| 2007年下半年房地产金融政策综述 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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第三篇 2007下半年房地产金融政策综述 成业行信息网络部 杨永明 2007年下半年，为加强房地产宏观调控，国家除出台了大量的土地政策和住房保障政策外，还利用经济手段出台了大量的货币金融政策。现将这些政策总结如下： 一、国家货币金融政策的出台与调整 2007年全年央行曾10次上调存款准备金率，6次上调存贷款利率，1次降低存款利息税率。 1、 提高存款准备金率
经过十次调整后，存款准备金率由年初的9%上调至14.5%。 交行发展研究部对2008年货币政策及财政政策给出预测，认为2008年的宏观调控将是在继续运用数量型政策工具和做好总量调节的同时，注重价格型工具的应用和结构调节，同时通过货币政策与财政政策的搭配使用，加大财政转移支付力度支持经济结构调整。预计，2008年法定存款准备金率仍将可能调高2-3次，到2008年底提高到16%以上的水平。 2、上调金融机构存贷款基准利率
央行行长周小川在接受媒体采访时表示，对抗通胀是央行的目标，央行重视并希望实际利率为正值。这意味着央行的利率政策将盯住实际利率。实际利率为负，加息之箭可随时引弓待发。 3、降低利息税率 7月21日，利息税由现行的20%调减为5%。 二、个人房贷政策的制定与调整 为了抑制房价，下半年央行除多次提高商业银行存款准备金率和调整金融机构存贷款利率外，还采取收紧房贷、控制贷款规模，提高第二套房贷首付比例等政策。 1、收紧房贷、控制贷款规模 据商业银行信息，受益于房地产市场的迅猛发展，2007年房贷市场出现了爆炸式增长。截至11月末，14家国有银行和股份制商业银行的个贷增量总计约8000亿元。比2007 年增长了四倍。为此央行及各商业银行采取了一些直接措施，收紧房贷，控制贷款规模。 9月底10月初，继光大银行停办5年内二手经适房贷款后，工商银行、深发展、广发银行、上海浦发银行等多家银行也正式停办此项业务。 12月初，央行和银监会要求各家银行“必须控制贷款余额”，四季度银行如大量新增贷款触“红线”，将被责罚。 2、提高第二套房贷首付比例 9月27日，央行、银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，抑制购买第二套投资性住房的贷款需求。 通知规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以下的，首付款比例不得低于20%；90平米以上的，不得低于30%，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款；对申请购买第二套以上住房的，不得低于40%，贷款利率不得低于央行同期同档次基准利率的1.1倍，且首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。此外还规定，商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。这些规定，彻底堵死了曾被广泛应用的“用银行钱办自己事”的加按揭投资路径。 9月底至10月中旬，多家银行就央行第二套房贷政策做出具体规定，第二套房以家庭为单位进行认定。要求房贷申请人填写婚姻状况和配偶信息，在全国联网的央行征信系统里查询夫妻双方的信用状况。如果其中一人已经贷款买房，欲购的新房就被认定为是第二套以上住房。老人和孩子一般不能作为独立借款人。但由于各商业银行对第二套房贷款条件的解释有所不同，因此业内传央行有可能出细则。 10月12日央行、银监会召集五大国有商业银行信贷部门负责人，就“第二套房贷”问题召开联席会议。对“第二套房”的认定标准确定以“户”为单位，即夫妻双方无论哪一方拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套住房。并确定了三大原则：一、公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；二、已结清借款的购房者再购房时仍可算作“第一套住房贷款者”；三、夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。具体操作细则由商业银行自己把握。 10月24日媒体报道，监管层对主要商业银行就房贷新政策进行“窗口指导”，不再正式出台相关细则，商业银行只需将本行调整房贷的具体规定送交央行、银监会报备，但商业银行各地分行不能擅自调整房贷规定，可以根据压力测试结果和各地情况不同，将更为严格的调整方案送总行报批。 12月11日央行、银监会再次联合公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，备受争议的“第二套房贷”终于有了统一说法。《通知》传递了三条重要信息：一是各家商业银行应以家庭为单位，认定住房贷款的次数；二是对贷款购买首套自住房的家庭，如人均住房面积低于当地平均水平，再次申请住房贷款，在还清前期贷款前提下，可比照首套自住房贷款政策执行；三是已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。这个《通知》是从紧货币政策的又一个信号，也是加强银行业金融机构风险管理的需要。 三、公积金政策的调整 1、 扩大公积金贷款覆盖范围 建设部部长王光焘在年初举行的全国建设工作会议上曾表示，2007年，所有城市（包括县城）都要建立廉租住房制度，住房公积金缴率提高5%。后有媒体报道时解读为，“如果住房公积金缴交率再提高5%，就意味着住房公积金缴存比例将从目前的5%——12%提高到10%——17%”，并称其为“公积金新政”。对此解释，建设部3月27日向媒体澄清，指出这种理解不正确，5%指覆盖面，即住房公积金缴存的人数将提高5%而非缴存比例，缴存比例不变。 根据建设部的部署，今年将着力完善住房公积金缴存和使用政策，依法扩大公积金制度覆盖范围，逐步扩大到“包括在城市中有固定工作的农民工在内”的城镇各类就业群体（目前我国农民工数量在2亿人左右）。建设部负责人强调：住房公积金缴存比例不得低于法定最低缴存比例；超过法定最高缴存比例和基数的，要依法纳税。 2、提高公积金贷款额度 7月1日起，北京公积金贷款上限由40万元提高到60万元，根据个人信用等级不同，住房公积金贷款上限在60万元的基础上还可以上浮。信用等级为AAA的，个人贷款额度可上浮30%，达到78万元；信用等级为AA的，贷款额度可提高到69万元。以申请20年期限60万元公积金最高贷款额度为例，如果单位按照8%、12%的缴存比例缴存公积金，贷款人的月公积金缴存额则分别不能低于346元、518元。 9月1日起，上海市首次购买自住住房的公积金贷款上限由30万元提高到50万元。 3、缩短公积金贷款周期 从8月27日开始执行新的交易流程，将评估环节调整到面签之前，这样，二手房公积金贷款的办理流程周期缩短10个工作日左右。 4、开发商不得拒绝公积金贷款 针对房地产商以种种理由拒绝贷款人使用公积金贷款的现状，11月29日，北京市建委、市政府房改办办公室、市住房公积金管理中心联合下发紧急通知，明确规定即日起开发商不得拒绝购房人选择公积金贷款。今后，房地产开发商如果再拒绝购房人使用公积金贷款，将会受到处罚。 针对一些楼盘不接受组合贷款的“反公积金新招”，12月10日，北京住房公积金中心贷款中心主任何玉波称“组合贷款是公积金贷款的一个品种，开发商拒绝买房人申请组合贷款，属于违规行为，购房人应向市建委或者楼盘所在区县建委或者公积金中心投诉” 5、第二套房公积金贷款政策 在央行提高第二套房贷款首付比例和贷款利率后，南京住房公积金管理中心出台政策，自9月1日起，南京住房公积金缴存人曾办理过住房公积金贷款的、再次购房申请公积金贷款的暂不批准办理；夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房也暂不办理公积金贷款。 该新闻引起了北京购房人、开发商等社会各界的关注，9月5日记者采访了北京公积金管理中心新闻发言人李持缨，李表示，“北京没有这方面的考虑。”按照北京住房公积金管理中心的现行规定，目前在北京，只要住房公积金贷款申请人符合申请条件并且已经还清了上次公积金贷款的余额，不管是第几次申请，北京住房公积金管理中心仍会受理。 10月12日央行、银监会召集五大国有商业银行信贷部门负责人，就“第二套房贷”问题召开联席会议。明确指出，公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项。 10月15日，北京住房公积金管理中心表示，公积金贷款暂不提高购买第二套住房的首付比例，仍按“购买90平方米以下住房首付最低两成，90平方米以上住房首付最低三成”执行。根据本市目前公积金贷款规定，贷款人须在第一笔住房公积金贷款还清后，才可以申请第二笔住房公积金贷款。但市民如果第一套房选择商贷，第二套房选择公积金贷款，首付比例同样不需要提高。值得注意的是，夫妻双方中有一人办理了公积金贷款，即被视为“夫妻共同贷款”，另一人在贷款期内将不再具备申请公积金贷款的资格。 6、北京调整公积金存贷款利率 已贷款项年内不调息 根据建设部8月21日下发的通知，北京市从2007年8月22日起上调个人住房公积金贷款利率。5年期以下（含5年）及5年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09%。5年期以下（含5年）从4.50%调整为4.59%，5年期以上从4.95%调整为5.04%。一年期已发放的公积金贷款仍执行原利率。公积金存款利率，上年结转的由现行2.34%调整为2.61%。当年缴存的没有改变，仍为0.81%。 结 束 语 本文主要从土地、住房和金融三个方面对2007年夏半年国家房地产宏观调控政策做一综述。由于篇幅原因，尚有许多相关政策没有含括。由于材料搜集不全、水平有限，对一些政策的理解有可能出现偏差，敬请读者谅解。
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