2005年08月17日17:18 《安家》杂志 摘要：成业行博士 朱永升

2005年中国经济依然保持快速增长的势头，在经济一片大好的形势下，中国房地产却延续着2004年的风雨飘摇，继续经历近10年来最严厉的调控，尽管痛苦的程度不及上年，但给行业造成的影响却具有滞后效应，是长远的。

早在2004年，很多业界大腕就曾预言：2005年是最不确定的一年。政府面对逐渐失控的房地产市场，不得不重新审视自身职能，频频出手，然而打出的"组合拳"或"八卦掌"却时常伤及无辜；开发商面对陡转直下的大好形势，挖空心思，各觅良策；购房者更是心态各异，投资者坐山观望，实际需求者却很受伤。在各方粉墨登场后，即开始为了各自利益进行着动态博弈。

然而，房地产市场是客观的，它不以某个人意志为转移。在风风火火激辩之后，我们不禁要问：政府宏观调控效果如何？房地产投资降温没有？

2005年上半年北京市房地产市场总体发展良好。尽管先后出台《关于切实稳定住房价格的通知》("国八条")和《关于做好稳定住房价格工作的意见》("新八条")等政策，但北京房地产市场并未产生剧烈振荡，而是处于稳步调整过程中，预计下半年政策依然会从紧，而且重在贯彻落实。

总体而言，投资得到有效控制，市场供给步伐放慢，现房和存量房交易活跃，期房交易趋于理性，房价依据物业类型不同呈现不同涨跌趋势，涨幅基本处于合理范围。新增项目区域特征明显，大部分集中于朝阳、海淀、丰台和昌平。预计下半年观望会有所缓解，普通住宅增多，房价稳中趋升。

土地市场：上半年通过招、拍、挂方式成交的土地量相对较少，但不会出现"地荒"。土地规划用途结构发生转变，公建用地比例大幅上升。土地区域分布集中，多集中在朝阳、丰台、海淀、怀柔和东城，并且郊区化趋势明显，近六成处于四环外。预计下半年存量土地治理整顿是重点，供地速度加快。

写字楼市场：上半年依然保持了上年增长迅猛的趋势，CBD、中关村和金融街三大传统板块依然是供应重点，特别是中关村地区集中放量，此外东二环、燕莎、亚奥、长安街等二线商圈进一步走向成熟。由于受政策影响较大，整体写字楼市场租售不容乐观，价格小幅降低，各区域都面临不同程度压力，客户群体逐渐形成区域特色。预计下半年供应量会进一步加大，热点区域依然受追捧，而需求比较稳定，由售转租销售模式逐渐流行。

商业地产：相对2004年商业地产的火爆，2005年上半年开始发冷，不仅市场消化量大幅降低而且竣工面积激增，致使空置量高涨。同时，销售价格进一步下降。对于商业地产而言，需要聚集效应，因而区域性明显，重点集中在中心城区、CBD、中关村及规划新城，但各业态面临不同境遇，关键问题是销售与经营脱节，致使购房者对商业地产疑虑重重，预计下半年商业地产形势会有所好转，规划新城会成为新热点，开发商亦会汲取教训，创新营销模式。

酒店式公寓和产权酒店：上半年北京酒店式公寓的分布范围更加广泛，不再局限于朝阳区、海淀区、西城区和东城区等区域。作为投资类产品，中小户型受欢迎。伴随酒店式公寓的发展而出现的产权式酒店在2005年上半年大量涌现，但只有少数项目得到市场的认可，多数项目的销售状况并不乐观。预计下半年供应量会持续增加，而客户需求可能发生萎缩，对于开发商热衷的返租模式尚需经过市场考验。

低密度住宅：2005年上半年低密度住宅依然是关注焦点，低密度、中式风格、产品创新似乎成为上半年该类产品最精炼的概括。由于其对环境具有选择性，因而供应主要集中于北部及东部地区，各区域价位因其区域环境和产品品质不同差异较大。预计下半年供应会累计放量，仍然以昌平、顺义为主体，尤其在亚北地区。局部区域价格可能会下降。

房地产信托：继2004年房地产信托呈现出井喷式发展之后，2005年上半年我国房地产信托的发行势头明显回落，但预期收益率比上年略有提高。下半年我国房地产信托产品的发行速度略有上升。

综上分析，2005年北京市房地产市场又将是充满机遇与挑战的一年。