课题组成员： 成业行经纪公司 鄂燕骐、吴晶、董姝珊
 

一、 按揭贷款的基本概念

1、定义：按揭贷款（房屋抵押贷款）是指购房者或房屋所有者将其所购（或合法拥有）的房屋的部分法定权益抵押给银行，由银行按房屋交易价格（或评估价格）的一定比例向其提供一次性贷款，借款人分期偿还的贷款本息的贷款业务。

 2、 按揭贷款还款方式：

目前按揭贷款的还款方式主要有两种：等额本息还款法与等额本金还款法。

i. 等额本息还款法：即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清。

这种还款方式的特点是月均还款中利息所占比例在还款初期较大，还款末期为少。国内几年来一直使用此还款方式。

ii. 等额本金还款法：即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。

这种还款方式的特点是还款初期月均还款数额较大。本方式是一种新兴的贷款还贷方式，贷款还清时利息总额远小于等额本息还款法。例如贷款80万元，期限20年，等额本金比等额本息法少付利息7万元。

上述两种还款方式中，目前贷款银行绝大部分采用第一种也就是等额本息还款法。随着竞争的加剧，等额本金还款法将越来越得到广泛应用。本文中所论述的提前还贷的对象为等额本息还款法。

二、 提前还贷的概念

提前还贷是指按揭合同履行过程中，在征得银行的同意后，借款人提前归还部分或全部贷款的行为。

目前提前还贷成为一种新的现象，越来越多的借款人（购房者）由于种种原因纷纷选择在还贷期中提前将贷款还清。据统计，广州部分商业银行的提前还贷比例达到50%左右，而借款人平均提前了9年还清贷款。

三、 提前还贷的利弊

提前还贷的利与弊是相对的，作为一种投资行为，购房者是否采用提前还贷是与其本身的经济状况密切相关的，下面我们可以从两个客观角度看待这个问题。

1、 提前还款利大于弊

还贷的购房者认为提前还贷利大于弊的原因有：

1)存贷款之间存在着利率差

目前存款一年期利率为1.98%；除去20%的利息税，实际收益约1.58%，三年期国债利率为2.52%，而按揭贷款利率为5.04%，以这种方式将闲置资金存在银行时里，不如先将银行的贷款还清，如果在最近几年内有降息的可能，那么将剩余资金用来提前还款抵消本金才是明智之选。

2）借款人可以提前获得所购房屋的完整产权。

购房者签定按揭合同后是将所购房屋产权中的所有权、收益权、处置权抵押给银行，自己中拥有使用权。提前还清贷款后购房者将获得完整的房屋产权，可以自主决定房屋的使用及其它用途。

3)中国人传统的“不欠债”思维在起作用。

不仅是老年人，很多青年人也被这种思维左右。

4)自有储蓄与国债规模大于贷款规模。

上述原因体现出提前还贷者的一些特征：

个人或家庭收入较高且稳定，工作前景看好；

投资理念淡薄、保守；

自由资金多用于储蓄或购买国债；

对社会经济运行不关注。

就上述人群看，提前还贷无疑是利大于弊的。

2、 提前还款弊大于利

提前还贷的运用还需视每个人的具体情况来确定。如果客户对自己未来的还款能力有足够信心的话，更多考虑的应是如何制定合理的贷款计划，而不是提前还贷。我们通过分析研究，认为结合当前我国总的经济状况，提前还贷是弊大于利的，原因主要有：

1） 通货膨胀将抵消贷款利息的压力，并且有可能抵消一部    分贷款的压力。

目前国内居民储蓄余额已经超过11万亿元人民币。如此巨大的压力时刻威胁着国内经济的正常运行，一旦出现储蓄信心问题那国内大幅度的通货膨胀将不可避免。通货膨胀一旦出现，将一定程度上影响居民的信心导致市场现金流量增加会进一步影响通货膨胀的规模。

从今年初出现的进出口贸易逆差同时也要求我国政府在不影响国民经济与居民生活的条件下采用善意的通货膨胀来改善国际收支，保持国民经济的稳定运行。

2） 人民币当前币值的坚挺与人民币汇率未来的走势确定提前还贷不合适。

改革开放以来特别是入关几年来，人民币贬值的压力越来越大。世界各国的经济学家都纷纷预测我国会采用货币贬值的办法来改善进出口收支，尽管几年来人民币并没有贬值，但贬值的压力越来越大。东南亚经济危机为我国带来巨大损失，从今年初出现的我国进出口贸易逆差更是预示着人民币汇率走跌可能性的加大。因此目前在人民币坚挺时提前还贷是不合适的，应该通过改变投资渠道，包括加大外汇储蓄量等方式规避人民币贬值风险。

3） 购房者普遍采用的等额本息还款方式不利于提前还贷。

在等额本息还款方式中，前几年还款中大部分还的是利息而非本金，如：40万元15年的贷款，一年内支付本金18317.48元，利息19740.41元。

很明显当购房者提前还贷时要承受很大的利息损失。

4） 投资收益率可能高于贷款利率

建议购房者在选择提前还贷前不妨权衡一下是否有其它的投资方向，从理论上讲，如果投资回报率高于贷款率的话，负债经营会使得实际的收益率更高。

综上所述，我们得出的结论为在目前改革开放的特殊时期，风险与收益并存，稳妥保守地理财方式，非但不能带来稳定收益，反而可能会导致财产损失。就我国经济现状而言，理财渠道多样化更能适应收益最大化的要求，所以购房人提前还贷弊多利少。