北京成业行房地产投资控股有限公司  博士 王铭国

信托，简单来讲就是“受人之托，代人理财”，具体来讲是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义为受益人的利益或者特定目的对信托财产进行管理或者处分的行为。

房地产信托产品指的是募集资金专门用于房地产开发和投资的房地产集合资金信托计划。根据信托资金投向的不同，房地产信托可分为信托贷款类房地产信托、股权投资类房地产信托和混合类房地产信托。其中信托贷款类房地产信托计划募集的资金主要用于为房地产项目发放贷款，股权投资类房地产信托计划所募集的资金则主要用于进行房地产股票和权益投资，而混合类房地产信托计划募集的资金则可以投入到上述两个方面。

一、  2005年上半年我国房地产信托产品发行的规模和类型

据不完全统计，2005年上半年我国共发行了28支房地产集合资金信托计划，实际募集资金总计28.73亿元，信托计划的平均收益率为5.37%。其中，一到六月份，分别发行4、2、7、4、6、5支，金额分别为5.4、2.2、6.71、3.77、4.67和4.8亿元（见表1）。按类型统计，2005年上半年我国发行的信托贷款类、股权投资类和混合类房地产集合信托计划分别是17支、9只和2支，分别占67.85%、32.14%和7.14%；金额则分别为14.09、11.26和2.2亿元，分别占总金额的51.14%、40.87%和7.99%（见表2，3，4及图1， 2）。
 
据不完全统计，2005年上半年我国共发行了28支房地产集合资金信托计划，实际募集资金总计28.73亿元，信托计划的平均收益率为5.37%。其中，一到六月份，分别发行4、2、7、4、6、5支，金额分别为5.4、2.2、6.71、3.77、4.67和4.8亿元（见表1）。按类型统计，2005年上半年我国发行的信托贷款类、股权投资类和混合类房地产集合信托计划分别是17支、9只和2支，分别占67.85%、32.14%和7.14%；金额则分别为14.09、11.26和2.2亿元，分别占总金额的51.14%、40.87%和7.99%（见表2，3，4及图1， 2）。

二、  2005年上半年与往年我国房地产信托产品发行规模与类型的比较

（一）2005年上半年与2004年上半年我国房地产信托产品发行规模及收益率比较

图9.3和图9.4对2005年上半年与2004年上半年我国房地产信托产品发行的规模从支数和金额上进行了比较。从中我们可以看出：

1、2005年上半年我国的房地产信托的发行势头明显回落。2004年我国共发行房地产信托产品98支，发行额115.866亿元。其中上半年发行44支，规模达到64.976亿元。而2005年上半年仅发行房地产信托产品28支，数额为28.73亿元，发行规模明显减少。

2、2005年发行的房地产信托的预期收益率比2004年略有提高。2004年我国发行的房地产信托的平均预期收益率为5.00%，2005年则为5.37%。

3、相对于2004年上半年，2005年上半年我国的房地产信托发行规模明显减小。2005年初我国房地产信托发行速度明显减缓，尤其是二月份达到上半年最低水平，三月份有所回升，并于后几个月保持相对稳定，但相对于2004年仍明显减小。2005年二月份仅发行两支信托产品，数额也只有2.2亿元。而一、三、四、五、六月份，我国发行的房地产信托支数分别为：4、7、4、6、5支，数额分别为：5.4、6.71、3.77、4.67和4.8亿元。相比之下，2004年上半年各月份我国发行的房地产信托的支数分别为6、9、7、9、5、8支，金额分别为4.176、9.6、9.6、18.2、8.6和14.8亿元。