赵鸿涛

2006年11月15日，韩国建设交通部长因抑制房价政策不利而引咎辞职，这是近年来因公共住房政策失误而遭政府问责的首位建设主管部门的官员。类似的，因公共政策失误而 遭问责的政府要员已不少：因经济回升乏力，阿根廷经济部长马奇内阿向总统提出辞职；玻利维亚能源部长安德烈斯•索利斯因为国有化政策失误向政府提交辞呈；匈牙利财政部长拉斯洛•乔鲍因国家财政赤字严重而辞职，德国电信因服务质量无法令人满意而换帅。这一切，无不彰显公共政策不得力情况下政府承担的责任。

北京大学公法研究中心主任姜明安认为，政府是民众选举出的公共利益代言人，因此政府有义务为公众提供高质量的公共产品和服务，制订符合公共利益的政策法规。倘若政府提供公共产品和服务不足，提供的产品和服务质量恶劣而影响公共使用，甚至公共政策本身出现失误，应当承担相应责任。中国社会科学院研究员曹建海、于晖认为，既然公共政策是为全体公众制订的，不恰当的公共政策，诸如：政府制订前缺乏公共的积极参与，甚至与少数人合谋搞暗箱操作，制定出来的政策只反映出了少数人的利益，对部分人有利（这些人往往是公共产品供给方）；公共政策偏离了政策初衷的本意，导致政策的异化等，给整个社会经济带来了巨大的危害。

公共政策的影响面却是全体公众，供给方提供的产品也要由公众来消化，决策失误作成的危害要由全体公众承担。给整个社会造成了巨大的不公正。然而，政府智慧的有限性往往正是由于这些关系处理的不得当，导致公共政策的危机出现，政府作为公共也就难逃其咎。韩国政府问责就是对韩国国民越来越买不起房子的责任承担。姜明安说，正是公共住房政策不恰当导致房价越来越高涨。

在全世界，许多国家的房价已经屡创新高。全世界房产总价在过去5年增加了大约30万亿美元以上，总量超70万亿，全球房地产市场总体呈现出繁荣的影响。

高房价是各种因素合力的结果，其中包含了深刻的政治、经济、社会的因素。天则经济研究所理事长毛于轼认为，从住房的供求关系看，世界各国的城市化进程在加速，人口也越来越多，住房消费增加；而各国经济增长、国民人均收入水平的不断提高，使得人们可能有资金投入住房消费。而地球土地的有限性，则加剧了住房供求的紧张，房价高也就在情理中。显然，世界性的经济增长和全球人口的增长是房地产不断涨价的主要原因。

中国社会科学院研究员曹建海、于晖低还指出认为，从金融角度来说，世界各国为刺激本国经济增长，大多采取了较为宽松的金融政策，银行信贷松动，这些出贷资金大多流入房地产和股票市场，股市的不景气使得房地产市场资金。而各国银行实行了低利率政策，使得居民可以大量地从银行贷款购买高价房屋。

美元的一举一动会牵动世界经济的神经。由于美国经济的不景气，宣布美元贬值。美元是国际通用货币，美元贬值相对各国货币的升值，于是国际上大量资金流入当地，推动当地房地产价格的上涨。相对与韩国和中国等高外汇储备的国家而言，显示出外汇储备大量增加，而这些最终转化为居民的收入，使得百姓有钱买房。美元贬值还导致当地进口物品钢铁、水泥、木材等价格上涨，房价自然“水涨船高”。
   
曹建海甚至还认为，从消费结构上说，一些工业国家的大量廉价工业用品和生活用品流入全球市场，尤其是发达国家，这改变了这些国家人们的消费结构。人们不在把大量的资金投入汽车、电器等生活和工业用品，因此，人们愿意在住房上面投入资金。由于看好房地产的回报，各国居民都把大量的钱购置房产，在满足自住的同时进行投机。在这些合力的夹击下，世界性的房价一涨再涨。
   
实际上，1997年起，很多国家的房价都开始了这种空前上涨，到目前已经上涨达到了极高的水平。以美国为例，房价和租金的比例比1975年至2000年的平均水平高出35%，而英国、澳大利亚和新西兰的房产被高估了至少50%。英国《经济学家》已指出，全球房产市场的繁荣现象或许只是一个幻影，全球房地产的衰退将是不可避免。也许，这是历史上最大的金融泡沫金融。
   
“我没有水晶球，不知泡沫何时破裂。”国际投资理财家大卫•诺瓦克说，美国的经济已经开始衰退，这是对全球房搞价的严重警告。而高房价问题的解决之道已经不是单纯市场就能解决的，其背后的公共政策制定的是否公正合理将是重要的内容，而这或许就将决定未来房地产市场的命运。

赵鸿涛 《经济观察报》地产记者 成业行投资顾问公司顾问