响同样巨大。因为按照目前的市场需求情况，远郊区县的主要需求在于高收入者对休闲生活的追求，并形成了以别墅、花园洋房等低密度住宅为主力的供应现状，一旦这些楼盘被强制调整为90平方米以下的中小户型，无疑将再次与需求产生错位。

故此，业界认为，虽然按照新政策，市场上中小户型的供应总量会有所上升，但真正能符合需求的小户型供应并不如预期中的那么多。所以，在相当长的一段时间内，符合市场需求的小户型仍然处在相对稀缺的状态。

城市功能完善区小户型潜力巨大

对于政策新规下的小户型市场前景，业界普遍认为存在一种功能悖论，而这种悖论的存在，使地段的价值再次得到极端的凸现，那些总体市政配套比较完善地区的小户型，无疑将受到市场的追捧，价格应该稳中走高。

“小户型的客群是对城市功能依赖最强的一个客户群体。”北京润丰房地产开发公司总经理王宇告诉记者。在他看来，购买中小户型的客户群体，大多数人自身的实力并不足以自己负担缺位的城市功能，所以，决定了中小户型应该开发在城市功能最为完善的地区，才能满足这部分人的需求。

悖论也由此而来：由于北京城市摊大饼的发展方式，目前城区的土地储备已经日渐稀少，而城市周边地区的土地所拥有的施政配套往往跟进较慢。目前，在城区周边新兴的开发区域中，也仅有清河以及朝青路等几个区域市政配套设施跟进较快。然而，在未来80%开发量都将来自城近郊区的背景下，这些新兴的居住区的市政配套跟进，往往难以满足小户型主要客户群体的需求标准。

据记者了解，在聚集了包括润枫水尚、青年汇、苹果派等多个小户型楼盘的朝青板块，将规划数十万平方米的商业面积，包括大型商场、大型超市、各类商铺、特色商业街、餐饮、酒吧、娱乐等各种商业生活配套设施。由此CBD高尚居住区域氛围日益成熟，将成为CBD东部的第二条居住物业中心带。同时，随着姚家园路、朝阳北路及青年路这三条大动脉的建设与改造彻底，CBD以东交通将更加畅通。这也是区域内小户型买家关注与看重的。

观望并非理性购买决策

“我们的市调结果表明，认为现行调控政策对自身购房没有影响的，占到被调查者的40%，而去年仅是16%，原因是各种各样的，但是调查的主要对象是准备购房的人。”伟业顾问副总赵铁路表示，这一结果也值得所有关注中小户型的购房者关注。

所以，有业界人士认为，观望并不是理性的购买决策。“购房者应该明白，中央的调控政策的着力点在于稳定房价和供应结构调整，而不是要房价下跌。”成业行投资顾问公司总经理邵念强表示。

据一项针对“小户型购买需求”的网络调查显示：有近八成的网友有在近期或近一两年购买小户型的需求，同时认为“只要产品适合，不考虑时机”的被调查者也占到了四成。而记者从润枫水尚、海晟国际等市场热点小户型项目了解到，目前项目被买家普遍看好，特别是主打现代欧洲建筑、四重精装的润枫水尚自5月底销售以来，销售额已近四个亿。

故此，在这样的情况下，该出手时就出手显然是更为理性的购买决策。