2005年上半年，北京的产权式酒店纷纷亮相。包括北京中欣戴斯国际酒店、鸿坤国际大饭店、第一城、君濠国际酒店、文津国际以及下半年即将面市的华远·尚都产权式商务酒店等多个项目在内，大多以8%～10%甚至12%的投资回报率承诺客户，试图以此种方式吸引投资者购买。 但是，据北京成业行房地产经纪有限公司的最新调查显示，上述产权式酒店中，仅少数项目在市场上受到追捧，大多数项目的销售状况并不乐观。

三大因素制约产权酒店市场

今年北京推出的这些项目中，大多通过出售部分单元回收资金。比如鸿坤国际大饭店对外发售15～20层100个单位的产权，文津国际出售项目东楼单位产权，中欣戴斯国际酒店则以回购的方式出售酒店部分单位。

对于产权式酒店销售欠佳的现状，成业行投资顾问部经理朱永升分析指出，主要是受到宏观政策、投资回报和管理体系的影响。

成业行博士朱永升认为，一是国家新政实施以来，宏观调控取得明显效果，投资者在银行按揭、房屋转让等环节受到限制，投资观望居多；二是受前几年以及目前北京部分产权式酒店无法兑现投资回报影响，客户多持疑虑态度，同时，类似的项目不断涌现，加剧竞争，客户也容易产生“审美疲劳”；三是部分项目本身尚不明确的酒店管理体系和客户出租网络体系，对客户需求造成一定程度影响。

“投资者对开发商、酒店管理公司和物业管理公司提出了更多质疑。鉴于未来预期收益的不确定性，很多人不得不选择观望。”朱永升说。在种种因素共同作用下，酒店公寓及产权式酒店的需求逐渐萎缩。

影响到产权式酒店市场前景的还有更深层次的业主权益得不到保障的问题。“产权式酒店还存在共用部位所有权属性不明确的问题，”海南经纬联行地产营销策划有限公司总经理曹雨说，“‘产权客房’出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是购房者共有，还是单独属于开发商或原酒店所有人？”

“从功能上来说，业主买到的‘产权酒店’其实只是‘产权客房’，缺乏住宅或酒店的独立使用功能。酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还需要餐饮、娱乐、商务等配套服务设施，”曹雨说，“但业主买到的产权中却无法明确和有效拥有配套。”

北京李文律师事务所律师陈永飞对此解释说，产权人拥有所有权，但所有权的权能中有一定的限制，主要指占有、使用权的限制。

陈永飞进一步指出，产权式酒店共用部位的所有权权属就目前来看还是比较明确的，建筑物权属在谁的名下通常所有权就是谁的，除非法律另有规定。他指出，从法律上来讲购房人将其所有权的一部分权能即使用权转让给了开发商或开发商指定的物业管理公司。购房人的其他权利不受任何限制，与其他居住小区的业主享有一样的权利。

“返租模式”遭质疑

“返租模式”在酒店式公寓、产权酒店、商业等物业类型中被普遍采用，但是随着部分商业项目和产权式酒店项目投入运营，并出现诸多问题，这种模式的合理性受到了质疑。目前正在销售的酒店公寓和产权式酒店中，仍有个别项目在项目定位、返租保障、后期经营等方面存在重大隐患。而投资者也对返租模式不再盲目轻信。

在这种局面下，2005年出现的一些项目在“返租模式”上进行了一些改良，使客户投资的安全性得到了提高。例如，文津国际公寓、鸿坤国际酒店等项目仅拿出整个项目的小部分进行分散产权的销售，这样能够保证大业主对整个项目的控制权，避免后期经营产生纠纷。还有一些项目如北京中欣戴斯国际酒店承诺回购，使返租销售仅成为短期融资的一种手段，而并非销售产权。

在成业行调查统计的项目中，10000～15000元/平方米的价格区间和40～90平方米的户型面积较易得到市场的认可，较小的户型面积一方面降低了投资者的风险，另一方面便于后期的出租和管理。

以信托平衡利益

产权式酒店投资的可靠性一直受到质疑。产权式酒店的开发商通过出售产权客房回笼资金，并分散经营风险。但海南经纬联行地产营销策划有限公司总经理曹雨指出，产权式酒店前期完成销售只是成功了一半，决定这种产品命运在于后期的经营管理。

因此，如何在开发、管理及投资者之间找到一个利益平衡点，是业界面临的真正挑战。

曹雨指出，在产权式酒店的开发和管理者之间，存在的最大问题是风险承担和利益获取不平衡。

“开发商过高的承诺，让酒店管理公司很难运营。”曹雨说，酒店管理公司前期为开发商指定，与物业管理有相似的地方，但开发商利润中划分出来的补贴是有限的。所以，很容易造成酒店经营管理公司经营不理想的情况。如果是由非酒店管理人士与酒店经营单位讨论出来的价格，那就会因为对未来估计不足而使酒店陷入窘境。

这直接导致酒店管理落后的问题。据成业行的调查显示，包括目前在售项目和即将面市项目，所承诺投资回报率大多以优越的地理位置和环境等比较宽泛的理由加以说明，而在实际的客源保证和强有力的酒店管理服务等方面并没有提供坚实的信心支持。多数项目在销售过程中往往以“某知名酒店管理集团”提供管理服务的形式进行宣传，实际更多的是由开发商组建酒店管理公司进行管理，所谓“某知名酒店管理集团”则只为项目提供顾问服务。

某业内人士表示，“大部分产权酒店开发商都是单独成立的公司来运作项目，为的是减少今后承担的法律责任。由于地方政府对酒店开发的限制不同，酒店经营利润很不稳定。目前市场上产权酒店都是品牌输出收费形式，很多产权式酒店的经营管理单位非常有名，但其再后期经营中与自身企业酒店运营的存在利益冲突。”

对投资者而言，利润不透明的问题令他们对产权式酒店望而却步。“经营者不愿意公布利润分配有两个原因：一是公布了利润分配，则会导致产权人提高定期报酬数额；二是导致经营者商业秘密外泄，不利于经营者的下一步经营。”北京市李文律师事物所陈永飞说。

“购房者和酒店管理公司之间有的是租赁关系，有的是委托代理关系。但最好采用信托关系更加符合这个模式的本意。”陈永飞表示。

“要解决利润分配就应当将目前的委托经营模式转换为信托经营模式，并与经营者签署佣金加保底合约。采用佣金模式是要求经营者提供某个房主的一套房产的收入，然后减去该套相应的成本，作为净收入取一定百分比支付给经营者作为其管理的佣金性报酬。”陈永飞指出。

一般来讲，较为常见的财产管理制度主要有信托、委托—代理二种。信托同委托、代理很相似，他们都是以当事人之间的信赖关系为基础而成立的制度，但信托要把财产占有权转移给受托者，因此信托的当事人之间的信赖关系比委托—代理更加密切。