北京青年报  高彤 2006/08/31

土地流言近日接二连三———

最近，有两条短信先后出现在众多房地产相关人士的手机上，第一条是说，国土资源部正在酝酿将大块土地拆分上市，以防止开发商囤地造成的哄抬房价；第二条是传言凡是在通过招拍挂出让的土地上建造的项目不受“90平方米”、“70%”这两项控规的限制。近期关于土地市场的漫天流言证明了，在“8·31”到来两周年的关口，人们对土地关注的热度丝毫不亚于两年前的这个时候。

但是，对于众多普通百姓而言，对土地市场的关注依然更加集中于地价对房价的推动上。虽然我们无从得知在“8·31”之前土地出让的价格，但谁都不能否认，与近两年房价不断攀升同步的，也正是高价“地王”的逐一涌现。于是，地价也成为很多人眼中，支配房价上涨背后的“大手”。然而，拨开表象，地价究竟能在多大程度上决定房价，房价构成当中土地成本占有多大比例，其实在业内和学术界一直有不同的声音。时值“8·31”两周年，记者就此采访了有关人士。

●郑华地价决定房价是抬高房价的一面之词

“市场经济下决定商品价格的不是单纯的产品成本，很大程度上还要看产品的供求关系，所以谈‘地价上涨决定房价上涨’，更多是开发商对消费者的心理战术。”中国人民大学土地资源管理系副教授、合富辉煌高级顾问郑华这样认为。

郑华指出，目前北京房地产市场是卖方市场，所以作为一件商品，房价的上涨是必然的，而作为生产资料的土地也会随之一起上涨。但如果处于买方市场、供大于求，那么房价必定下跌，极端的情况是，即使房价掉到了地价的水平上，开发商也不会因为没有利润而惜售。所以说，决定房价涨跌的不是地价，而是市场供求决定。

在郑华和她的同事刘伟强为记者提供的图表中可以看到，2005年上半年住宅均价和土地均价的增长速度都出现了两个周期的波动，波动周期短期内相辅相成，土地均价的增速波动更为剧烈一些，这是因为土地出让价格受到区域地段和出让方式的影响。比如，2005年挂牌出让的朝阳区北苑家园地块价格为10111.7元/平方米，而东城区海运仓的地块价格高达37285元/平方米；2006年截至目前所成交的地块中，挂牌的均价是8516.2元/平方米，招标的均价是13618.5元/平方米。

而与土地市场上涨幅的大起大落相比，住宅均价增长速度的起伏则比较平稳，各区域的房价都保持着一定节奏的上涨。而在这些项目当中，事实上真正在“8·31”后拿下的地块并不占主流，更多项目还是在消化“8·31”过关的土地。这样，地价上涨只能成为在售楼盘价格上涨的口实，但事实上房价的走势与地价之间存在着很大的不同步性，所以说地价的上涨和房价的上涨并没有根本的、直接的关系。

●邵念强地价对房价的影响最多占到六成

与郑华观点相反，管理学博士、北京成业行房地产投资顾问公司总经理邵念强却认为，地价对房价的影响是显著的，一般情况下，地价在整个房价中所占的比例在三分之一左右。邵念强说，如果以城市中不同土地的地理位置为横轴、以地价对房价的影响为纵轴建立坐标，那么不同区域的住宅受土地成本的影响将形成一条开口向上的抛物线，越靠近市中心，房价中地价成本所占比例越大。据成业行了解，现在不少位于市中心的高端项目，每平方米价格高达20000万元，而其中土地成本则在11000-12000元之间，也就是说土地成本在住宅售价中占到了60%左右。

邵念强承认，这两年出现的很多高价楼盘并非建在“8·31”之后出让的土地之上，但是，任何开发商在为产品定价时，都不会仅以生产资料购进时的价格为依据，他们更看重的是这块土地在“现在”值多少钱。这就是土地价格的“示范效应”。

邵念强举例说，五年前，海淀区上地周边土地的楼面价格是每平方米1000多元，当时那里每平方米3000元左右的房价基本正常。而去年华润斥巨资在此拿地，一下子就将楼面价格大幅度提升，所以，今年温泉镇D1成为新的“地王”，其实是站在老“地王”的肩上，“没有华润，温泉这块地也拍不了这么高的价钱！”邵念强说，温泉D1以11.5亿高价拍卖后，意味着这一区域的楼面价格已经达到每平方米4800元，而与此同时上地附近的某在售项目也立即封盘，第二天再开盘，每平方米价格提高了200-300元；如今，华润橡树湾的售价也定在每平方米8000元左右，由此可以看出土地价格的示范作用在房价构成中拥有的重要地位。

邵念强指出，其实房子和其他很多商品一样，应该是一出售就贬值的，而如今二手房价格的提高并不意味着房子本身“越住越值钱”，其实这也是侧面反映了土地的升值情况。没有一个二手房卖主愿意以自己购买时土地的价格来计算住宅再上市的价格，因为那样肯定是赔本生意。从这个角度也能证明地价对房价有着多么重要的影响。

●“黑洞效应”决定楼市供应结构失调

虽然对土地在房价中的位置有着一些分歧，但郑华和邵念强都认为，供求关系的失衡在北京房地产现状中有着很大作用。邵念强指出，一直以来有很多人用“金字塔理论”来解释北京楼市供求关系，认为在需求上，不同层次间形成“金字塔”的关系，低端、中端需求最大，高端需求较少；而在供给上却呈现“倒金字塔”形态，市场上更多的是高价格、高档次的物业，中低端供应却严重不足。由此得出的结论就是“北京商品房空置率过高，泡沫现象严重”。但是，这些人却恰恰忽略了这两个“金字塔”并不是一样大的，高端需求的人群比例虽小，但总量很大；高端供给的比例虽大，但总量甚至不一定能满足高端的实际需求。

为此，有很多人也产生质疑，“北京那么多高档住宅被谁买走了？”对此，邵念强解释道，北京的市场好比一个大大的“黑洞”，不能用本地需求和本地人均收入来衡量。北京房地产市场所包容的，是来自全国各地、全世界各地的住宅消费者。而且随着奥运会和外界对中国经济的看好，这种“黑洞效应”会更为明显地体现出来，从这个意义上说，“即使市场上出现再多高端项目，也会有人买，因为土地是有限的，作为商人肯定更愿意花大价钱拿地，然后生产高价的产品。”“如果没有政府的干预，那么这种情况会持续十五年甚至更长的时间。”

所以，邵念强很赞成限价房的推出，他说，政府必须通过某种途径来改变这一现状，专门规划出一些土地，用于解决位于“金字塔”中下层的需求，其实是现在解决供需失衡的最好办法；而对于中高端的需求，则应该按照市场规律解决，“市场和行政各司其职，不要混为一谈。”郑华也指出，无论是经济适用房还是限价房，总的体量还是太小，很难改变房价难以承担的局面，需要进一步加大这些土地的投放力度。