金九银十：十大房地产经纪公司把脉京城楼市

——成业行邵念强总经理做客搜狐焦点房地产网

2006年8月31日下午2时，北京成业行投资顾问有限公司总经理邵念强博士应搜狐公司焦点房地产网的邀请，出席了“金九银十：十大房地产经纪公司把脉京城楼市”现场直播节目。参与节目的其他嘉宾还有：中原地产、伟业顾问、思源经纪、金网络百城投资顾问、中广信、亚豪地产、华远经济和协成全资机构。

“金九银十”指的是传统意义上的房地产销售高峰期9月和10月。在已经过去的2005年，由于广大购房者在“国八条”调控政策出台后普遍持观望态度，导致9月和10月的成交量没有明显的上升，这种状况一直持续到2006年初。今年由于“国六条”的出台和实施，新盘的供应量明显减少，在此情况下，楼市究竟会不会再现往年“金九银十”的辉煌呢？这是业内人士和广大消费者极为关心的一个话题。

节目主持人马磊提出的问题主要有几下几个方面：（1）今年会不会出现“金九银十”购销两旺的楼市走向？（2）对开发商和业内来说，拿地、开发、营销策略如何在新的政策、市场条件下进行？（3）对购房者来说，如何理性消费？（4）对未来市场走势的判断和展望。

邵总从影响房价的各种因素出发，通过一组数据的对比，提出了自己对今年后几个月楼市走向的分析。他认为，06年1至7月份的竣工面积同比下降了三成多，商品房的库存量下降了30.4%，四百多万平米。这说明，宏观调控之后，使得整个的楼市受到了抑制，而且受抑制程度更大的是供应量。另一方面，需求量也受到一定抑制，但需求量的抑制要小于供应量的下降。因此，相对而言，需求量增长了，这就造成了销售量、成交量不断的增加，价值不断走高，而且还销售了百分之三十多的空置面积。应该说，这个上涨趋势还会继续下去。

结合“国六条”的有关规定，邵总从户型面积的设计和成本出发，分析了近期内房价的走向。根据成业行承接的某些项目来看，把大户型改成小户型，楼体的进深有所减少，土地利用率有所降低，公摊面积比例加大，如果要保证产品的品质，那么单价就必然会随着成本的增加而增加。怎样提高布局的合理性、宜居性，这方面就会遇到瓶颈，这给小户型的设计提出了难题。当然，由于总面积的减少，房子的总价会有所下降。这样看，总价下降的情况还是有利于销售的。另一方面，购房者的观望情绪是一时的。因此，金九银十是必然趋势，而且越往后销售量会增加越快。当然，这要以供应量的增加为前提。

其他各大代理行的代表也相继发言。大家的观点基本一致，认为楼市走向不会出现大的波动，而且房价会在稳中有升。最后，应主持人的要求，邵总以这样的寄语给这次直播节目一锤定音：“就是一句话，献给正在焦点网上看我们论坛的网民们，献给那些想买房的购房者，“金九银十”年年有，该出手时就出手，相信我没错的。”

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