| 实录：成业行析90米以下中小户型使房价增加10% |
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北京成业行投资顾问公司总经理邵念强、副总建筑师戴子杰做客焦点网
北京成业行投资顾问公司总经理邵念强
北京成业行投资顾问公司副总建筑师戴子杰 随着70%土地供应要建90平米以下的中小户型政策出台，各方开始对90平米户型设计及其对于房价的影响进行讨论，有人认为70%的比例超过了实际需求，到明年下半年中小户型将供大于求，中小户型的价格或涨幅将下降，而大户型价涨幅加剧，到底90平米的政策将带给市场哪些变局？ 嘉宾： 北京成业行投资顾问公司总经理 邵念强 北京成业行投资顾问公司副总建筑师 戴子杰 █ 现场图文实录 【银鹏】：各位网友，大家好！欢迎来到搜狐嘉宾聊天室。今天非常高兴请到了北京成业行顾问公司的总经理、博士邵念强先生，还有该公司的总建筑师戴子杰。今天主要是就90平米中小户型的产品设计和营销来谈一谈，90平米的设计究竟会产生什么样的影响？我们看到90平米出来之后市场上也是各种各样的说法，今天请邵总和戴总详细的给我们解读一下。 首先，70%的90平米中小户型的政策对城市规划有什么样的影响？ 【邵念强】：各位网友好！很高兴又来到焦点房地产网，90平米的小户型是这一时期讨论的热点，国八条也好、国六条也好已经有六到七个具体的调控措施，包括提高按揭的成数，包括提高开发商融资门槛，加息，住宅禁商，外资禁入，二手房税收等等，其中70%90平米的小户型是一个非常技术的、非常严格的调控指标，这在中国的历史上也是非常罕见的，所以大家的反应很强烈。 我们今天到这里不再对宏观调控的措施去谈对不对，有它的道理，也有它会带来的弊端，我们不说它了，因为很多人都在说了。我们今天主要还是想谈一谈如何贯彻执行这样一个调控指标，在执行中会对城市规划、对社区的规划、对建筑的单体、对户型、对消费者的居住心理、对价格会产生什么样的影响，这个影响又大致可以分为短期的和长期的。
我们在近三四个月的时间里，无论是在北京的项目，还是外地的项目，都涉及到调整产品的规划，由原来的定位主流户型是三居的120-140平米调整到70%90平米的小户型，在调整的过程中我们发现，如果调整完的中小户型仍然保证原来的居住品质的情况下，也就是我们说的板楼，势必会降低土地的利用率，进深减缩之后会降低土地的利用率。对北京这样的城市土地成本越来越高，相当于会增加了15%到20%的土地成本，这样房价单价还是向上升，如果仍然要保证原有的土地利用率或者我们叫容积率，又不能突破限高，做板楼就变得不成立了，可能做更多的两梯四户、两梯八户这样的塔楼，才能够在保证不降低容积率的情况下作出90平米的小户型。 我们担心会在将来的城市里边会越来越多的看到塔楼的形式，这对城市的景观、对整个城市的居住品质我们认为是有一定的影响的。 【银鹏】：除非降低土地使用率。 【邵念强】：对，降低土地的利用率。因为，如果你想做成板楼90平米的小户型，在保证面宽一定的情况下必须要做短进深，北京板楼现在进深至少做到13米到13.5米，有的做的更大甚至到17米，就是为了利用土地，因为北京的土地很贵，当然进深越大单套的面积越大，这就是为什么北京大面积的产品更多，这是从土地利用、从开发商希望在有限的土地内出更多的面积，充分利用土地，当然也能获得更多的利润，从这个角度出发的。 如果一旦限制了小户型，又要保证南向采光的面宽，在主卧室和客厅面宽一定的情况下，唯一解决的办法就是缩短进深，使进深不能突破10米。在10米以内进深的情况下，南向的客厅在3.8米到4米，主卧在3.3米左右，我们算下来这个套内的使用面积就是76平米左右。我们按一般的使用率，就是85%，除下来，含公摊的建筑面积就是89.41平米，这就是极限了。 但是当你把建筑做薄了之后，实际上土地的利用率会下降的。 【银鹏】：为什么呢？ 【邵念强】：因为有一个建筑间距，做薄了之后建筑间距还是1.7倍的情况下就不能排出更多的楼座，所以说总建筑面积就下降了，总的建筑面积下降了，在总的土地成本不变的情况下，所有的土地成本仍然要摊到现有减少了的建筑面积上，每一平米的土地成本就会上升。如果不这样做就要做更多的塔的意向的楼，因为塔楼仍然能够在做出更多小户型的情况下土地利用率是会提升的，代价就是南北不通透，品质下降。所以说在保证原有的建筑面积或者开发商要获得预定的利润的时候，只能是去做塔楼。如果更多的项目都按这个去要求的话，这个城市里边的塔楼产品就会更多。 【银鹏】：如果一个小区70%或者更多的都是90平米的中小户型会给整个社区带来什么影响？ 【邵念强】：小户型的增加带来了很多的问题，比如说我们可以按照常规的或着叫做以市场需求为导向的做法，小户型或者我们具体说80平米以下的小户型，往往我们在规划的时候占到整个社区规模的或者建筑面积里边不能超过20%，大户型，也就是说单套的建筑面积超过140平米的大户型也不会超过整个建筑面积的20%，剩下60%会是在90平米-130平米左右的大两居和三居。在这种情况下他总的户数如果确定下来，假定我们说是100的话，如果把这样一种格局的小区改成了70%的比例都做成90平米以下的小户型，30%做成大于90平米的，户数会增加到130左右，也就是户数会增加30%左右，户数增加以后对路网的要求、对停车位的要求，包括还有千人指标，影响到医院、学校、幼儿园，这种配套都会增加。 这样实际上就改变了一些社区配套的条件和要求，也会影响原有的建设部颁发的建筑设计规范，有些东西我们现在想是这么想的，真正的去大面积的长期实施的话，有些会超出我们的想象。 【银鹏】：刚才您说如果按照板楼去设计的话会增加15%到20%的土地成本，是不是也就可以理解成房价会增加15％－20%。但是如果采用招标的方式去出让土地，我们看到前段时间拍卖地价非常高，现在基本上大部分土地都是招标或者挂牌，温泉镇D2地块与D1地块土地出让价格的差距就非常大，结合开发商拿地本降低这样的趋势，综合来看，到底对房价产生多大影响呢？因为您刚刚说土地成本上升，我的理解是房价也会跟着走，但是土地出让方式的变化对于地价的控制是不是会抵消掉房价的上涨幅度？ 【邵念强】：我们做一个前提的界定，比如产品品质不降低，我们都做板楼，一种是做大户型的板楼，一种是做我们要求的小户型的板楼，在高度控制一定的情况下，限高是一定的，比如60米限高。在这样的前提下做小户型的板楼的土地利用率一定比做大户型的板楼要低，这个是毫无疑问的，跟价格没有关系，土地利用率降低，这是毫无疑问的。 如果把价格放进来，可以说土地价格越高影响就越大，反正是要把因为土地利用率降低多于这部分土地的成本要分摊回来，分摊回来就是每一平米的土地成本两个相比小户型的板楼的土地成本含量一定比大户型的高，这是毋庸置疑的。不管最后土地价格是高还是低，在同样条件下两个相比一定是小户型是高的，大户型是低的。为什么？进深大，土地利用率高。但是价格不一定就涨15%-20%。 【银鹏】：这是您对价格的判断是吗？ 【邵念强】：对。如果是土地价格一定，我们还是做一个前提，在土地价格一定的情况下，两个项目在一起来做，小户型的土地成本的比重一定大于大户型的，还是那个原因，当你不丧失品质的情况下，当大家都做板楼的情况下，要想做小户型一定要减少进深，减少进深以后土地利用率会降低，土地利用率降低相当于把那部分土地成本要分摊到建筑面积里边来，这是毫无疑问的。 【银鹏】：也就是现在作小户型比你现在做大户型价格可能要高？ 【邵念强】：在其他条件一定的情况下，是的。 前天在我们焦点网举办的金九银十系列论坛的第一场，是从土地的角度谈房地产未来的走势，当时有人说到，说05年销售情况的一个统计，80平米以上的套数占了21%左右，80到144占了50%左右，总的来说90平米以下的差不多占30%左右，这是一个套数，70%是指的面积，转化成套数就意味着90%套数的中小户型了，而面向的需求却只是30%的人群，这可能会意味着中小户型未来供大与求。今天可能这个作用还体现不出来，因为整个政策出来以后大家都在观望，很多项目都被搁置了，但在明年下半年的时候可能就会体现出来。我不知道您怎么判断的？ 【邵念强】：短期来讲宏观调控的政策在房地产领域里头时间至少会在半年到一年之间才慢慢会显现出来，以往作为顾问公司在受开发商的委托做项目策划的时候我们的出发点全部都是从市场调查研究来确定的。比如说我们今年在在亚北做的项目，在前年做的规划还是大户型，但是在我们介入之后我们做了非常认真的市场调查，认为那个区域小户型需求量是很高的。在我们跟设计院的共同努力下，改成了小户型，而且比重超过了70%，销售的速度非常非常的快，赢得了那个区域的年轻白领的需求。 有一些项目，比如更远一点的，在五环以外的上地的那个位置，我们认为那个地方主流户型应该是130-140，甚至还支持170-180的户型，因为到那个地方的人一定是二次置业，他对产品品质有更高的要求，所以我们把原来小的户型做大的，一样迎合了市场的要求卖掉了。 如果反过来不按照市场规律去考虑，我们把亚北的这个产品做成大户型，肯定很难卖。反过来，如果我们按照70%90平米的这样一个规划去做五环外的上地北面的产品，我认为也非常难卖掉。卖不掉怎么办呢？可能就是降价，降价恰恰可能是政府所想要看到的。 但是降价也会有一个幅度，因为我们说房地产市场既是政策市，又是一个完全的市场，因为有买卖关系的。开发商是商人，要计算利润的，一旦到了什么程度？到了这种利润的空间或者是成本和价格基本上接近，或者说平均利润率低于其他行业的时候，就有更多的人退出、更多的产品退出、更多的项目退出，因为他不能保证正常的利润了。 所以说我觉得这种价格的下降是有一定的幅度的，降到一定的程度就会以开的项目更少来平衡它，不会降到亏本去卖，如果亏本去卖也是非常可怕的，因为开发商的钱也是从银行拿到的。 【银鹏】：总的来说您认为70%?90平米到底对未来的房价会是什么样的影响呢？ 【邵念强】：因为影响价格的因素特别特别多，如果我们用一种简单的判断来说，70%90平米的小户型在明年、后年、大后年不断的推出之后，在短期内单价实际上是上升的，总价是下降的。单价上升一个是土地利用率降低，成本增加，第二个，因为增加了小户型，配套成本都会增加；第三就是建安成本会增加，原来一套管线，现在要更多的管线，更多的门和隔墙，这都是建筑成本的增加；本来是500个停车位，现在要做700个停车位等等，因为户数的增加造成了配套等这些成本的增长也会导致价格上升。 【银鹏】：但是这会分摊的啊，原来是100户分摊这些配套，但是现在户数增加了分摊就少了。 【邵念强】：是按面积分摊，比如一百平米一户一套管线是一千块钱，现在100平米两户，就是两千块钱，两千块钱除以一百平米，单价自然上升了。这个跟配套的增加是一样的，户数增加了，没错，但是总建筑面积没变或者反而减少了，每平米分摊的配套成本就会增加。但是总价降低了。为什么总价降低？因为每套的面积数少了嘛，本来买一套房子因为户型面积很大，要花更多的钱，现在因为户型面积减少了、总价降低了，有更多的人买得起。 【邵念强】：但是我们国家调控的时候似乎不太关注总价，更多的关注的是单价。 【银鹏】：现在购房人也是看单价每年涨百分之多少。 【邵念强】：实际上购房者下决心买这套房子的时候，对他影响最大的不是单价而是总价。30平米，1万元一平米，30万可以了，我自己住已经够了。8千元一平米，是60平米，48万。可能也是我一个人住，如果是一个人的话，可能更多的会选择一个单价高一些，但是总价会低的，已经够用了，我就会买这个，而不会买单价看起来是低的，但是总价超出了预算的，这个例子总价相差18万，许多人肯定不会选他。 【银鹏】：那么到底单价会上升多少呢，有预计吗？ 【邵念强】：我们测算了一下，因为今天要做访谈，还有我们天天研究这些东西，还是有一个前提，如果没有这个前提就不成立了，还是板楼要保证有很好的采光和通风，又要做小户型，我们讲土地成本会增加，价格大概会影响到多少呢？ 【银鹏】：如果再加上现在地价降幅的指标呢，这几年的每年地价20%到30%的涨幅吧，但是看今年的趋势可能会有所降低。 【邵念强】：我觉得不能太乐观了，我只能理解说地价在这个水平上不降或者微涨而已，以前是20%、30%的涨，现在限价之后微微的涨是正常的，或者微持平，要想让它降下去几乎是没有可能的。为什么？是因为城市配套越来越完善、道路配套越来越完善，土地的价格只会增加不会降低，只不过政府通过这样的调控是要使土地的价格和房价都不要过快的增长，而不是让它下降。所以我们还是建立在土地价格不下降，但是也别快涨的情况下来研究它。 【银鹏】：您给我们介绍一下您的研究成果。 【邵念强】：这样的情况下对房价的影响应该是10%左右。 【银鹏】：其中建安成本的影响是多少？ 【邵念强】：百分之二三，这个影响比较小，但是土地成本的影响比较大。土地成本的影响又跟这个城市和城市所在的地段不一样，简单地可以这么说，我们拿一个轴线来说，这条线是城市中心，土地成本在房价的比重应该是这样一个关系，越在城市中心的房产土地成本所占的比重就很高，最高应该能达到60%。比如说在长安街周边、二环周边所做的写字楼也好、公寓也好，售价在2万块钱，土地成本可以到1.1万、1.2万。 再往下到顺义了，这个时候土地成本大概占了30%左右。再远一点，比如我们在外地城市三线城市做的，最低成本是10%，2千元钱的房子土地成本就2百元钱。反过来影响也可以看出来，土地利用率的降低使得房价中所含土地成本的比重会因为这个项目所处的位置而发生变化，变化的规律就是这样，一个正态的曲线围绕着城市中心向郊区逐渐的跌落。 【银鹏】：小户型内部功能空间如何设计这块是不是戴总可以介绍一下？ 【邵念强】：戴总是我们的总建筑师，这段时间我们跟建筑设计院、跟开发商没日没夜的讨论户型，他应该有发言权。
我觉得刚才主持人总觉得土地价格降下来之后可以拉动房价的下降，这个线是把这个思路搞反了。因为土地价格不是主动下来的，是市场单价在往上面走，房价实际上在往高走，土地价格下来的原因只不过是政府采取了小户型的政策，刚刚邵总也讲了土地利用率下来了，同样的土地我卖不了那么多总量，只能是地价被动的下来，刚刚从中心地区讲到边缘地区，地价有一个规律，但是这个东西是市场调节的。市场除非有大的变化才会影响地价，这个时候市场往上走的时候出台了一些政府给自己限制的政策，就是我的土地利用率不要那么高了，政府自己应当承受损失。 我觉得房价增长有很多因素，首先可能跟银行的利率有关系，就是银行的钱在房地产领域是最多的，这个不下来房价很难下来。第二，大量供应商的利润率不下来地价很难下来，老百姓的钱在银行也存不住，都想拿来投资，这个想法不下来房价也不会下来。其实这个不止是地价、不止是政府能够控制了，因为进入市场化以后很多东西是市场在左右，政府起的作用有，但是也很有限。这是我个人的观点。 谈到90平米两居对内部空间格局的影响，以前我们在有些位置会主动去做小户型，可能不止像政府规定70%，我们可能会做80%、90%，再有极端点儿可能一个项目里面做100%。但是现在小户型的规定，控制整个开发项目，这个规定开始有一些变化，一个是市场总量，第二个又回到开发项目，我们不管说市场总量还是在一个项目上，70%的量在这儿的话，对小户型的限制会影响什么呢？在原来该做小户型的区域可能我还是会做很舒适的小户型，比如90平米以下两居、一居会很舒适，但是我会杜绝做三居。我觉得做三居，从开发商和我们设计的角度讲，90平米以下的三居室就会很不人性化。那可能在80年代以前的现在我们摒弃掉的一些不成熟户型、不成熟的做法，那时候市场不是很好，那时候我们也是为了解决住房的问题可能也做过90平米四居室。 现在市场化程度已经相当高了，比如现在我们所有的人，就是说在选择房子的时候看中的不仅是单价、不仅是总价，可能单价和总价不是起决定因素的时候，看房子本身，我可能会选择小户型，会选择能够承受的房子，但是最后归根结蒂还是房子住的舒服，不能说花几十万买一个房子不能住，天天看着。 我觉得在内部空间格局上现在就会有一个发展方向，想做到舒适的话，如果控制在90平米，可能是我们现在做的两居室，还是80左右，但是做到三居的时候我们会有意识的去突破，比如93点几或者95点几，这就能做成我们稍微能接受的三居室。 比如现在假如出细则，又如果市场上我们老百姓更多选择的是三居室，我觉得应该放宽3平米或者5平米。 【银鹏】：这个指套型面积吧？ 【戴子杰】：对，说的就是套型建筑面积。 【邵念强】：这里边我插一句话，我们在这之前做了很多项目，大家在做项目的时候，做到小户型时大家的思想一直是把80平米左右的两居，五六十平米的一居，都是当做一个暂居型的产品去做考虑的。什么意思呢？这个产品做完是卖给那些年轻人的，但是这个产品不是他终身的居所，他过了这个时期有了钱之后一定再去买三居，这样往往在居室得功能设计上很容易考虑临时性，因为他在里面只住三年或者四年，甚至有很多小户型都是投资客买的然后收房租的，投资客不在乎格局怎么样，他只是判断周边有很多写字楼，买的这个房子能租出去就行了。所以原来的80平米也好、60平米这样的小户型，应该说大家都没有花心思在里面考虑功能的布局。我们现在在研究90平米、80平米的小户型的时候，一个出发点是考虑到这个房子做出来很可能是他一辈子在里边去住的，国家出台这个政策也是这个意思吧，90平米不是一个过渡性的产品，是一个永久性的住房。如果是一个永久性的住房，里面的功能，我们说一个住宅里面有七大功能，这些功能哪些是必须固定下来的，哪些是可以兼顾的必须仔细推敲。 在研究的过程中对我们影响比较大的一个变量就是餐厅，以往我们在做的时候这个餐厅是可以放在一个可变的位置上，就是我吃饭了把桌子拉出来，不吃饭可以把桌子隐蔽起来了，这是一个临时的观点。如果这个房子要住一辈子，就一定要有一个稳定的餐厅，你可以看一下在我们研究过程中的户型。 【银鹏】：是不是这个主要适用于两居和三居。 【邵念强】：对，比如说这套户型设计完之后是89.86，已经到极限了，可是这个餐厅我们总觉得是不固定的，我们现在做的这个房子是让他住一辈子的，这个餐厅一定要找一个安定的位置。往哪儿放呢？是往客厅放，还是厨房向北移出来，因为厨房一向北移面积就增加了，实际上我们还是让它跟餐厅有一个交换，让客厅再小一些，把餐厅稳定下来。我们现在在做研究的时候观点上已经跟以前完全不一样了。 【戴子杰】：刚才邵总讲得很清楚了，我现在再将其数据化一些，刚刚邵总讲了七大功能，我们列出来就是客厅、主卧室、次卧室、卫生间、厨房、阳台、餐厅。什么是这些功能比较适用的面积？适用的指标是客厅20平米、主卧室15平米、次卧室12平米、卫生间4平米、厨房5平米、阳台4平米、餐厅6平米。我们这几个标准的七大功能加起来看，大概是66平米，一个两居室。这个是跟我们的90平米没有冲突，再往上调，有两个次卧室的时候，发现就到了78平米，通常是加一个书房是9平米，这时候是75平米。假设做塔楼还没有出破这个面积要求，还是88平米，但是假如做板楼分摊率会降低，可能就会突破，应该是93.75平米。假如我们往反回推，就是90平米往回推的话，室内的空间应该保持在72平米，就是在75平米左右基本上再减少3评比。在哪儿减少呢是一个关键，20平米的客厅我们觉得没有能力再减少了，这一个最基本的要求。15平米的主卧室也是3.3米×4.5米的一个进深。12平米的次卧室，也是最小的标准。9平米的书房使用空间也是最小了，可以摆张单人床和书桌，不可能再减了。我们看到6平米的餐厅，是可以减少的，因为现在餐厅一般跟过道在一起，现在再减少3平米，就是说我们的餐厅消失了。假如不选择餐厅就要看减少哪个空间，我们不可能减少别的东西，肯定会损失这些面积。这里还是说只有一个卫生间，卫生间和厨房的功能不可能减少了。 【银鹏】：阳台呢？ 【戴子杰】：因为现在北京有很多这样的想法，里面不能没有阳台，假设是在南方，很多时候可以伸出窗户晾衣服，北京没有这样的条件，风沙比较大。我看在网上也有很多网友谈：我需要的舒适房子！我需要卫生间！阳台！独立的卧室！哪怕可能现在人口少，就一个人，没有老婆、没有孩子，不需要卧室那么多，但是除此以外我享受的这些基本的要求还是必须达到的。 所以我们就觉得到了三居室的时候很麻烦，假如是三代人居住是满足不了的。而且如果打算长住要考虑孩子长大，他还要有自己的女朋友，房间假如90平米就一定会有不足的感觉 【银鹏】：三居室加起来的面积，不算分摊，套内的话是多少？ 【戴子杰】：我说这个套内面积加起来是75平米。我们算分摊是0.8。假如降低的话，做档次低一些的塔楼，可能做到85%，那样追求一个房子的品质还是有点问题，可能要稍微不满足这个极限，设计90平米底线的时候，可能很多专家、学者都做过研究，确定90平米更容易一些，是不是觉得如果是93或者93.5都比较奇怪呢？ 【银鹏】：使用率能提高吗，北京也有板楼使用率达到85%？ 【邵念强】：在北京做板楼的话一般都会做到加电梯、加楼梯，算起来基本上是80%到85%之间。 【戴子杰】：这就是这个规定有一个比较有意思的地方，就是说在做85%的情况下有这种可能，我们下面的这个项目一梯一户、一梯两户、一梯三户。不包括那些配套用房、大堂。这里面假如说做一部电梯是可以的，正好是一部电梯的差距，一部电梯的情况下一梯三户或者一梯四户可以做到85%以上，但是现在的情况，高层板楼一梯三户、一梯四户在强制性规范里面是不允许的，必须做两梯，基本上是这样分摊还会上来。 【邵念强】：在这种情况下做一梯两户的板楼是非常奢侈的，使用率会降低，土地成本很高，所以变成一梯两户的90平米以下的板楼实际上就是一种奢侈品了。我们认为将来出现更多的应该是一梯三的这种品字型的，我们还是叫板楼，两户是朝南，南北通透的，一户是全向南向，但是是不通透的。他的利用率应该在0.85，这样三个都不会超过90平米。 【银鹏】：这样的一个“变形”的板楼，总的来说这三户使用率达到了85%左右，这两户的面积也能90平米以下吗？ 【邵念强】：这两个都不会超过90平米，可能会大一点，分摊会下一点，品质会好一点，因为这是朝南南北通透的，这个是全部客厅、主卧朝南向又通风，再往北走问题不大，在北京有一个问题，在南方也非常可怕，南方更讲究通风，不讲究光照，在北方是更讲究光照，通风差一点没有关系。
保证容积率、牺牲采光通风后的一梯三户、一梯4户的板楼户型 【银鹏】：您说的这两种，称之为变种吧，目前市场上有吗？ 【邵念强】：有，一梯三三户、一梯四户都有。 【戴子杰】：所以你刚刚也说听说北京的使用率在85%左右，那样肯定还要考察一下市场，在85%左右的情况下肯定会损失一些房屋的品质，当我们在外地做这种项目的时候想提高品质做一梯三、一梯四一定会做到85%。 刚刚提到的是市场的表象，可以回头再看这个房子，拿刚才的标准去考察房子，你会发现很清晰。 【邵念强】：这里面还有一个规律，虽然你的户型做小了但是电梯间还得这么大、楼梯间还得这么大，平均下来分摊率就高了，使用率就降低了。户型做大了，楼梯间还是这么大，分析下来使用率提高了，这也是小户型跟大户型相比的一个劣势。 【银鹏】：因为出来也这么长时间了，有时候采访一些建筑师，都觉得这其实是对建筑师的一种考验，以前做大户型反正大嘛随便怎么样都设计出来了，现在做小了反而更精细了、更精致了，这也是考验大家的智慧，这也是对产品本身的升级。 【邵念强】：会的，中国人是非常聪明的，既然我们认定宏观调控的政策会坚定不移的执行下去，我们就不再去质疑它。我们现在的任务是怎么样把90平米的小户型做得更好，让它的土地利用率仍然在提升，比如像我刚才说的如果做板楼，同样的情况下，做小户型土地利用率会降低，但是有没有其他的办法把它再找回来呢？当然有，比如就可以考虑做东西向，本来是一排一排南北向的排布，这样排下来因为你的进深减低了，所以土地利用率降低，土地成本提升了。我们可以做成带东西向的，带一点儿东西向，这样东西向的产品应该是东西通风的，但是是东向采光或者是西向采光，这样同样的因为这块可以增加面积了，所以土地利用率提升了。只不过东西向的产品当然比不上南北的产品，类似这样，就是还是要想办法。 【邵念强】：提升土地利用率的另外一个办法，就是高度增加。在总的用地面积一定的情况下，要在这一块土地里边出更多的建筑面积，一种方法当高度一定的情况下我要尽可能的做宽，进深加大，可以做出更多的面积。现在因为要做小户型，做宽了之后就没办法做小户型，就做窄了，做窄了我可以向高度发展，这样在建筑退让或者在没有遮挡或者建筑间距满足规范的条件下，比如政府部门可以允许你建得高一些。 【银鹏】：政府有没有可能允许？ 【邵念强】：有可能，通过这样仍然会使土地利用率提升，对像北京这样的土地成本非常高的城市，对四环以内的这样的产品是非常重要的，当然还是有一些条件，比如说你后边有遮挡就不允许太高了，这样政府可以规定在没有遮挡的一情况下在保证建筑间距的情况下尽可能让这个建筑做的高一些，在这种情况下产品还可以做成板楼。 【戴子杰】：你刚才提到90平米的规划对城市布局的影响，从这里可以体现。 【银鹏】：对小区本身呢，刚才邵总也说到千人指标肯定会有一些影响，小区本身的规划上面，包括像停车位可能会增加，这个规划上面怎么样去协调呢？ 【邵念强】：我们还是要建立在这样一个观念上，就是小户型的增加在同一个面积里边居住的户数增加了，居住的人口增加了，但是我们不希望他的居住品质降低，就意味着人口虽然增加了，但是我们还要想办法创造和他相匹配的活动空间，在规划的时候，比如公共空间、比如庭院、比如绿化，同样得要做到很精致、很精细，让增加了户数、增加了人口之后户外的空间感仍然很舒适，这同样是一个挑战，这也是对社区会产生的影响。如果你不考虑，影响一定是负面的，大家觉得更拥挤了，孩子在一块玩的时候密度更打了，空间更窄了，比如同样面积容纳了更多的人。如果认真的去考虑，就相当于考虑我们90平米的小户型怎么样做的更合理，交通动线更流畅，功能尽可能保障，户外社区的设计还要下工夫。 【邵念强】：挺大的。应该说，70%90平米这个政策，对一线城市或者是特大型城市，这样要求更合理一些。我们作为从业人员这么认为。对二三线城市，那个地方总体上来讲土地成本是比较低的，另外人口密度也是比较低的。我们看到的二三线城市的产品，现在的户型面积普遍都比北京大，他们买房子绝大部分都是希望买到120、130的三居是最正常的，如果拿这个面积去要求他们的话，可能碰到的问题的尖锐程度甚至会超过北京这样的大城市。 【银鹏】：您代理的项目里面有多少受到影响呢？ 【邵念强】：在北京得项目绝大部分都受到影响了。我们在外地做的项目可能影响小一点。在北京已进入到前期规划、将要开盘的这些项目都受到不同程度的影响，我们都在做准备的方案，然后在静观政府细则的出台。 【银鹏】：这个准备方案怎么出来，因为现在没有确定哪些是70%之内，哪些是之外的？ 【邵念强】：因为房地产市场的时间性也很强，如果等细则出来之后我们再重新研究，会损失两三个月的时间，这两个月的时间对一些项目也是致命的，所以我们提前去研究做什么样的条件，把事先考虑到的条件和方案都研究到位了，跟设计院一起工作，一旦细则出来之后我们会很快的做一些调整，就能够进入到下一个阶段。 【银鹏】：大概有多少项目？ 【银鹏】：分别在什么样的地段？ 【邵念强】：在二环、三环、五环外都有。 【银鹏】：您认为70%会怎么样布局，可能会在哪些地方？ 【邵念强】：在城市中心的地段我们可能更多的去做小户型，去做这样的定位，在城市的边缘我们可能会把户型的比例放的更大一些。 【银鹏】：可能未来北京的细则还没有出来，但是他的规划可能也是这样的一个方向？ 【邵念强】：应该是这样。 【银鹏】：戴总这边有什么补充吗？ 【戴子杰】：我觉得二环以内可能会有两个极端出现，现在实际上已经出现了，一个是高端小户型，不止90平米以下可能会做到50、60平米以下，另外全部是超140以上，现在我们已经看到150以上、200多的，这样的很多，会走这两个极端。这个政策出台以后可能会影响到高端的产品，开发商也会想办法，并且这个政策出台我觉得最会促进中国的设计行业产生很大的能动性，包括大的房产公司会想很多的办法怎么样去规避风险，在北京的市场情况下就是这样，买这样的房子单价是高，要么就是更有钱的人买总价更高的房子，一些追求时效的人可能买单价很高，但是总价控制在一定范围内的房子，中间的人可能需要在120左右，可能会选择郊区、三环、四环、五环以外。 这里面设计院做的工作量很大，有时候90平米以下，但是有很大的灵活性，我们也不是拆改，很多就是自然而然的可以用，我觉得这是技术问题，是可以解决的。 主要是市场的定位和要求，在目前的技术情况下都是可以解决的。 【银鹏】：看国土局的网站一直在继续出让地块，那最近批的地块有没有对90平米的指标作出规定，有要求吗？ 【邵念强】：也没有要求，因为没有地了，必须得去拿，先拿下来再说。 【戴子杰】：你刚才问到是不是市场单价会下降，在市场选择的时候，比如开发商选择不做这种项目，现在据我所知住宅用地会越来越会关注的人少，商业用地可能关注的人会越来越多。这种情况出现可能会有大量的开发商不做这种住宅了，但是单价还会趋于上升。 【银鹏】：现在很多人都在问这个问题，到底现在适不适合买房，什么时候适合买房？开发商在观望，很多购房的人也在观望，这几年来北京以往期房成交的套数8月份已经下降到400以下了，您觉得什么时候买合适呢？ 【邵念强】：开发商是不愿意观望的，开发商的观望是被动的，不得不观望，因为很多条件没有确定下来，要等。消费者的观望是理性的，主动的，当他发现宏观调控政策出来房价还在涨，而且对他来讲住房是必须的，所以一定会买，因为他付房租的价格就够按揭的了。 买房的人分两类，一类是自住性的，对自住的人，我一直这样讲，如果目前的房价你能接受，又符合你的要求，就毫不犹豫的去买。 【银鹏】：但是现在可选择的空间，就是最近的几个月，特别国六条出来之后整个放量明显在减少。 【邵念强】：是的，从大的宏观环境来讲，国六条政策的出台对整个市场产生了抑制，对供应的抑制更大，对需求来说抑制相对的小一些，总体来看需求量还是高。7月份的三个数据特别能说明这个问题，第一个数据房价上涨了11.1%，第二，住房的竣工面积跟去年同期 比下降了30%；第三，截止到今年7月份，一年以上的空置房的总量下降了34%，大概卖掉了4百多万平米。也就是说现在的市场把原来空置的面积消化了三分之一，意味着供应量在减少，需求并没有减少，仍然在买，房价仍然在涨。 【银鹏】：对北京的细则您这块了解什么最新的信息吗？ 【邵念强】：在规划限制条件出来之后，作为业内的人士我们在参加了各种各样的讨论会、研讨会，我们都觉得执行起来难度是非常大的。难度大表现在两个方面，一个方面就是原来开发商通过招牌挂拿到的土地并没有什么限制，开发商向政府拿地实际上也形成了契约关系，既然是契约关系就应该受法律保护，如果政府单方面的要求修改也是一种违约，应该是对开发商是不公平的。 【银鹏】：6月1日之前拿的地？ 【邵念强】：对。 第二个原因，房地产的市场不管怎么说本质上还是市场行为，既然是商品，在市场中交换就要遵从市场规律的调整，如果市场上有这样的要求应该有产品供应。 中央政府提出这样的政策是有它多方面的考虑的，作为专业的人士，我们应该是坚定不移的去执行它，研究研究它的可能性，提出我们的建议。近几个月，结合我们做的项目，我们也确实对这种90平米的小户型在将来更多的推出后，对消费、对市场、对规划产生什么样的影响，做了大量的研究，尽可能的把一些风险，把将来可能发生的不利的因素提前做一些化解，这样无论是对整个国家的房地产产业的发展，还是对一个城市价值的提升，以及对消费者消费的满足，我们觉得都是很有意义的。 我也看到像焦点房地产网也是非常具有社会责任感的，召集了来自各方面的专家研究如何去实施国家的宏观调控政策，我觉得这都是非常好的，这应该是协助或者是支持政府使我们的宏观调控政策能够更多的真正的落到实处。 【银鹏】：好，谢谢邵总的总结，今天非常感谢两位做客，也谢谢各位网友的关注！ |
