| 2007年下半年住房保障政策综述 |
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第二篇 2007年下半年住房保障政策综述 成业行信息网络部 杨永明 2007年上半年，国家房地产市场宏观调控政策，从“调整住房供应结构”、“重视稳定住房价格”，转向“增加市场有效供给”，“缓解需求压力”（参看笔者“2007年下半年国家房地产市场宏观调控政策综述”）。无论从“90/70”政策的执行、还是从增加廉租房、经适房、两限房保障型住房和小户型普通商品住房与土地供应等政策的实施，都体现出这一新的政策导向。 8月13日，国务院颁布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，8月下旬召开了全国住宅工作会议，11月发布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》。这些会议的召开和文件的发布表明国家房地产调控的思路发生了重大转变，从偏重用调节市场供求的方法解决住房矛盾，转变为既要注重市场调节，更要注重政府保障责任的思路上来。 一、关于廉租房政策的调整与制度建设 8月13日，国务院颁布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（下简称《意见》）；8月24至25日全国城市住房工作会议在京召开；10月30日，财政部印发《廉租住房保障资金管理办法》的通知；11月27日建设部等九部委联合发布了《廉租住房保障办法》。 根据上述文件，2007年下半年国家对廉租房政策的调整主要包括以下内容： 1、廉租房政策的制定与调整 1）覆盖范围由最低收入家庭扩大至低收入家庭 《意见》，将廉租房制度覆盖范围扩大到除低保家庭以外的低收入家庭。目前我国低保住房困难达400万户，加上低收入住房困难家庭，约达1000万户，占城镇家庭总户数5.5%。并规定2008年年底前，所有县城要基本做到应保尽保。 《意见》明确：城市人民政府要抓紧开展低收入家庭住房状况调查，于2007年底之前建立低收入住房困难家庭住房档案，制订解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。 2）货币补贴和实物配租相结合 《办法》提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。采取货币补贴方式的，补贴额度按照现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准来确定。对于不符合廉租住房保障条件的，要停止发放租赁补贴、按照市场租金收取廉租住房租金或收回配租的廉租住房。 廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。采取实物配租方式的，配租面积为该家庭现住房面积与保障面积标准的差额。有条件的地区，对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。 3）多渠道增加资金和房源 2007年全国安排廉租住房保障资金超过2006年之前廉租住房资金总额。但要将廉租住房覆盖面进一步扩大，每年的资金需求量仍非常大。为解决廉租住房保障资金不足问题，《办法》提出了五条资金来源渠道：一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。 2007年用于廉租住房的资金缺口约500亿，为了填补缺口，国家决定将土地出让净收益用于廉租住房保障资金比例由“不得低于5%”上调到“不得低于10%”，约可提300亿元；住房公积金扣除风险准备金和管理成本后，约可筹集80亿元；新增100亿元廉租房建设资金；加上财政预算支出，500亿元资金缺口有望填补。 4）优先安排廉租住房用地 《办法》规定，廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。对廉租住房建设将免征行政事业性收费和政府性基金，以降低其建设成本。 5）新建廉租住房的布局与面积 《办法》提出，新建廉租住房的规划布局应考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。廉租住房单套的建筑面积，控制在50平方米以内。 6）住房保障对象的确任 为保证廉租住房真正落实到低收入住房困难家庭，《办法》规定，申请廉租住房保障的家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，将由建设（住房保障）主管部门予以公示，公示期限为15日。对经公示无异议或者异议不成立的，将作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。不符合规定条件的，主管部门应当书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向主管部门申诉。 城市低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准等以及住房保障面积标准，实行动态管理，由市、县人民政府每年向社会公布一次。廉租住房保障将实行轮候制。但对申请租赁住房货币补贴的城市居民最低生活保障家庭，将优先安排发放补贴，基本做到应保尽保。而实物配租将优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭、城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。 7）廉租住房申请标准 申请租房补贴或实物配租应当以家庭为单位，申请人必须具有本市城镇户籍，在本市生活，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产符合规定的标准。 8）廉租住房的收回制度 《办法》规定，城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。如果无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的，应当按照合同约定退回廉租住房或停止发放补贴。 2、全国及廉租住房制度的建立与执行 截至2007年10月底，全国656个城市中，基本建立了廉租住房制度。《办法》规定，市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中，明确廉租住房保障工作目标、措施，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。 为推进西部地区廉租住房制度的建立，10月中旬财政部出台办法，明确中央财政将安排中央廉租住房保障专项补助资金，以支持中西部财政困难地区做好廉租住房保障。中央廉租住房保障专项补助资金将按照因素法和公式法计算分配给中西部财政困难地区及新疆生产建设兵团。中央廉租住房保障专项补助资金分配因素包括财政困难程度和上年度廉租住房保障工作进展情况，其权重分别占30%和70%。 3、北京市廉租住房政策的执行 2006年底，北京市政府提出2007年计划新建10万平米廉租房，不久又决定将建设、收购廉租房房源指标由10万平米增至30万平米，力争三年内安排廉租房100万平米。《北京住房规划(2006～2010)》规定，廉租房供给对象主要为烈属、孤老、重残等特殊情况家庭。“十一五”期间，用于实物配租的廉租住房建设规模约47万～60万平米，约1万套左右。其余约6.7万户城市低保家庭和优抚家庭则享受廉租住房租金补贴，人均每月300元以内。 9月28日，北京市发布了《北京市城市廉租住房管理办法的通知》。12月12日，公布了《北京市城市廉租房申请、审核及配租管理办法》。将廉租住房一居套型面积定为35平米以下，两居定为45平米左右。 11月5日北京市建委的五部门联合下发了《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》，将廉租房保障家庭1人户年收入定为6960元及以下。各远郊区县，参照自定标准。 11月30日北京市建委宣布，统一调整城八区廉租住房租房补贴标准。由原来的每平米每月27元和30元，提高为40元；把原城八区月租房补贴最高限额300元，提高到了最低限额550元，最高限额1500元。远郊区(县)参照自定。 二、关于经济适用房政策的调整与制度建设 11月27日继建设部等九部门联合发布《廉租住房保障办法》后；12月1日建设部等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》。 1、经济适用房政策的调整 1）经济适用房的供应对象 《办法》规定，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，与廉租住房保障对象衔接。经适房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。 2）经适房的建筑面积 《办法》明确，经适房单套建筑面积控制在60平米左右。要求经适房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。在商品住房小区中配套建设。 3）经济适用房为有限产权 新的管理办法将首次明确规定经济适用住房为有限产权。5年之内不能上市，特殊情况上市由政府回购。5年后需要补齐与商品房差价后方可上市。有限产权还体现在其他方面。如享受过福利分房、购买过经适房的，将不能购买。买了经适房，又要买其他住房的，经适房由政府回购。 4）地方政府可直接参建经济适用房 此前，经适房建设的普遍模式是采取项目法人招标方式，由房地产开发企业实施，同时给予3%的项目利润率。但在实践过程中，一度出现开发商虚报成本、超标建筑、抬高价格的现象，导致经济适用房“富人化”。《办法》除继续允许开发商投标实施开发外，地方政府将有望成为经济适用住房建设的直接参与者，但同时强调，只能按成本价销售，不得有利润。 2、北京市经济适用房制度的制定与执行 9月28日，北京市发布了《北京市经济适用住房管理办法（试行）的通知》。12月12日，公布《北京市经济适用住房购买资格申请、审核及配售管理办法》。 根据北京市政府出台的《北京市廉租住房管理办法》（京政发〔2007〕26号）、《北京市经济适用住房管理办法》（京政发〔2007〕27号）有关规定，11月5日北京市建委、统计局、民政局、财政局、国家统计局北京调查总队联合下发了《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》，对2007年北京市城八区城市居民申请廉租住房、经济适用房的相关准入标准做出明确的规定。各远郊区县，将参照此标准，结合各自实际情况制定相应住房保障家庭准入标准，该标准并非一成不变，而是根据社会经济发展状况每年调整公布一次。 1）经适房申购资格 经适房申请人须取得本市城镇户籍时间满3年，且年满18周岁，申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。经适房配售面积标准为人均使用面积15平方米。人均住房使用面积须在10平方米及以下者方可申购。 申请家庭有原住房的，将原住房腾退给住房保障管理部门后，可按无房户配售经济适用住房；不愿腾退原房的，按差额面积配售；申请家庭住用其父母、子女自有或承租的住房，家庭人均住房使用面积符合经济适用住房申请标准的，也可按无房户配售经济适用住房。 2）审核程序 新的住房保障办法，根据家庭收入水平、住房和资产状况确定保障对象和准入标准，并建立了市、区、街三级审核，两级公示的管理制度。 为方便群众办理手续，由过去花市一个资格审核窗口扩大到全市各区县、各个街道、乡镇都设立申请受理与审核窗口，市民申请经济适用住房和廉租住房购买资格，可到户籍所在地街道办事处或乡镇政府的住房保障部门办理。各街道、乡镇的资格审核窗口将于近期全面开放，受理市民申请。 3）选房顺序 新住房保障办法建立了分类供应、分期轮候制度。已通过审核、进入轮候的家庭，应定期申报家庭住房和经济变化情况，住房保障管理部门可以组织检查或复核，并组织摇号配租配售。 划拨经济适用住房建设用地涉及的被拆迁家庭、重点工程建设涉及的被拆迁家庭、旧城改造和风貌保护涉及的外迁家庭，以及家庭成员中含有60周岁以上老人、严重残疾人员、优抚对象、复员军人等住房困难家庭，可优先配售。 11月15日，市建委有关负责人表示，根据《北京市经济适用住房管理办法（试行）》有关规定，以下三类符合条件的家庭可以优先轮候配售：第一类，三种被拆迁户———房屋坐落在新建经济适用住房建设用地的被拆迁家庭，重点工程建设涉及的被拆迁家庭，旧城改造和风貌保护涉及的外迁家庭；第二类，特殊家庭———家庭成员中含有60周岁（含60周岁）老人、严重残疾人员、患有大病人员、优抚对象、复员军人等住房困难家庭；第三类，同等条件下，符合条件的持“老审核表”申请家庭优先———即已通过老经济适用住房审核表尚未购房、且已按照现在的审核标准和规定程序申请轮候并符合条件的申请家庭，同等条件下，可优先轮候配售房源。 4）住房面积 新办法将经适房面积由原来的70平方米改为60平方米。 5）回购上市 规定购买人拥有有限产权，只能自住，不得出租、出借或从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易，特殊情况下，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。 购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购，购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。回购的房屋重新作为保障住房使用。 值得回顾的是，北京市经适房回购政策可谓一波三折。最早是2006年9月30日，北京市规委在官方网站公开《北京住房建设规划（2006年－2010年）》公示稿，明确了“要探索建立经济适用住房实行‘内循环’的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，由政府回购。”公示稿登出后，引起了轩然大波，已购经适房的人群中大多数反对政府回购政策。2006年11月4日，该规划正式通过市政府批准，公示中原有的“经济适用住房不得直接上市，由政府回购”的说法被删除。然而不到一周，11月9日，北京市建委在其举行的“行风政风”通报会上，又公布了政府将要重新确立“回购”政策的消息，但说明回购政策不溯既往。北京市建委住房保障办有关人士表示，《办法》经过征求意见之后，正在研究汇总，回购政策细节仍待完善和细化，如何确定回购价格成为最大的制约瓶颈。2007年6月7日，市建委出台《北京市经济适用房管理办法（试行）》征求意见稿，再次明确了回购政策。 6）监督审核 新办法明确了对违规行为的处罚，并建立了动态审核管理制度。如果备案家庭的收入、住房或资产情况发生变化，需如实上报，区县住房保障部门将进行检查，不符合条件的，将取消购房资格。此外，廉租房住户，连续6个月不居住的话，将收回房屋，或停止发放租房补贴。 对于提供虚假信息骗购的，区县住房保障部门将取消其申请资格，5年内不得再申请，构成犯罪的，移交司法机关。为申请人提供虚假证明的单位，也将依法追究主要领导和相关人员责任，构成犯罪的，移交司法机关。工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊将追究行政责任，构成犯罪的，移交司法机关。 3、北京市经济适用房建设情况 2007年北京将开建200万平米经适房，预计“十一五”期间，北京市新建商品住房建设规模约9250万平米，其中经适房1500万平米，约21万套。 三、两限房政策的调整与两限房建设 1、两限房的定义与性质 1）限价房定义 所谓“双限双竞”是指：限套型面积、限控制性价位，竞房价、竞地方法。政府辟出地皮建廉租房、经济适用房，开发商间“竞地价”，谁出的地价高，谁就更有希望获得地块开发权。开发商间同时也“竞房价”，谁出的房价低，谁就更有希望获得该地块的开发权。在地价竞高、房价竞低情况下，开发商的利润空间被压缩了，最终建成的住房控制在政府限制的价格范围内。 2)两限房性质 对于两限房的性质问题，建设部在8月15日和30日的两次讲话中的口径是不一致的。 8月20日，媒体报道，建设部正在筹建住房保障司，专门管理全国保障性住房工作机构。建设部已向中编办提交了相关人员编制的申请。住房保障司设立后，将担负管理地方经济适用房建设、规划、备案以及检查落实情况等职能。属性一直存在争议的“两限房”也可能被归置住房保障司进行管理，此前，建设部刚刚明确“两限房”属于住房保障体系。按规划，限价商品房用在五年内要占总量43%，经济适用房占17%，剩下的40%则由开发商自由定价。 8月30日，建设部对市场较为模糊的三个概念给予清晰认定。其中第二个清晰界定的概念即“双限房”的性质。谈到双限房性质时，建设部副部长齐骥表示，“双限房”目前为止没有被纳入保障性住房范围，而是一种政策性商品住房。齐骥表示。双限房旨在通过限制开发商的利润空间，来保障部分住房需求。因此“只限于在本地住房比较困难的居民。” 12月25日，建设部在其官方网站上公布，根据中央编办的批复，建设部内设机构日前已经作出调整，设置住房保障与公积金监督管理司，即住房制度改革办公室，建设部住宅与房地产业司职责也作出相应调整。值得注意的是，在建设部住房保障与公积金监督管理司的主要职责描述中，并没有包括两限房。 2、北京市两限房的规划与建设 1）两限房规划 7月18日《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划(2006年-2010年)》公布，根据规划，今后新建商品房项目入市前必须按一定比例配建保障性住房（包括廉租房、经济适用房和政策性租赁住房）及两限房，配建平均比例为商品房的15%。2008-2010年北京市保障性住房及“两限”商品住房规划总建设规模将达到1800万平米，其中，经济适用住房480万平米，廉租房120万平米，“两限”商品房1200万平米。 2）两限房建设情况 3月30日，北京市国土局、市建委、市规委联合召开了住房保障工作进展情况新闻发布会。市国土局副局长曾赞荣介绍，2007年计划建设300万平米两限房，建设用地将在二、三季度推出。2007年保障性住房将占到新建住房的1/4。同一天，北京市土地储备中心正式发布三块“两限房”用地出让信息。要求“两限房”将全部建设成套型建筑面积90平米以下住宅，销售价格将比该地区同质普通商品房下浮10%到15%。 4月北京首个“两限房”启动，北京市土地整理储备中心拟定了《关于2007年两限普通商品房土地供应初步方案》，根据《方案》，“两限房”售价应在6000元/平米左右，但考虑新城因素，建议4000元～7000元/平米。方案要求两限房位于城市边缘，轨道交通、大容量公交、主要公交走廊沿线地区以及新城。区域主要集中在四环至五环之间。销售对象，初定为有北京市常住户口，中低收入家庭优先，解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、奥运工程及其配套设施等重点项目的本市被征地、拆迁家庭优先。已取得经济适用住房购买资格的家庭如放弃购买资格，可申请购买“两限房”。 12月底，北京市国土资源局副局长曾赞荣介绍，本市年内推出的12宗两限房用地约226公顷，规划建筑面积约387万平米(含配建廉租住房13.3万平米)，大大超出了年度计划300万平米供应量。经对今年供应的226公顷两限房用地的土地收益测算，同等地块与供应建设普通商品房相比，政府在土地收益上让利市民100亿元左右，每平米两限房，约2700元“照顾”。 四、其他住房政策 1、关于集资建房政策 《意见》（24号文）强调，要加强单位集资合作建房管理，各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经适房供应计划，建设标准、供应对象、产权关系等均按照经适房有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经适房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。 北京市提出，将停止审批党政机关集资合作建房项目，严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。 2、关于小产权房政策 7月11日，北京市规划委孙卫介绍，上半年北京已拆除违法建设332万平米，其中有97％位于集体土地上。北京国土、建委、规划三部门将联合召开会议，拟从源头上刹住小产权房的建设。上半年北京共拆除违法建设3800多处，面积约332万平方米，约占2006年6月1日到2007年5月31日一年里，北京住房项目建设工程总建筑面积（2364万平米）的14%.。 12月11日温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地。会议强调严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。 3、北京删除住宅禁商条款 12月10日北京市人民政府发布《北京市房屋租赁管理若干规定》，2008年1月1日起实施。本市将实行房屋出租登记制度，有效杜绝房屋租赁中普遍存在的偷漏税现象。与此前公布的 (征求意见稿)相比，《规定》中，删除了“住宅禁商”、“禁止二房东”、“禁止押一付三”等条款。 北京市工商局相关负责人表示，该项规定删除“住宅禁商”与工商部门现行办理执照有关规定不冲突，使用性质为民用的房屋地址仍不能办理执照。 12月26日，市工商局下发《关于解决无照经营场所及其他经营住所问题的意见》，将住宅楼能否经商的权利交给业主。根据该《意见》，民宅申请登记注册经商无须再到建委等部门申请改变用途。《意见》明确规定，住宅及住宅楼底商房屋不得从事餐饮服务，歌舞娱乐，互联网上网服务，生产加工和制造，经营危险化学品等涉及国家安全、存在严重安全隐患、影响人民身体健康、污染环境、影响人民生命财产安全的生产经营活动。 27日，北京市建委、工商局联合召开《北京市前期物业服务合同》与《北京市物业服务合同》公开论证会，与此前的征求意见稿相比，此次两个合同对部分条款作出了修改。业主如果在自家住宅里开公司，或出租从事经营活动，物业可以参照商业物业标准收取相应的物业服务费。 |
