房地产门户-搜房 2006年10月31日  邹磊 

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“新七环影响北京地产”圆桌论坛

(节 录)

【主持人 梁爱明】首先介绍一下嘉宾，成业行控股投资有限公司总建筑师戴子杰，金利达集团副总经理徐能力，金泰城丽湾营销总监谢苏明，还有一位是社科院尹中立院士在路上。戴子杰先生，我们知道成业行在京津冀区域有很多楼盘，您谈一谈这一次北京新七环的规划，和第二机场的建立，对京津冀这一带房地产带来哪些机遇？

【戴子杰】我曾经学习过吴老师的这个想法，首先我作为一个建筑学专业出身的学生，我祝福吴老师这个设想能够实现，不要再像以前梁思成先生那个规划一样成为历史的遗憾，历史已经给北京留下太多的遗憾。

北京在过去10年左右的发展中一直像摊大饼一样，由内往外不断的扩展，这样实际上是在走一条重复的老路，重复二十世纪初如伦敦等一些老资本主义国家的规划布局。但是在二十世纪末，这个布局已经暴露出了诸多如交通，就业，治安等问题的时候，中国还在走这条老路，好像比较奇怪。

北京在历史一直有着显著的地位，有利有弊，缺点就是她受到的政治、军事、各种民族主义的影响过大了，作为一个城市，特别是发展的今天的现代大都市，它的发展更应该符合经济、人文、环境的发展规律，应该成为一个生态的城市，以符合新近提出的“宜居城市”的需求。燕山山脉是拦截北方冷空气的天然屏障，不能去破坏，城市的扩张一直应该向东南发展。一轴三带多中心的发展符合自然的城市发展规律，现有北京的布局和城市中心的限高都与城市中心区人口高度密集所需求的高密度建筑相矛盾。只有划分出真正意义的多功能中心，才能改变现有中央行政区和历史文物保护中心的尴尬局面，避免旅游和访问等等带来的各种市政压力。

刚才主持人问东南会给北京房地产带来什么契机？我觉得在以前都是在围绕二环以内的“皇城”作为中心，一开始二三环的时候这个中心还比较明显，但是这个饼一但摊大了以后，到了五环、六环之后这个中心区概念很模糊，六环之前，北京在20世纪末都是在重复20世纪初伦敦的教训，环路确实好像缓解了部分压力，其实却是饮鸠止渴，地缘的扩大使得城市中心的概念逐步模糊，各地方无序发展，每个项目都可以宣扬自己是“基地”“中心”“核心”。现在的新七环规划会把北京的城市概念重新整理，原来“皇城”成为行政和旅游中心，其他地区会建立新的中心，会起到多种效应，各个新区会平均分配北京的规划压力，把原来无序扩张的力量引导一个方向，怎么也要让大饼翻翻，叠叠，成一个形状，不要无序发展。

我觉得如果从房地产商的角度想这个问题，短期内对房价可能会有影响。因为当这种分散的中心出现之后，可能大家都会有一些方向性的选择，会把中心区域的就业压力，比如说现有的金融街、CBD附近一些压力会缓解一下。但是说到长期的发展，我觉得城市发展进入良性状态之后，和京津一体化结合起来，应该是看好的，价格会越走越高，但是我觉得会越来越趋于合理。因为价格的降低可能会涉及到很多行业，比如说供应商、服务商、材料商，包括还有土地方，还有一些人力服务，涉及到很多行业，不是一个单纯的价格下调就可以解决这个购房问题，每个行业都需要赚钱，每个行业都有自己的成本和需要实现的利润目标。可能价格在长期看还要平稳走上。但是，价格会趋于合理，每个服务商，供应商会提高品质，就是整体品质会上升，以后会更物有所值，我觉得这是最大的一个好处，城市在良性循环发展之后，在区域发展比较明显之后，房地产会越来越走向良性循环，这是新七环的规划最需要达到的目标。我是真心希望吴老师这个规划能够实现。“新七环”不是传统意义上的轨道交通的概念，而是区域层面的规划

【主持人 邹磊】戴总详细解释了一下吴老师概念的意义，预期了一下吴老师概念的未来发展方向，起码也是为我们普通网友从一个比较浅显的角度分析了一下，可能会带来一些影响。现在还有一个问题想问一下戴总，很多网友并不是清楚的理解我们今天提出新七环如何影响北京地产，尤其其中新七环这个概念到底是指什么？刚才戴总也提到了，以前有过这么一种城市规划的弊端，就是摊大饼的模式，这次又提出了新七环，但是我看来这个七环并不简简单单在六环外面又绕了一圈，而是把多核心区域串联起来，您能不能从这方面给我们网友解释一下，现在提出的新七环和以前摊大饼一圈一圈往外套，有什么区别？

【戴子杰】首先，原来摊大饼的模式有它的根源。北京皇城是一个四方的，在城市中心，原来城墙在二环区域，当然如果这个追根溯源起来话就比较长了，在城墙拆掉之后毕竟成为一个新的环路，这是北京大概解放后新城市的一个雏形。再发展都是基于这个环路，大家对城市规划想的还是比较保守一些，就是沿着新的环路不断的扩张，特别是当时一些决策者，因为以前毕竟信息不对等，也没有现在这么开明，这样也符合当时经济发展的目标，在圈的不是特别大，跟城市中心还算是紧密的。

但是再扩大的时候，到四环的时候这个模式没有办法再支撑，因为直线距离太短，区域之间会变得极其密集，到六环就到了大兴，这边到通县。按照这个模式再发展七环的话，是不可行的。原来我记得在早的时候也听说过七环，往西到延庆，往北可能跟张家口搭界，这样的话没有城市发展的空间，很多地方变成概念性的道路，就是说他只是有了交通而已，没有为城市做出真正的贡献。现在北京的环路已经够多了，我挺讨厌这个环路，我觉得每修一条环路就像在北京周边修了很多护城河，还要再修桥。北京这些环路，有时候你上去了就很难再有其他的选择，每一个出入口相隔特别远，安排又不合理。所以我觉得按照现在的模式的七环路千万不要去实现。

【主持人 邹磊】就是说不是传统上咱们理解的轨道概念，而是指城市区域的综合规划。

【戴子杰】对，新七环就是几年前提出的城市多中心发展，不是说再往哪儿扩张的问题，而是基于一种自然的状态，不是人为的建一个市政工程而已，它是要解决什么问题，要有一个方向性，这样现在的六环和将来所说的新七环形成一个整体，不会再多绕道大半圈，像原来四环和五环的关系。这样的话，实际上新七环是为了更快实现京津冀一体化，把周边河北、天津一些县连接起来，成为消化北京城市压力一个发泄点。

【主持人 梁爱明】戴总刚开始也提出新七环会影响整个北京区划的格局，一方面是东部的缓解，另一方面西部，您再把这个再谈一谈，东部和西部的区域价值。

【戴子杰】在城市发展到良性循环的时候，一定走向越来越文明，越来越环保、越来越自然，这是一个大的趋势。至于刚才说到燕郊和金泰城丽湾的PK，我觉得也没有必要，因为每个人都有自己不同的需求，为什么房地产能这么火？就是因为中国人太多了。人都是追求城市的聚集效应。北京的市场其实不只是北京的，也不只是北京周边几个小县城，他可能聚集了全国各地乃至国外。这个市场太大了，大家都在盯着北京这块所谓风水宝地，都希望今后有一天到这做生意，到这居住。我有个朋友就在南方某地开公司，他跟我说，他现在生意做的很大，有一天一定要到北京来做哪怕一次生意，可能其他人也会有这种心理，所以北京这个市场大家都不用担心，有人会买这里的房子。

具体到谁买什么样的房子是值得研究的，现在北京的老百姓，包括外地来的富豪、大款也好，都有从众心理，要不都买CBD、要不都买百望山，其实每个人都有自己的天性喜好，跟有些动物要冬眠，有些动物喜欢暴晒一样。人也是一样，有些人可能早餐喜欢对着早晨的阳光，有人可能喜欢在黑屋子里吃饭，都是不同的。不同的人会居住在不同的方向，或远、或近，每个人都有不同的需求，只要把需求找到，我们开发的产品就会有市场。不希望迎合每个人的口味，那是不可能的。中国人也是讲五行的，每个人的五行都不一样。人分五行，方位也是分五行，每个人适合居住的方位也不一样，需要住宅的朝向也不一样，把这种错综复杂的关系一刀切的话，对居住者本身也不公平，开发商自己有时候也会盲目的担心。好房子总会有人买，这一点是毋庸置疑的，只要找到它的契合点。因为我们公司也是做前期顾问的工作，看每个项目都不能简单地分好坏，只有操作过程中有一些方式是有高有低的，作为每一个项目都有得天独厚优势，只要挖掘这个项目好的切入点，就会找到契机。房价高低更多的是由交通和环境决定

【谢苏明】首先我想说的，咱们讨论新七环是一种幸福，幸福在于说我们是一个发展中国家。当我看到堵车的时候我看到希望，今天的新加坡，今天的欧洲国家不会讨论新七环、新八环，讨论区域发展。中国是高度发展的国家，这是我们的幸福所在。我刚才说比如说北京不堵车是和谐社会，但是在和谐社会之前发展是硬道理，这都是矛盾的，就是我们的理想是和谐。

【戴子杰】我93、94年的时候去湛江，看到遍地是荒地，我们都特别高兴，城市发展落后，就预示未来有很大的空间在里面，我能理解你的观点。

【主持人 梁爱明】戴总对谢总这翻话有什么观点？

【戴子杰】我觉得像以前均匀往外摊的发展会有很多弊端，所有配套跟不上。总要走发泄口：周边的县都不像原来天通苑等新社区那样非常荒凉，在那建一些配套，吸引人过去，然后上下班的压力完全集中在交通上面。我觉得吴先生的设想能缓解这个情况，在各个卫星城当地本身就有一个很成熟的居住区和生活区，包括配套、办公、产业，已经是完全成熟的区域，交通也相当不错，缺少的只是认知度，有能力消化北京城市扩张带来的弊端。比如说郊区发展就有这个弊端，郊区的居住区还是要依靠市中心，还是要依靠CBD、依靠中关村、还要依靠金融街，但是当重点区域发展廊坊及平谷，就会在当地消化一部分东西，当然在行政上还是属于北京的话，没有那种要去河北的概念，这才真正能够实现原来畅想的田园城市，或者卫星城的概念。靠北京摊大饼摊出卫星城不太现实，在比较成熟的城镇基础上发展起来，这才是比较实在的发展途径。

刚才主持人问我对谢总的价值理论有什么评价，我其实跟他PK就是针对他的“悲观”。我和他的观点是一样的，媒体和民众是要关注价格的，实际上真正的价格走势是市场自然形成的。有哪样的市场才会有哪样的价格，所谓水涨船高，船凭空飞起来就是喷气式飞机了，真正的价格提升是靠水涨船才高。我觉得上一次开会谈高端别墅，为什么现在放量卖高端的盘，因为现在价格可以支撑他了，现在水有这么深可以卖一些高端产品，可以卖一些高的价格。只要以后没有大量的泄洪，就会保持在一定的水平，可能会有略微的涨幅，趋势会缓下来。最近住宅价格涨得快主要是因为别墅上来，但是我觉得趋势已经放缓，总体看市场还是要向前发展，市场还没有到倒退的地步。

【主持人 梁爱明】今天时间也差不多，非常高兴各位来到这里开会。我们各位嘉宾对自己今天谈的主要观点做一个总结，先从戴总这边开始。

【戴子杰】我对新七环规划是比较肯定的，跟下围棋一样，不能老是在天元胶着对拼，肯定要从不同的方位布点，然后围着每个点再重新展开，会缓解一下中点的压力。这样无论从城市也好，对郊区的发展也好，包括刚才尹教授提到京津冀一体化的趋势也好都是有好处的。京津冀一体化提出几十年，一直没有走到实质上，我们抛开经济，抛开政治不谈的话，单单从技术角度讲，从城市规划角度讲这步棋走的是很合理的，先过渡一下，再把城市群的概念实现。谢谢主持人，谢谢各位网友。