房地产市场经过2008年的低迷，中央和各地方政府出台各种促进房地产市场健康发展的政策之后，2009年房地产市场进入深度调整阶段。开发商的定价和购房者的情绪都进入理性阶段，房地产企业更是重新制定营销策略。

2009年房地产市场还将怎样调整？北京房价是否会大幅下降？开发商降价买春能否过冬？围绕这些热点话题，地产中国网独家采访了成业行投资顾问有限公司总经理邵念强先生。

2010年市场反转

地产中国：2009年房地产市场的整体趋势会是怎么样？

邵念强：现在的房价调整，不能一味的说是大拐点，对不同的城市情况不同。对北京房地产市场来说，就是对06和07年房价快速增长的修正，现在仍在在修正过程中。06年和07年房价增长过度，本来应该卖7000-8000元/平方米的房子，却涨到了15000-16000元/平方米，所以需要修正。

2008年的房价相当于摸到了天花板，但是与此同时，成交量却急剧下滑。由此可以看出，没有成交量支持说明房价的上涨并不被市场接受。

金融危机的爆发，加快了中国房地产市场的调整。珠江三角洲房价是最先上涨的地区，紧接着是长江三角洲，然后是上海，最后才是北京的房价上涨。而此轮调整也是从珠江三角洲最先开始，基本上与上涨时的顺序类似。

地产中国：此轮调整的幅度会有多大？何时结束？

邵念强：2009年，北京房地产市场将会是深度调整的一年。根据不同的区域，现在房价再下降20%，30%，甚至40%都有可能。对于2007年之前低价拿地推出的楼盘，即使降价40%，也仍然能够有正常的利润。

那些在07年高价拿地成为"地王"的项目，可能会出现问题。2008年市场的低迷，使的涨价大浪退去，却将去年风光无限的地王们留在了裸露的沙滩上。

虽然这些地王们的楼盘还没有入市，但是价格已经出现回落，于是摆在他们面前的困难就是：如何以高地价来应对低房价。这一部分土地占整个北京土地市场总量的比例并不高，整体来说，高价土地所占比例不高。大部分楼盘都有降价空间。

总体来说，应该是到2010年房地产市场才会反转。但是不同的地区，不同类型的产品会出现不同的情况。例如，远洋沁山水，从开盘就将价格降下来，均价11000元/平方米相比于之前远洋山水的15000元/平方米，低了4000元/平方米，所以能够很快销售完。

北京四环内房价不会大降

地产中国：2009年北京房价将如何变化？

邵念强：北京的房价基本上比较稳定，虽然2008年成交量低迷，不少开发商也因为资金的短缺开始打折，优惠，降价。但是整体来看，幅度不大，特别是四环以内的房价仍然比较坚挺。北京的房价不会大幅度下降。

北京四环以内的土地稀缺。大部分购房者更愿意居住四环内，主要因为生活便利性和周边生活配套已经成熟。从该区域楼盘放量可以看出，不少楼盘销售已经2-3年。此类楼盘一般都在06年之前拿地，当时的地价比较低，在2007年高房价时，只要售出1/3,，就可以保证现金流的正常运行。如果他们降价卖掉，在四环以内也没有更好的土地，因此他们更愿意扛着不降价。

地产中国：四外以外的房价呢？

邵念强：四环以外降价幅度肯定要大一些，特别是五环以外的楼盘。北京四环以内的土地稀缺，但是五环以外，甚至六环以外的土地却很多。98年的时候，四环都基本没有，如今已经挤得满满的，虽然北京近10年的发展很快，奥运会更是加速推动了北京的外扩。但是即使有发展三四环的速度，五六环外的面积却扩大很多。

不论是地理位置，交通便利性和周边配套，五环外居住的条件还需要较长时间的发展。而房价的调整幅度肯定会大于四环内。

开发商10%利润就该做

地产中国：目前，少部分楼盘采取一降到底，而大部分楼盘仍然"扛着"不降价，不同的营销策略对开发商有什么影响？

邵念强：去年我们做过一次测算，对开发商以现在现金流来测算能够坚持多长时间。对于一些比较小的地方，我们测算到12月31日，有40%的开发商出现风险头寸的危机，现金不足以支付到期的债务。像万科，是提前计算过了，可能会出现现金流问题，所以在部分城市出现了大幅度降价，换回了大量的现金流。还有很多开发商不愿意降价，对未来预期比较乐观。

扛着不愿降价的开发商，坚持不了一年。从2008年6月开始计算，如果不采取相关的措施，回笼资金，即使部分比较大的开发商到2009年6月也会出现问题。虽然近期金融政策比较宽松，但是可以看到大部分的金融支持都是支持买方，开发商融资依然从紧。今年6月将是一个坎，如果不降价，销售不畅，不能按预期回笼现金，会有更多开发商出现问题。

地产中国：如何解决现金流问题？

邵念强：开发商面对市场的低迷应该"一降到底"，开发商保证10%-15%的正常利润就可以了。购房者会对房价有自己的判断和计算，只要价格合适，就不会再等。沁山水和首城国际中心就是比较好的例子。特别是对于北京市场来说，很强的买盘支撑了"以价换量"的实现。

现在房地产市场的营销手法与前两年完全不一样，现在的市场最重要的是速度，销售的速度和资产的周转速度，而不是靠利润的空间。此时，生存是首要目标，通过周转的速度活过这个冬天，而不要再想着前两年的80%，甚至100%的利润来销售。在现在的市场，正常的利润就是保证企业正常运行的基础。