焦点房地产网
 

这几年，随着1800亿元巨资的投入，亚奥区域基础设施快速改善，而随着奥运的临近，奥运对于地产的价值越来越凸现，近日，美国方面与亚奥某项目签署了第一个奥运期间的入住协议，其租金最高达108美金/平米/月，10倍于现在的亚奥区域高端公寓，同时也创下了北京新高。由此，奥运给亚奥地产究竟会带来哪些机会再次成为热点话题，其升值空间也有了预测的基点。

秋展上,焦点房地产网再次聚焦亚奥区域前景进行探讨。

话题：
1、结合数据回顾分析一下从申奥成功以来这一区域的变化，奥运现已带来的影响。
2、结合自身项目，谈谈目前亚奥区域的产品现状和特点。
3、08年奥运前还有多少项目入市？市场饱和程度如何？
4、未来奥运究竟会给亚奥板块会带来什么样的机会和多大的升值空间？
5、而另一方面，“奥运透支、奥运泡沫、奥运后价格下跌”也一直为业内所担忧，如此高的租金在奥运后会不会飞线直下？ 如何看待奥运后市？

时间：9月14日上午9：40-10：45
地点：国贸秋季房展会二号馆2408－2410展位（二号馆中部东起第二通道）

嘉宾：
荣尊堡 策划总监周宁，销售总监 阮维邦，成业行 市场研究部总监 肖宇

节选

【主持人】：肖总怎么看待奥运效应？

【肖宇】：如果大家关注市场的话，亚奥版块有一个明显加速的过程，像我们公司带来的主场的项目，在刚开盘的时候，是8200，但是到现在不到半年的时候卖掉了85％，价格已经攀升到了12000这样子。这个项目可能是没办法和荣尊堡比，因为它是普通住宅的项目。但是通过这个项目可以看到整个区域的价格有一个加速的过程，因为前两年的时候，可能是因为区域的配套和交通等等问题，很多的区域的客户都是在迁出亚运村，所以后来有一种概念提出来，要把富人和白领留在亚运村，留在亚奥核心区里面，因此出现了比较高档的项目，但是由于交通等等的问题，出现了很多价格攀升缓慢。因为近几年接近奥运了，还有基础设施的改善，所以整个区域的关注面也是比较少的，因此在需求量稳定的情况下，项目通常都比较热销，然后加速也比较快。

【主持人】：到08年之前这个区域究竟有多少的放量呢？

【肖宇】：主要是有两个项目，目前已经出来了，是在阳光艺术馆的东边，还有一块地在欧陆经典东南角那块，但是那个项目可能是一个偏商住的项目，目前有一些问题，我们所知道的目前只有这两块地。

【主持人】：对于这个房价的影响，私下里跟肖总聊的时候，他认为荣尊堡是一个案，是一个至高点，但是其他项目可能达不到这个水平。

【肖宇】：因为荣尊堡在这个区域当中算是档次最高的，其次会有别的项目，还有一些低密度的住宅项目，在高尔夫球场附近，最缺少的还是大量的住宅，因为亚运村从90年代发展到今天，已经经历了很长的时间，整个的土地量是比较少的，像奥运村附近的用地都是国家规划出来预留的用地。像国外的奥林匹克村的地区会偏一些，而北京恰恰在四环的边上，已经是一个城市核心的概念了，所以它的影响跟国外不太一样。就是说它对整个的区域的一个房地产市场的影响可能会更大一些，因为现在像亚运村内部，基本上用地已经没有可供开发的。奥运村可能有一些，但是这个土地的开发需要一个过程，这个普遍会延续到08年以后相当长一段时间，所以亚运村现在等于是一个比较成熟的区域，但是以前配套、基础设施等等方面不健全，我形容它就是体力透支，像住宅、办公都是混居在一块的，所以它的承载力可能是不够的。现在政府通过交通设施的改善，还有商业的配套，是在使它恢复体力，借助奥运会这么一个契机，使它加速，把这个亚运村或者以后的奥运村融为一体，所以我们现在说是亚奥的概念。这个亚运村这个住宅是规模比较少的，价格会有一个提升的幅度，相对来说可能到2007年下半年的时候，因为有一点传闻，说相关的一些建设工程会停工，但是建委现在还没有一个正式的文件出台，应该会有这么一个相关的条文出台，但是可能到07年下半年的时候，北京更多的是把着眼点放在亚奥区，所以这里面会有一些工程在继续或者是加快速度，住宅的量在这其中还是比较少的，但是因为更多的焦点是放在这里面的，包括到08年的时候，大量的外来的人群可能要观看奥运，或者是到北京旅游观光这样子，所以这个区域的吸引力会更大一点，所以租金会有一个相对的涨幅，这个涨幅可能比其他的区域高一点。 

【主持人】：那这个版块到2007年底到底会有多少的放量？有没有一个数字？

【肖宇】：从目前来看，我这儿没有具体的数字，这个放量应该不会太大。

【主持人】：阮总也提到一个非常关键的点，就是2008年之后这个区域的走向是什么样的，很多人担心奥运的透支、奥运的泡沫，不知道肖总同意不同意阮总的观点？

【肖宇】：关于泡沫这个问题应该不会出现，因为国家所说的1800个亿的投入，也是本着宽打严出的原则，虽然报的是1800个亿，但是不断地在往下减。这是奥运给国家和经济带来更多的负担，这个房价其实目前有一个加速的过程，但是刚才像阮总说的，可能到下半年，或者是到年底找不到1万以下的，这个我是比较认同的，但是能涨到多高不能说，因为说了有哄抬房价的嫌疑。但是租金，前段时间周边普通住宅的租金相对来说还是比较低的，基本上亚奥地区以前的功能定位并不是很明确，它只是规定了一点，是靠体育产业带动相关经济发展，但是这个相关经济到底是哪一类经济或者是哪类经济，这个没有明确的有一个规划。所以现在来说，它的经济发展，相对来说是落后于CBD或者是金融街、中关村的地区的，它没有一个主导的产业，这是经济上的问题。所以普通的住宅里面都是第三产业的公司，租住这些普通的住宅。而且量比较大，它的租金一直是徘徊不前，可能过一阶段，现在逐渐有写字楼和政府的大公司进驻这个亚奥地区，可能有相关的产业凸现出来，可能租金会有一个相对的攀升。

【肖宇】：我想说的虽然奥运越来越近了，但是在这种奥运的一个背景之下，我觉得购房还是应该理性一些。因为亚奥地区一直小户型的项目比较少，基本是以中大路为主，所以回避了一些专门的投资小户型的投资客，但是有一部分人投资这中大户型是因为亚奥地区的商住市场比较火一些。但是国家已经出台了民宅禁商，所以买房更多的还是应该考虑这个自用，或者是其他的用途。因为现在等于商住这条通路已经被堵死了，不要盲目追风奥运这么一个中期的概念。还是应该比较理性一些，完全考虑自身，亚奥区域一个优势在于，它正好位于中轴路的延长线上，所以它去西边的中关村和东边的望京和CBD都比较方便，这是一个它位置上的得天独厚的优势，所以我觉得还是阮总说的这个比较对一些。你完全奥考虑你自己以后生活的区域，或者是生活比较方便，从这个角度去考虑还是比较适宜的。

【主持人】：我们今天这场论坛到这儿，非常感谢今天的嘉宾。象阮总说的，在亚奥板块居住其实是一张名片，奥运的召开将使全世界的人知道奥运区域，但也象肖总说的，对于这个区域是不是要投资，还是自住需要我们自己衡量。谢谢现场的观众也谢谢各位网友，谢谢几位嘉宾。

全文请点击：http://house.focus.cn/news/2006-09-14/239158_2.html