| REITs： 一种值得研究的房地产融资工具 ------ 张寒燕 | ||||||||||
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北京成业行房地产投资控股有限公司董事长 博士 张寒燕 房地产是指建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。房地产业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动的总称。房地产业在国民经济分类中属于第三产业。
随着市场经济体制改革的推进，我国的国民经济取得了很大的发展，人民的生活水平也有了很大的提高。与此相伴随的是，作为一个新兴的产业，我国房地产业也得到了迅速的发展。1997年我国的房地产开发投资额为3178.4亿元，2003年达到10106.1亿元，与期间国民经济平均7.83%的增长速度相比，其增长速度高出国民经济增长速度的1倍。1998~2002年平均年增长速度为20%左右，2003年增长速度30%左右。预计2004年全年房地产行业开发投资额将达到12943.9亿元，较上年增长约28%。
由于在过去的几年里我国的房地产业经历了一个快速增长期，据此，有人根据产业周期理论认为未来几年我国的房地产业要走下坡路了。但是根据西方发达国家房地产业在经济发展中的地位及我国房地产业发展所面临的有利环境来看，我国的房地产市场仍有较大的发展潜力，在未来的几年里仍将保持强劲的增长势头。这是因为：
首先、我国房地产业增加值占GDP 的比重远低于发达国家，仍有较大的发展空间
1997~2003年，我国房地产业增加值占GDP的比重一直在1.69~1.90%之间，尽管有统计核算范围不全、价格偏低等原因，但与国外相比，比重仍明显偏低。对比之下，该比重美国为11.8%，加拿大为15.7%，日本为11%，法国、挪威、韩国分别为7.1%、9.6%、9.5%（见图1），菲律宾为6.7%，就连泰国和印度也分别达到4.4%和3.3%。
其次、居民住房实际支出低于应达到水平 经济学家研究发现，恩格尔系数（食品开支占家庭开支的百分比）与住房支出比重有一个对应关系。 国际上恩格尔系数与住房支出比重的对应关系
随着我国人民生活的改善和消费结构的变化，家庭开支中用于食品消费的比例逐年下降。1993年我国城镇居民的恩格尔系数为50.1%，到1998 年下降为44.4%,2001 年迅速下降至37.9%。以2001 年我国城镇人均支出6859 元计算,人均用于住房支出部分应该达到1289 元,而实际支出仅为547 元，居民住房开支仍有较大的发展余地，这是推动我国房地产业持续发展的根本动力。
再次、十六大报告为我国房地产业的发展提供了政策指引
党的十六大报告中提出,到2020年我国将要实现建设一个更高水平的、更全面的、发展比较均衡的小康社会的奋斗目标。在进入全面小康社会时,人们的居住状况应是一项十分重要的指标，“安得广厦千万间”,是千百年来中国劳动人民的夙愿。
最后、城市化进程推动房地产持续发展
我国目前城镇人均住房面积仅为8.7
据专业机构的预测[1]，随着我国住房制度改革的进一步深入，以及土地供给政策的转变，我国房地产行业在今后几年将会有很大的发展，住宅建设新增面积将从2001 年的3 亿平方米增加到2005年的5.2 亿平方米（8.3）--[括号内为积极估计，以下相同],2010 年的7.9 亿平方米(10.7)；相应的总投资将从2001年的6344亿元增加到2005年的14118亿元（22525），2010 年的29034 亿元（39546）。
二、房地产业大发展，呼唤房地产金融创新
1、产业发展特征决定房地产开发需要资金量大，周期长
据统计，目前国内房地产开发项目的平均投资额约为1000万元左右。一个房地产项目的开发从申请立项、购买土地使用权、平整场地、规划设计、施工到竣工验收要经历2年以上的时间，尚不包括销售期。如果市场不景气，那么销售时间甚至比开发时间还要长。因此，占用的资金及支付的利息比较多，即使是那些大型的、有实力的开发企业，仅仅靠企业的自我积累也根本不可能保证连续投入资金的需要。如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难，甚至导致财务危机。在房地产业前景一片大好的宏观背景下，资金链对房地产业的发展显得至关重要。
2、我国的房地产业是一个与银行业高度依存的行业
图2列示了2003年我国房地产开发投资的资金来源结构。其中，国内贷款中100%来自银行，定金及预付款中70%来自银行，其他资金中50%来自银行，合计房地产开发投资资金中有61.32%来自银行。这还是保守的估计，实践中由于房地产开发商的“创新”，房地产开发资金中来自银行的比重已达到80%，甚至更高。由此可见，房地产贷款在金融机构中的地位和影响。
近年来, 房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势，从2001 年的39%，预测会上升到2005年的42%（67%），2010 年的45%（62%）[1]。因此,在房地产业高速发展的同时, 房地产新增贷款在我国商业银行新增贷款规模中的比重将快速上升，会对银行产生很大的压力。
3、房贷集中在商业银行必然带来风险
央行2003 年10 月27 日公布的《中国货币政策报告》指出了贷款结构存在的问题，其中包括房地产贷款比重过高。房地产贷款在新增中长期贷款中的比重过高，尤其是风险较高的开发贷款增加偏多。2003 年前三季度，各类房地产贷款（包括住房开发贷款和个人住房贷款）增加4264 亿元，占商业银行全部中长期贷款增加额的37%，其中房地产开发贷款增加1350 亿元，同比增加1006 亿元。对房地产贷款尤其是房地产开发款高速增长中可能存在系统性信贷风险应当予以警惕。
4、银行贷款门槛提高，融资渠道急需创新
为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行,抑制可能产生的房地产泡沫，中国人民银行在
5、我们不缺资金，缺的是新的投融资模式
综上所述，房地产开发需要资金量大，投资回收期长，属于高风险行业，虽然发展前景良好，但融资渠道如果继续单纯依靠银行贷款，势必使我国的银行业面临较大的系统风险，进而危及我国经济的发展。也正是基于这样一种考虑，央行出台了121号文件，以收缩房地产信贷规模，控制房地产信贷风险。那么我国房地产业的大好发展是不是就会因此葬送？答案是:不！因为我国目前社会上不缺资金，据中经专网数据库， 2003年仅全国城乡居民储蓄就达到321578亿元。因此，我国要想很好地发展房地产业，就需要进行金融创新，疏通其他的房地产融资渠道，为我国房地产业的发展输送“血液”。
三、REITs：一种值得研究的房地产融资工具
正值我国房地产业迫切需要金融创新来为其发展输送血液之时，一种在美国经历了几十年的发展，近几年被亚洲各经济较为发达的国家积极引入，业界称之为REITs的房地产金融投资方式，引起了业内人士的广泛关注，一些企业和机构结合中国国情进行适当创新后，已经尝试应用。那么什么是REITs呢？REITs能否解决我们所面临的问题？中国的REITs又当如何发展呢?
1、REITs的定义
结合各国REITs的发展历史及我国金融信托的理论和实践，我们为REITs给出以下的定义：REITs是房地产投资信托的英文Real Estate Investment Trusts的缩写，是投资信托在房地产领域的应用，是一种集合不特定的投资者，将资金集中起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。
2、REITs的特征和优势
从REITs的定义可以看出，其具有以下几个特点和优势：首先，可以聚集众多的分散资金投资于房地产业，从而为房地产业的发展提供必要的资金支持。其次，REITs集合了众多投资者的资金，可以进行组合投资，从而有利于分散投资风险。再次，由于成立专门的投资机构进行房地产的投资和管理，从而投资者可以享受到专业化管理的好处。而专业化的管理在降低管理风险的同时提高了REITs的投资收益。最后，由于大部分REITs是属于公募性质的投资机构，因此容易受到第三方力量的监督，有利于REITs规范科学的发展。
3、REITs的不足
REITs除了具有以上的特点和优势以外，也有不足之处：首先，与股票和国债投资方式相比，我国REITs的流动性不足，信托收益凭证的变现能力差。其次，由于各国规定REITs要把大部分的收入分配给股东，这就制约了REITs的成长性。再次，设立REITs一般会涉及到房地产所有者、投资者、投资银行等相关当事人，设立REITs必须向有限合伙人、投资银行和其他有关各方支付管理费、咨询费和佣金，这就不可避免地要产生利益冲突问题。最后，上市公开交易的REITs股份或受益凭证还面临着一般金融产品所面临的市场风险。
4、研究REITs的理论意义
结合我国REITs的发展环境和REITs自身的优劣势，研究REITs在我国的发展模式的理论意义在于：一方面，由于美国的金融体系是一个完全市场化的体系，受其影响，房地产信托的发展是一个市场主导的自然演进发展的过程。而日本、韩国及新加坡等亚洲国家应用REITs来为房地产发展融集资金的时间尚短，故作为房地产业的一种主要融资方式，其理论还需要进一步完善，通过本论文的研究，可以完善和丰富该领域的相关理论。另一方面，由于我国REITs还处于起步阶段，而我国的房地产所处的环境与市场经济发达国家还有一定的差距，通过对其进行研究，可以为我国相关房地产政策制定和房地产业的发展提供理论依据。
5、研究我国REITs发展的实践意义在于： ①为房地产业提供新的融资渠道。房地产企业通过获得REITs的投资，可以大大拓宽融资渠道，减少对银行贷款的单纯依赖，从而降低经营风险。 ②促进业内竞争，优化资源配置。只有运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到REITs的资金支持，客观上可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。 ③促进房地产公司改善治理结构。房地产信托具有专家理财特征和积极股东主义倾向，实施专业的管理和独立的决策，有利于提高资本的运用效率和完善企业的治理结构。 ④满足社会大众资本的投资需求。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。REITs的出现将为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。 ⑤可以改善和提高长期收益性地产的流动性，改善和提高房地产业的信息透明度，完善我国金融体制，应对国际竞争。随着金融市场的进一步完善和开放，我国只有加快房地产金融市场的前进步伐，才能顺应国际潮流，应对国际投资机构的挑战。 |
