刊登于《百年建筑》2007年5月第五十四期

北京成业行投资顾问有限公司 邵念强  赵 毅

随着我国房地产业的快速发展，市场上的物业类型逐渐增多，供应量持续增加，市场竞争也日趋白热化。作为一种新型的房地产产品，酒店服务式公寓在北京、上海、广州等大中型城市蔚然兴起，具有良好的市场前景。对于开发商来说，酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强，减少了市场风险，增加了投资收益；对于投资者而言，酒店式公寓因其户型较小，总价较低，投资回报率通常高于普通住宅，因此受到了人们的青睐。

一、北京奥运引发酒店式公寓投资热潮

建于80年代初的北京建国饭店是我国第一家酒店服务式公寓。建国饭店在规划设计时考虑到，有些旅居时间较长的客人实际上不愿意长期在营业性餐厅就餐，因此就在六至九层的长期包房中增设了厨房。这种超出了酒店房间常规配置的居所一经推出，就被美国大使馆全部租用，用作其外交人员的公寓。这样的公寓与酒店是一体的，也有人称之为“公寓式酒店”。

随着北京2008奥运会的临近，北京的酒店物业市场已经显现出了投资良机，酒店房价借势于2008北京奥运会而走上了快速增长的道路。由于市场需求不断上升，酒店式公寓在北京市场也逐步升温。以中关村的纽约客为例。这座塔楼的6至15层为酒店式公寓，2004年11月开盘时的销售均价为8，000元/平方米，到2007年1月已升为16,000元/平方米。目前精装修套房的租金为8,500元/月（户型为70平方米）。

2006年末，凯雷投资、复地集团、凤凰卫视等机构对北京酒店市场频频收购，催热了北京酒店式公寓的新一轮投资热潮。根据商务部门的统计，北京目前有星级酒店600家左右，共计客房10万间。按照奥组委要求，奥运期间，北京星级酒店数量至少应在800家，客房数量达到13万间。也就是说，酒店和酒店式公寓的缺口尚有3万套的空间。这也正是奥运商机在房地产（特别是酒店物业）方面的一个集中体现。据不完全统计，2006年以来，北京酒店市场价格不断上涨，基本涨幅在20%左右。预计星级酒店附近的酒店服务式公寓在未来3年内，其投资也会有相当可观的回报。

二、个人产权成为投资时尚

北京第一家全部外销的酒店式公寓是香榭舍，位于朝阳区东南三环附近，总建筑面积两万六千平方米，1997年11月竣工入住。负责该项目全案代理的成业行创造性地提出了“十万块钱买个家，一只皮箱进家门”的营销口号，这样的策划方案在当时的北京房地产市场无疑还是一个全新的理念。产品一经推出，销售率很快就达到了80%。该项目的独特定位不仅为开发商实现了良好的利润回报，而且还迅速提升了周边区域房产品的附加值。与建国饭店的部分房间加厨房的做法不同，香榭舍是整体楼盘的公寓式设计加上酒店服务式的物业管理。这种设计理念为酒店式公寓开拓了另一种发展方向，即物业产权的个人拥有。

目前开发的酒店式公寓，大多属于后一种。这样的酒店式公寓，一般都是产权独立分割、配备厨卫厅卧的物业综合体，整个大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店房间的形式出租。酒店式公寓提供的是“公寓式的业态，酒店式的服务，”以旅居时间相对较长的客人 为主要市场目标。总之，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体，附属设施还可以增加银行、超市等其它项目，是一种综合性很强的物业形态（有人称之为“公寓式写字楼”）。无论是投资还是自住，酒店式公寓都不失为一种值得重视的选择。

从地域分布来看，朝阳区历来是酒店式公寓比较集中的区域，在项目总量中约占58%，这与朝阳区集中了大量的外企、驻华使领馆及办事机构不无关系。西城区和海淀区拥有酒店式公寓的数量仅次于朝阳区，分别为9%、12%，而上述三个区域拥有的酒店式公寓数量约占79%的市场份额。

酒店式公寓具有三大特征：地段尊贵、配套完善、服务上乘。星级酒店式的建筑设计和大堂服务令人体验到一种浓郁的商务氛围，无形中提升了使用者的身价和形象。另外，商务中心、会所等服务设施也会给商务活动带来诸多便利。因此，无论政策上是否住宅禁商，酒店式公寓都因其具有商业用地的性质，加上酒店式管理的高附加值，从而使人们得到“商住两用”的真正便利。长期来看，投资这种房产品依然会有极大的升值潜力，因此购买酒店式公寓已经成为当今的一种投资时尚。在深圳，当恩格尔系数低于28%时，就有很多个人投资者纷纷出手，以获得酒店式公寓的个人产权为荣。

三、选址定位与经营方式决定升值空间

酒店式公寓是伴随着外向型经济的发展而出现的。中国加入WTO以来，随着全球经济的快速互融，越来越多的国际跨国公司企业来北京设立分公司，而国内中小型企业的数量也在迅速增长，商旅人群的短期居住和SOHO型小企业的办公需求已形成一个特定的庞大市场。酒店式公寓的主要目标客群主要来自这些属于第三产业和创意产业的机构。他们对办公场所的空间要求不大，但必须便于信息交流、人员交流和资金交流，配套服务全面，交通条件优越。酒店式公寓恰恰具备了这些特质，而且性价比远远优于酒店和普通写字楼，所以会成为他们的首选。
   
酒店式公寓的业态常见的有通间、一居、二居，也有一些三居的户型，以满足市场多样化的需求。由于提供了酒店式管理和服务，其租金高于普通住宅，但又低于酒店的客房（一般价格是同一标准的酒店的60%）。从常见的8%至10%的年回报率来看，酒店式公寓比较适合中长线的投资者。

对于开发商而言，既然酒店式公寓的使用主要以商务为主，那么在区域位置的选址上，就应当从产品的功能出发，明确项目的市场细分化定位，以满足各类商旅人士和中小型服务企业的需要。一般地说，最有利的位置一般要位于中心城区，商务中心区最佳，应选在距星级酒店、写字楼办公区、商业服务中心比较近的地方，距离交通枢纽的核心位置应当较近，便利的交通设施能够极大地节省人们的时间成本和交通成本。在北京，高档的酒店式公寓通常集中在CBD、金融街、亚奥村和中关村四个区域，讲求成熟的商务氛围。此外，一些中档的酒店式公寓出现在城市交通枢纽附近的区域内，如西直门、东直门、三元桥、四元桥、立水桥等。它们的选址更关注交通的便捷。

酒店式公寓的经营发展有以下六个趋势：

（1）产品根据市场细分化原则形成差异化竞争，从户型的大小到标准的高低，越来越符合所处地段的独特特征；

（2）返租模式接受市场考验，逐渐改良，使业主投资的安全性得到提高；

（3）由更多的销售变为更多的持有，从而保证物业和服务的品质，提高专业化程度；

（4）由散销变为整体销售，基金收购将成特色；

（5）国内外著名酒店管理集团介入，管理水平提升，出租率有保证，产品服务升级；

（6）市场供应量加大，价格趋升，但投资风险增加。尤其是一些相对冷僻地段的项目，出租率和租金都有可能下滑。

在这种趋势下，投资者一定要注意楼盘所处地段的功能定位。地段位置决定了市场需求，因此决定着投资的升值潜力是否巨大。当然，这并不等于说，非中心城区的酒店式公寓就不能选择。由于北京市的城区建设不断扩大，有些经营性机构根据自身的业务特点开始外迁，去选择更适合自己发展的地理位置，而不是一味地向CBD、金融街或使馆区“扎堆”。因此，市场对酒店式公寓的需求并没有减少，而是正在形成一种新的分布格局。在非中心城区选择产品，如果选址合适，反而会因其稀缺性而迅速升值。比如说，像望京、回龙观等大社区，当初规划的时候忽略了商务设施的配套，因此几乎成了“卧城”。由于这样的区域人口密度很大，因此也会产生对类酒店产品的需求。一些中档的小户型服务式公寓随之应运而生，也就顺理成章了。

附录：

北京典型的纯经营类酒店式服务公寓：国贸中心公寓、嘉里中心公寓、雅诗阁公寓、东方君悦公寓、华威公寓、万国公寓、东环广场、恒川公寓、光明公寓、新世界太华公寓、凯宾斯基酒店式公寓、银泰中心酒店服务式公寓、世纪金源国际公寓、金融街中心广场酒店式公寓、国贸世纪公寓、赛特公寓、雅宝公寓等。

北京典型的销售类酒店式服务公寓：珠江帝景酒店式服务公寓、皇家港湾、棕榈泉国际公寓、金桥国际公寓、和乔丽致酒店公寓、花园公寓、名成国际大厦、长安兴融中心、嘉美风尚、远洋新干线、月亮河度假村公寓、纽约客等。

作者介绍：

邵念强，博士，北京成业行投资顾问有限公司总经理

赵  毅，博士，北京成业行投资顾问有限公司城市发展与创意地产研究中心主任