| 2007年下半年房地产调控政策综述 |
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序 我国房地产宏观调控思路的转变与回归 成业行信息网络部 杨永明 2007年8月1日，温家宝总理在国务院第187次常务会议上，主持并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文件）并于13日正式颁布。24号文件的颁布是我国房地产宏观调控思路的一次重大转变，从前些年企图主要依靠市场和商品化手段解决城镇居民住房的思路，重新回归到政府保障和市场供应并举的双轨制上来，我国以政府为主导的住房保障制度初露端倪。 为了说明这种政策的“回归”，有必要对我国房改的几次重大转折进行一下回顾。 一、我国住房制度改革的初期 我国的住房制度改革始于改革开放初期，早在1978年邓小平就提出了房改问题。 1980年7月14日，召开了《住宅法》起草工作调研会。 1982年开始实行补贴出售住房的试点，即政府、单位、个人各负担房价的1/3。 1983年，《中华人民共和国住宅法》被正式纳入全国人大法制委员会的立法部署。 1985年，完成《中华人民共和国住宅法》（试拟稿）12章，共111条，但由于种种原因，住宅法未能出台。 1985年7月，全面展开全国城镇房屋普查。 1986年1月6日，成立了“国务院住房制度改革领导小组”。 1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，决定用三、五年时间，在全国城镇分期分批把住房制度改革推开。标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。 1991年11月，国务院办公厅下发《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，文件明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的，标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。 二、市场供应和政府保障双重体系政策的提出 1994年7月国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定我国房改的根本目的是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。这是一个纲领性文件，标志着我国住房制度改革由试点阶段转入启动阶段。 文件将“经济适用住房”定义为：是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。其成本价由7项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润）构成，约占住宅总量的 70%。经济适用房以微利价出售，只售不租。出售经济适用房实行政府指导价，其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布，不得擅自提价销售。 总之，《关于深化城镇住房制度改革的决定》提出的政府保障和市场供应双体制，基本符合我国的国情，对于建立具有我国特色的住房体制具有重要的指导意义。 三、侧重用市场化手段解决城镇居民住房政策的提出 1998年7月国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，文件提出，停止福利分房，建立市场化住房体制，并进而把房地产业的重要性提高到国民经济支柱产业的高度上来。 国务院出台这个文件是由当时的具体历史条件决定的。1998年亚洲金融危机出现后，我国经济也面临着严峻考验。一方面出口需求快速下滑，另一方面国内消费严重不足，制约了国民经济发展，亟需启动内需。1997年前后全国居民储蓄已高达5万亿元，只有把这部分消费能力释放出来，经济复苏当才能迎刃而解。于是，时任总理的朱镕基做出了一个重大的决策——催热房地产。在他看来，能够让老百姓大把掏钱购买的商品惟有房子。接着围绕调动内需问题，国家采取了一系列措施。先是国家计委和财政部取消了建筑行业48项“不合理收费”；接着是央行将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行，规定贷款期限最长可达20年，贷款额度最高可达房价的70％。7月，国务院宣布党政机关一律停止实行了40多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化。紧接着就是国务院出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，文件要求“加快建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，安排了规模为1000亿元的住房贷款指导性计划。这一系列配套政策的出台，直接刺激了房地产业的复苏，从而也拉开了长达10多年的地产热。由于房地产业有广泛的关联度，带动了钢铁、水泥等资源性行业的发展，起到了复苏经济起到了重要的作用。 但是从另一方面看，由于过分强调房地产在经济增长中的作用，从而很大程度上成为导致房地产行业畸形发展，造成房地产投资高企、地价房价飞涨的重要原因。 四、我国住房保障体系改革思路的回归 2007年3月5日，十届人大五次会议，温家宝总理在政府工作报告中指出，房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。 2007年8月1日，温家宝总理在国务院第187次常务会议上，主持并原则通过了关于“解决中低收入家庭住房问题的意见”。8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（下简称《意见》）正式发布，明确提出以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度。 8月24日由国务院主持的全国住宅工作会议正式召开，围绕24号文件实施方案等内容展开，中心任务是明确下一阶段的住房保障工作，进一步完善政府主导的住房保障体系。 11月27日九部委联合发布《廉租住房保障办法》，12月1日七部委联合发布《经济适用住房管理办法》。 上述会议的召开和文件的颁布标志着我国房地产调控总体思路发生了重大转变，从偏重“市场化”手段解决城镇居民住房的政策体系，重新回归到既要依靠市场，更要注重政府责任的政策方向上来。 五、关于解决中产阶级住房问题的提出 11月19日，温家宝总理出席新加坡中华总商会举行的工商界人士晚餐会并致辞时说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”除土地和廉租房问题外，值得注意的是他谈到了中产阶级的住房问题。他说，经济适用房大多数是面向中产阶级的，他们中有许多工资也不是很高。在中国，经济适用房户均面积90平方米是比较适当的，因为中国人多地少。 此后国务院参事室组成调研组奔赴全国各地，就房地产问题展开调研，并提出房地产改革建议。全国政协常委、国务院参事任玉岭牵头组织此事，他主张，政府应为占居民人口70%-80%的工薪阶层提供经济适用房，少数高收入家庭可以购买商品房。应当将70%的土地供应给经济适用房，其中的30%用作建廉租房，对商品房的管理则可以完全放开。对此提法，中国社科院金融研究中心研究员易宪容表示不赞成，他认为，国家财政上没有那么大能力，效率会很低。他建议通过三普查设计出方案，将土地做出基本规划，利用信贷、利率工具把投资清除出去，将房地产定位为消费品，利用物业税、住房政策(如每人买一套房)，房价自然下来，完全可以不要经济适用房。 其实，是否用经济适用房这种形式来解决中等收入家庭的住房需求并非问题的焦点，但温总理的讲话，让大家看到了希望，看到了中央和政府在关心广大群众的住房问题。2008年初，建设部提出要把解决中等收入家庭住房问题作为2008工作的重点，提出用发展限价房、租赁型住房等手段来解决中等收入家庭的住房问题，说明政府部门已开始考虑将中等收入家庭纳入到住房保障规划范围中来。 |
