北京成业行房地产经纪有限公司   博士 王铭国

2005年7月21日,中央银行宣布:自即日起,中国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元,形成更富弹性的人民币汇率形成机制。中央银行将根据市场发育状况和经济金融形势,适时调整汇率浮动区间。同时,根据国内外经济金融形势,以市场供求为基础,参考篮子货币汇率变动,对人民币汇率进行管理和调节,保持人民币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定。在实行新的汇率形成机制同时,人民币对美元汇率升值约2%。

一、人民币升值对房地产造成的引致效应

预期效应：在评估升值影响时，应该对人们的心理因素给予高度的重视，人们的趋利心理和从众心理非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分，这会对资本市场和房地产价格上升起到明显的推波助澜作用。

资金流入效应：人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多而且收益水平相对可观(至少可以得到额外的汇兑收益)，因此将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬，这在日本和台湾市场表现得比较明显。尽管我国外汇管制比较严格，但从2003年外资流入情况看这种趋势也正在形成：近2-3年来我国外汇储备增额与贸易顺差和外商直接投资之间的缺口呈上升趋势，可能就有大量的投机资金在其中，而且外商直接投资中也不排除改变投资方向，再考虑这部分资金的放大效应，对整个地产的影响不可低估。

财富效应：由于资金面的充裕、股市的上涨以及整体经济的景气，居民的收入水平将得到较大的提高，并进而刺激人们形成强烈的财富效应，那么房地产将作为消费升级的主要聚焦点将得到大家的追捧，从而提升对房地产的有效需求。日本在1985-1990年间日元升值幅度最大时也是股市和房地产市场上涨幅度最大时期。

二、人民币升值对房地产行业的总体影响

利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)、外资需要下降,从而使房地产需求下降,并会导致通胀水平下降,从而使房地产价格涨速下降。

利好影响:第一,升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期却会导致外资的涌外,并大量投资到房地产上,从而增加房地产投资需求,推高房价,这是货币升值过程中必然发生的；第二,收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。升值导致物价变得更便宜,用于购房的可支配收入增加,购房能力的提高导致需求增加。

利空与利好影响相迭加形成升值对房地产的最终影响,因此,升值的最终影响取决于升值后宏观经济的走向,如果经济仍然能保持较高的增长,则升值对房地产是利好,如果经济出现严重衰退,则房地产亦将受损。

升值对房价的影响是最早持续上涨、然后泡沫形成、最后泡沫破灭、房价下降。韩国、日本、我国台湾等国家或地区的历史均是如此。这一过程的原因在于:

在升值初期,经济形势良好,需求增加,特别是外资投资需求增加,导致房价上涨；升值过程中,房价在不断上涨,泡沫形成,但支持房价的宏观经济却受到越来越大的负面影响；最后,币值升至最高时,房价到了最高点,但出口受到重大影响、外资撤退,宏观经济开始走向衰退,这时就是泡沫破灭,房价下降的时候。

整个过程周期长度取决于升值周期长度,一般会较长,如韩国是4年,1986年至1990年；日本是24年,1971年至1995年；我国台湾是8年,从1985年至1992年。

三、人民币升值初期对各类房地产公司的影响

人民币升值刚开始,对房地产是利好,房地产需求增加,房价上升。

房地产上市公司将从升值中受益:一是持有物业及储备升值,二是需求上升加快销售进度,三是房价上升提高毛利率。

受益最大的公司是物业持有型公司,能享受房价长期上涨带来的利好,这类公司包括金融街、招商地产、小商品城、华侨城等；其次是拥有大量土地储备的开发类公司,只能通过现有储备升值带来项目毛利提高中受益,新增储备成本上升,从而无法保持长期的高毛利,这类公司包括万科、金地等。

但受国家对房地产行业调控的影响,升值不会改变住宅开发类公司增长下降的趋势。