新浪房产 2006年12月19日
参加论坛的部分嘉宾合影
本次论坛嘉宾主持，《楼市》杂志副总经理殷苏峰
2006年可谓是地产界的政策年，从年初的“第二套房可能征重税”到年底的“建设部将重招治理房屋中介”，从土地出让市场到二手房市场...都让整个市场沉浸在一片调控声中，然而，这一年的房价却是涨声一片形势大好。2006年即将走过，新一年新浪房产创新峰会启动在即。新浪房产将推出系列论坛盘点2006年北京房地产市场，并预测2007年市场走势情况。以下为本次论坛实录：
各位新浪网友大家下午好！
主持人(新浪房产主编杨熙)：各位新浪的网友，各位嘉宾，大家下午好，今天非常有幸能够请到北京几家代理行的老总和专业研究机构相关人员做客新浪，希望能跟网友一起交流一下，明年整个北京房产市场的走势相关的问题。
首先介绍一下今天到场的嘉宾：北京中原房地产经纪有限公司市场研究部总经理张坤昱，伟业控股总经理助理张剑，北京成业行房地产经纪有限公司副总经理邵念强，北京金网络房地产经纪公司副总经理杨强宏，思源经纪有限公司副总经理崔力军，世联地产北京公司副总经理顾问部总经理林蔚，北京世纪皓产投资顾问有限公司副总经理毕征，北京协成房地产经纪有限责任公司市场研发中心总监、策划总监李昕。
今天我们还特别邀请到了《楼市(楼市博客|楼市新闻)》杂志副总经理殷苏峰(殷苏峰博客|殷苏峰新闻)和我一起主持代理行的论坛，希望一会嘉宾畅所欲言，谈一下07年楼市走势的情况，大家进行沟通。主要是说一下今天楼市的供需分析，还有对明年楼市的展望。首先请金网络的杨总谈一下。
杨强宏：谈一下07年楼市的状况，首先要看06年的一些新政出台以后，07年会怎么运行，谈到07年的走势要考虑到其他一些特别因素在里面。我们认为07年的楼市实际上是在全新规则下房地产市场行业重新起步的一年，大家知道从97年以后，房地产市场化走到06年是一个完整的阶段，今年的新政实际上是房地产的规格和一系列的调整，这些政策出台以后，在07年会在新的规则上运行，我们可以看到最大的变化就是在以前的楼市90%或者95%是完全市场化地在运行，从07年开始市场化的程度在某种程度上会有一定的回归，除了市场无形的手在起作用以外，政府的手对楼市的影响会更加明显地在07年体现。
在这样的背景下我们来看07年楼市，会有这么几个重要的特点，第一个我们认为整个楼市在07年有一个很大的差别，从产品的角度，由于70%，产品的结构的比例至少要达到70%，更重要的是在这样的市场下，配置的规则和另外一部分超过90平米的30%是不一样的，市场分为两部分，一部分是会完全市场化，以市场规则说话的市场，这个是不受房地产政策的限制的，另外一部分在90平米面积标准之下在供应方面来看，政府会强制性地优先投放到市场下来，最近几个月陆续批出来的项目到明年都会严格执行，在这个市场上地价是完全由市场来决定的。
在消费层面，这个市场确实面向城市居民基本的消费需要，购房将很快地继续保持高速运转状况，消费仍然是有比较好的支撑。2007年，我们觉得会保持一个供需两旺的状况。这里面有一个新的状况出现，我们发现从06年中后期开始，不断有消费者的心态发生变化，我们知道06年跟很多的客户的反馈，消费者是很担心的，我一定得买房，买房肯定不吃亏，到了06年中期，有一部分人的心态发生变化，就是我现在买是否合适，有这样疑问的人越来越多，而且今年政府的政策起作用，会有一定的影响，政府有一些限价的政策，可不可以买得到一个合适的价格，所以他们开始观望。
我们认为07年的供应量仍然会加大，在房价的涨幅上会受到明显的控制。富裕的阶层的人需要什么样的住房，改善型的或者奢华性的，对这样的一些人的住宅，你要住更好的房子，住更大的面积，拥有更大的资源，你要付出更大的成本，其实这一块市场的房价并不是政府关心的，在这个市场上，首先在政府的供应上会有很严格的限制，需求端来看，买这些房子的人是从家庭理财的一些渠道考虑的，有机会可以住得好一点，07年也会有一个重大的变化，从投资的渠道选择来说，现在的股市很好，有更多的、更有利的投资渠道选择的情况下，再加上政府在大户型的消费方面还会有更严格的政策出来，在中高端使臣仍然会有市场化的分类地运作，供求观和需求观在07年都会反映出来，无论是供求都会平静下来。
房价基本上也会稳定在一定阶段，首先07年市场要两分来看，规则不一样，市场的表现也会不一样。今年北京的表现还是房价涨得很快的，统计数为10%左右，但是实际上10%是加上外围的一些项目，在五环内的情况应该是在30%。
在供应上来看，这两年北京房地产市场是很紧张的，虽然看起来有很多的存量，但是很难形成真的土地供应，这两年供应以后，抬高了入市的门槛，资金、人力门槛都降低了，有效供应稀缺是导致市场这样的状况是根本的原因。而其实在需求端，无论是中高端市场的需求都是趋于平稳的。
头两年没有完成土地供应，主要是因为831以后的改制做得很仓促，831改制以后，只有政府一个渠道去供地，这两年土地供应的情况就是，好像，一边在建铁路，一边在开火车，这样的结果就是每年政府的土地计划都没有完成。但是两年后铁路都修好了，07年开得就顺一些，政府强制性地把十一五规划出来了，明年加上经济适用房的供应，商品房也有2000万的供应，所有的制度也都到位，我相信在供应上会有一个比较好的保障。07年应该会比06年更加趋缓，07年整体交易规模应该是稳定，也许会有一定的萎缩，应该在10%-30%，房价07年整年比06年会有个位数的增长，同比会有增长，肯定也是房价调控，政策的目标慢慢达到一个过程。这是我对07年对楼市的基本的看法。
殷苏峰：今天很感谢来新浪参加这个研讨会。杨总刚才把他认为的07年楼市的情况说了一下。我们《楼市》杂志也对06年进行了盘点，说到了几个问题，包括杨总更多谈到的供需的问题，还有一些热点区域，包括房价成本，包括政策，还有一些热点区域和热点楼盘，这一块都可以构成咱们今天探讨的话题。我问一下成业行的邵总，从供需这一块对明年的市场进行一个判断。
邵念强：我们认为06年是一个稳健向上发展的一年，有这样几个因素。政策，杨总刚才也说到了，政策有一个长期性或者是长期效益，在04、05年制定的宏观调控政策都逐渐地会在07年显现出它的效果。宏观调控的政策在短期内反而促使了楼价的增加，因为抑制了供应量，需求量一点都没有减少，在07年会起到它调控的目标。我们可以看到，今年下半年很明显，很多的调控政策更有针对性，更有效率了，这也是政府宏观调控的执政能力随着房地产市场的成熟而成熟了，这是对政策的一个判断。政策会影响到什么呢？会影响到土地、影响到金融、影响到需求、影响到供给。
土地的供应连续两年没有完成供地指标都是有以外的原因，07年的供应量还会大，06年和05年一些受调控限制的项目会又延续到入市，07年的土地的供给量还是会增加的，一个是量的增加，价格会相对地平稳，政府对土地的价格也非常敏感，会采取各式各样的措施不使土地价格涨得那么厉害，从06年的4季度可以看到，05年的政策也是一种稳健地向上的态势，供应量会加大。金融的控制力度很强，明年还会加强，如果明年再对房地产市场进行调控的话，会在金融资金链上继续提高门槛，继续提高贷款的门槛，这一点是很明显的。
一手房的市场供应和需求，供应我认为明显会加大，需求也会明显地增加。同样可以表现出来，就是价格会增加，当然不会像06年增长得那么快，从真实的情况来讲，北京的市场跟全国其他任何城市都不一样，如果没有宏观调控或者没有这样一个高压的政策，价格还会往上走，有可能还会突破两位数。但是北京市场又是非常非常敏感的，07、08年政府会采取各式各样的手段和方法让它表现出一种稳健，我判断07年一手房的市场应该是供应量、需求量都会增长，价格会比较温和地、稳健地增长。06年的价格涨得很快，北京07年房地产典型的特点就是一二三级市场的连动，尤其是一二级市场的连动，这个正在追上海，交易量也在增加，可能会突破10万套，二手房的价格会跟一手房的价格一样，还是稳健的，不会有很高的价格上浮，或者说06年的价格已经够高了，再加上07年的一手房供应量会很大。
综合起来来看，觉得还是用一句话来说，供应量会比较大，需求量也是同步增长，是可以抑制的。但是在需求量里面，很多的政策会抑制纯粹投资的需求，一个是抑制它，我们讲投资的出口多了，会分流出不少资金出来。真正的需求在市场上能够得到满足，价格是稳健地向上攀升。
嘉宾主持：现在的政策大家也能看出来，06年叫做政策年，政府出台政策的目的就是要抑制房价过快增长，从现在的事实来看，明年是否会有更猛烈的政策出台，一旦政策出台之后，是否能对房价起到抑制作用，这个对很多的业内人士来说，这一块都判断不清，刚才您也提到金融政策是很强制的手段，除此以外，还有没有其他的政策可能抑制房价。
邵念强：04年叫做政策年，05年也叫政策年，06年叫做政策年的平方，07年还是政策年，政策显现年。我们一直在讲一个观点，就是宏观调控政策一定是中长期显效的，短期内可能会跟你的调控的目标正好相反，你要抑制房价实际上短期内可能会使房价增长，但是我认为宏观调控中长期的目标是可以实现的，就是抑制房价，政府出台政策的基调没有变，是让房价稳健地增长，而不是让房价跌下来，中间会放慢脚步，会调整，07年恰恰是宏观调控政策中长期来讲2、3年时间，刚好在07年、08年显现。首先，土地供应量会加大，土地供应过程中很多问题逐渐修正，金融政策在完善在修正，对需求里面投资性的需求会有更有针对性的打击，原来是针对需求，现在是第二套房、第三套房收你更多的税。第二方面，它把福利性的产品和消费性产品有意识地越来越好地分开了，没有把它混在一起。我个人认为，明年我们要在政策上定一个概念的话，我认为07年是宏观调控政策的显现年，它发力了，它产生作用了。
嘉宾主持：崔总，思源在07年有近30个项目，项目的分布也在北京各个范围内，请您谈谈下一个话题，就是像在06年出现了很多热点区域、热点板块，而且板块这一块像望京、朝青、马家堡这些区域等等，平均的房价涨幅都在45%以上，明年据从咱们这得到的一些项目数据来分析，明年的热点区域会在哪些地方？这些热点区域的涨幅会不会延续06年40%-50%的涨幅？
崔力军：刚才几位老总也说了，随着宏观调控的调控，包括供应量的减少，现在明显出现一种趋势就是北京城市在不断扩容，从我们接触的07年的项目，明显感觉到这种扩容的趋势，我想在07年随着四环内包括五环内的土地供应量的减少，包括一些项目的开发逐渐减少，实际上五环外将成为整个北京市的热点区域，五环外主要有这几个板块，一个是西南板块(包括西南四环附近到五环)，像万科假日风景一系列项目；一个是像房山的良乡区域，现在已经逐渐成熟起来了，像良乡大学城的开发，整个良乡南部的土地已经准备开发，现在国企的开发商在做一个项目，规模都非常大，我想良乡也会成为一个新的热点区域；还有就是通州，通州仍然是热点不断涌现，通州依然会成为一个重点区域；还有就是顺义，顺义新崛起的就是随着08年新国展的投入使用，还有就是商务经济，顺义新城，顺义城区的发展都是非常可观的；还有就是密云，我们现在在做一个密云的项目，而且密云这边据市场部来说，周边还有好几块地都在准备进入开发阶段，密云也会成为新的热点区域；还有一个很重要的板块，就是海淀后山的温泉镇，明年会有几个新项目进入市场，而且都是大盘的项目，像保利、大连正源的温泉项目，温泉镇在后山区也会成为新的热点开发区。像四环内的项目，一些地段依然会成为热点，像望京区，会有新一轮的价格上涨高潮，随着望京的各种配套的完善，望京地区的升级潜力还是非常巨大的；还有就是像清河区、西三旗这一带区域，依然会热点不断，新的项目会逐渐入市；南边像亦庄马驹桥地段会逐渐开发成熟，会有一些新的项目涌现。五环外为主，逐渐地从片呈环状分布，还有新城的建设会沿着高速路的方向有一些新城，像顺义、像亦庄、像大兴、良乡等等新城会逐渐地成熟起来，继续成为热点。
所以我觉得随着城市的扩容，现在房价上涨，事实上已经把一大批刚性的需求拒之门外了，起码是拒之在四环以外了，北京市房地产的发展，也迫使从城区向外辐射，随着道路一圈圈地向外辐射，随着高速路也会有一些局部区域点状的设计，07年应该是五环外的项目占主导的项目供应年。
现在随着国六条不断深化，我们也接触到了很多项目，在07、08年逐渐地进入到了市场，这部分项目基本上都是受国六条影响，70%都是90平米的户型，所以有一个明显的趋势就是感觉到实际上07年无论是政策也好，还是房地产开发也好，我觉得呈现一个非常精细化的趋势，房地产各方面的政策会越来越落实、越来越细化、越来越到位，而且是精准的细化。同时房地产开发随着政策调控，市场也会越来越细分，产品类型也会越来越细化，所以导致房地产开发也越来越向需求的精准化发展。我们现在也接触到一些项目，有的是超过80%的比例都是小户型的产品，在这种项目的定位中我们更加要细分市场，来考虑什么样的客户在这种项目上，而且相对于不是城市核心区的地方购房，迫使整个的开发、设计也越来越要精细化，我觉得07年会呈现明显的精准化的趋势。
我认为07年的价格总体来说会略有上升，与05、06年相比会逐渐趋于平缓，随着市场两端的产品有不同的表现形式，但是这两端的产品都会受到不同方向的抑制，总体来说价格还是趋于平缓，但是总体还是会略有上升。
嘉宾主持张坤昱：中原的张总，您对市场有这么多年的研究了，刚才说了一下热点区域，您来谈一谈。
张坤昱：我觉得已经说得很全面了。做个补充，大家都知道36号地还有广渠路的15号地41万平米，这些大的项目加上广渠路的项目，加上这些地段的价值的凸显，明年以及后年都会是比较热的区块。其他的区域，刚才崔总说得很多，我觉得这种远郊的项目，我们提到怀柔、密云以及房山，我们看得到它的供给量也在逐渐地增加，被城里人接受的不光是便宜的商品房，更多的还是低密的别墅项目，我们发现今年很多低密的项目都是来自于怀柔、密云。刚才提到五环以外，从今年土地的出让情况来看，五环以外的土地或者说远郊区的土地的出让面积已经占到整个土地出让面积的一半以上，这也是政府工作中的结点，五环以内的地已经有限了，该开发的已经开发得差不多了，这是现实的情况。政府调控的重点就是要抑制房价，通过调整供给结构，怎么调整呢，我们提到36号地，9500块钱，已经标示出来了，竞标时占很大的成分，还有就是普通商品房，对于老百姓来说有价格优势的房子。
嘉宾主持：您提到房价，您认为明年还会稳中有升，会不会像今年一样10%地上涨。
张坤昱：肯定会上涨，但是上升速度会放慢，热点区域的上涨速度一定会超过10%，刚才说到一些热点的板块，不说现有的项目涨了多少钱，刚才提到涨了45%，最近新竞标的几块地，我们知道金地四惠的地是第二高价，他的项目出来以后，周围项目不是上涨一点半点，前一段招拍挂的项目还没有完全进入到市场当中来，他们进入到市场当中来以后，一定会以高的价格出现的，我们知道今年北京所有招拍挂的土地都是采用招标、拍卖的形式，今年从土地储备中心的网站上是没有的，政府是在让利，拍卖的话政府的收益会最大化，开发商由于土地价值上升了，所以只能到房价当中反映了，政府让的这部分利当中来究竟有多少让利到最后的房价中来，拍卖的项目和招标的项目考虑的肯定有一些不一样的地方，我觉得明年的价格可能会有低的项目，政府的政策性的房子价格一定不会高，刚才杨总提到两极的问题，商品房、热点项目包括之前拍卖拿到土地的开发商，他们的几个一定是往上走的。
嘉宾主持：林总的项目都是在南方发展，现在到北京来，您来谈谈。
林蔚：价格始终是一个焦点，和在座的同行所做得公司大多数是不太一样，我们服务过的城市有80几个之多。像06年代理还只是集中在几个中心城市，涉及到30几个城市，一二三级城市处在不同的阶段，对于政策的表现不太一样，有几个特点，我们06年感受比较深。
我们经常有一个比较城市融合下的房地产资本化趋势，这个感受是非常深的，在全国做项目，几个关键词，一个是城市融合，也有人叫做都市融合，第二就是房地产的财富化和资本化，这是非常明显的特点，一方面大家谈到最多、关注最多的是小业主，是买房人，从功能性的物业、消费型的物业向资产、财富在转移，在衡量物业价值、投资取向时越来越少地，或者说比较多地关注到资产状况，而不是简单的功能状况，另一方面就是开发商，开发商也不是原来非常注重现金流的操作方式，现在越来越多的开发商或者说大型一点的开发商现在注重的是资产控制型的资本运作，不是一个简单地去算帐，我算算帐，产品是多少，明年一估，这项目是不是该做，大型的开发商我们服务比较多了，像中远、华润等等，在拿回一些项目以后，不是这样算帐了，算帐的方法就是资源控制，这个项目可能是因为这个市场是良性的，可能是因为供应关系表明了它未来的需求性，所以我这个项目不是味简单的单纯的现金流盈利去拿的，而是为了集团整个的利益去拿的，是为了十年以后的盈利去拿的。一些项目的钱如果里面有大型的城市配套，比如说有大型的商业、酒店，很多开发商是不会做的，算不过帐来，如果是按照我说的控制资源型的资本运作的观点来做的话，在很多地方酒店和大型商业就是良性地产，他们现在很热衷于做这种项目，方法也不一样，以前一个项目运作两三年，现在更多的是从前端、后端延伸，前端会从土地运营开始做，通过规划影响到一个区域或者城市的发展，这是一个典型的概念，就是房地产的资本化，投资者或者说小业主把它当做资本化进行运作，大的投资机构更是把它作为资本化的运作方式在操作。
在其他的城市，在有稀缺性城市资源的滨海城市，像北方是青岛、大连这些城市，消费者、投资者也不会是本地的消费力，越是区域中心化或者全国性某个中心化的城市，都会出现这种比较明显的城市融合的概念，不会是我们在讨论某个城市的房价或者热点都和这个城市没有关系，太有关系了。还有改变一个市场的全方位的活跃，大家谈到活跃，就要看一看今年的成交量、交易额有多少，这不用说全国都是在上升的，而且是双位数的高增长，这是活跃度的表现，同时还有其他的活跃度，比如我们以前经常说的外资开发商，我们在05年以前可能还是听到得比较多一点，这一两年，尤其是06年在某些政策之下，我们现在服务得越来越多，一些传统企业跨越到这个行业里面来的，以前不太多见，像七匹狼、李宁等等也逐渐进入到这个行业，我们现在直接服务于外资的投资商，比如美国的、瑞士的，越来越多，这是市场的全方位活跃。还有一些活跃度，比如说政府，他是政策的制定者、市场的监控者，反映出来的活跃是一些政策的出台，实际上制定政策的过程，越来越多地吸引到一些民间的声音，比如说我们参与了几个城市的住房建设规划的工作，包括北京市的住房建设规划，以前政府很少关注市场的声音制定规范性的政策，今年在二三线城市，当进行城市规划时、新区建成的时候，这次十一五规划我们都有实际各城市的新区的制作规划，越来越多地听民间的声音，来进行资产的控制，这是从中长期的层面，会对未来的房地产有一些影响，再一个就是消费者的活跃度，我也有朋友说，房价涨得这么厉害，是因为大家怀着未来的预期，对整体市场的看好。
还有一些特点，可能表现在发达市场更清楚一点，现在逐渐地影响到了二三级城市，比如像消费型向收益型物业转变，从收量市场到存量市场的转变，消费型物业就是我们通常讲的普通住宅，收益型物业像商业、投资型的，我们看到北京的数据，由于供应量的限制，收益型的物业增量是非常明显的，是在百分之一百多，这是一个很正常的数据，我们看上海和深圳市场，存量市场的流转率已经超过了新房市场，现在深圳和上海都超过了50%，这是我看未来北京市场的趋势，当新增楼盘供应量不足的时候，有效存量在增长的话，它的流转市场流转交易率的增加可能也会为未来房价上涨能往下走的一些道理，以前有效存量是不足。全国的市场突出特点就是房地产的资本化趋势，资本化和房地产，分为两极，一极是资产、一种是耐用消费品属性，这两种属性是分得不够开，所以大家评判物业价值、房地产价值没有一个统一的标准，什么是好房子，是地段好还是房子好还是管理好，逐渐地去发展它的两级化可能会显现出来，作为资产价值作为耐用消费品消费的价值，是不是会像杨总说的在未来的供应里面通过大户型和小户型的二元论表现出来呢，现在看分得不是很清楚，各种物业都表现这两种性质，06年它的资本属性是在爆发，会促使一些房价的高踞。
嘉宾主持：像今年房地产价值的爆发，好像预先没有判断到一样，当时星河湾开盘时卖到一万五，当时那个市场价格大家都觉得太贵了，但是现在来看朝青板块一万以下的房子都很少了，这种房价明年还会平稳地上涨，但是不会像今年这么大的增幅。现在有一个感觉，就是商业地产尤其像今年比较热，包括投资和开发量，协成的李总谈一下。
李昕：刚才几位老总谈到热点区域，还有一个热点区域就是东四环这一块，从最早的四五千的房子，一跃成为北京豪宅典范的地方，如果再判断未来这个市场的热点区域的角度来讲的话，无论是后山还是广渠门，每个区域都有自己的热的方向和内容，比如说东四环，我把它称为东四环的变革，它会是明年的热点，从一个普通的住宅区域到目前朝阳公园桥往南到四方的区域，总体算起来是300万的商业放量，同时还有大部分的写字楼的放量，据我了解四方桥附近还有一个25万平米的商业，在这个区域里面它的变革将会成为未来一个新的热点的概念。如果从商业的角度来讲，我非常赞同林总的看法，我们也经历了一系列的困难和前期的运作，在东四环未来潜在放量非常庞大的商业里面，与其他地方的商业还有非常大的区别，这个地区每一个商业的点其体量都非常庞大，每一个点的商业会形成以巨大的商业块带动整个区域的发展，商业投资在2003年的时候最大的一个问题就暴露在管理不完善、经营风险和后市风险比较大，更全面的商业区域的规划和商业新兴区域的增长会是未来商业消费的突出的亮点。
我们来对比几组数据，在北京它是一个非常大的、包容性很强的城市，其市场需求对住宅需求的点和面也都是非常广泛的，所以我认为在某种程度上讲，当这个市场没有发展到一定临界点的时候，在这个之下的时候，其供应量和需求量是一个正比的关系，刚才殷总谈到06年的有效放量面积比05年下降了20%，06年比05年少了近600万，这个数字还抵不上这02、03、04三年的50%，成交量下降了5个百分点，从06年当前的状况来讲，一定程度上可以说政策影响了土地的放量，影响了项目的供给，同时也是从这个角度来讲影响了消费者的可选择性，当市场健康发展的时候，房地产的放量和房地产的需求是正比的关系。我们说07年会是什么情况，我们知道831目前放出来的266个项目上市了不到30%，小户型配比的量也只有40%，06年完全通过招拍挂通过的土地只有200万平米，这些都会在07、08年放量，假如我讲的正比关系成立的话，07-08年阶段里面市场的放量会大幅度上升，我们初步预计会超过2500万平米，就相当于达到03年的水平，因为04年一度达到3200万平米，这个数字在这种情况下，我们说06年的需求真的是需求没有上来，我认为是需求在蓄水，因为没有过多地、合适的可比的项目供市场去选择，致使成交量在下降，我们想07年的需求量会跟着这种供求不断放大，因为毕竟太大了，太包容了，需求点特别多，真正需要购房的需求量非常庞大，我认为07年应该是基于今(于今博客|于今新闻)年的比较大的反差，就是供需方面比较大的突破，我认为北京的房价至少应该完成一个快速增长的三级跳，现在只完成了一个两级跳。
从07年来看，我不能说整个的房价的走势应该是相对来说比较平稳，不会出现过快的，或者过于泡沫的形式，但是毕竟有几个因素我们可以去思考，刚才大家谈到热点区域的问题，星河湾的现象实际上带动了某一个区域，可以说某一个区域的成长开始受致于某一个项目，不管东四环还是通州，通州现在的房价就已经超过6千了，另外清河的持续是一个热点，亚奥是一个热点，通州的房价是一个热点，东四环的变革是一个热点，西四环的崛起还是一个热点，热点区域的新盘的放量，热点区域还是有一个上浮空间和持续走高的空间，多点环绕的热点区域在明年的放量之后，房价不能说超过今年，会是一个可比的上升的趋势。
刚才大家把视野都放在五环以外，现在三环以内还有很多的房子值得关注。我想说的概念就是北京的城市发展原来是一个城市梯次的发展，而现在是城市平衡的发展，有很多五环外和某一些热点区域已经把单位的房价和区域的市场逐步地拔高，这一点上已经可以等同于与某一些城市核心区进行相应地平衡。不管在西三环、东三环内还存在一些危改加房改的项目，产生非常丰富，依然会成为拉动城市核心区这部分，政府正在想尽很多的办法在控制房价，招拍挂就是一个典型的例子，这种长期的房价的控制势必会带来边缘区域房价的上涨，边缘区域房价的上涨是为了支撑07、08年房价上涨的根本因素。从06、07年整个的供需可能会是一个相对比较旺的，可能是近一到两年以来都不太容易出现的大的井喷的现象。如果说2003年到04年是房价的第一级跳，06年是第二级跳的话，07、08年会是第三级跳，会有一个不断上升的过程。北京房地产政策的长期性，我把它比喻成中药，我认为房地产的治理是一个中药的治理过程，而非西药的治理过程。
明年第一批小户型新政后的项目上半年会上市，这部分的房价是高是低，我认为还是会涨的。关于金融的政策，我们可以通过一个相对低的价格入市，对这个现金流进行调整，但是长线经营还是能够保持住这种开发线的。我们在北区有一个大的楼盘，完全是按照新政设计和操作的楼盘，体量将近80万平米，这样大的一个产品，从产品的设计上在政策影响之后，大家探讨的大户型和小户型未来走向的问题，我想这一点上要给市场一些参考，原来市场对客户去购买时的定位，小户型以前是一个市场补充型产品，而未来是一个市场主流型产品，补充型就是更多地满足门槛的需求，满足居住的需求，产品在新政之后的改变，我认为小户型会在产品设计上有一个突破，就是面积在合理面积之下，功能、舒适度都能满足，我们设计的项目是不到90平米的面积里面还包括后花园等等。
嘉宾主持：毕总谈一下。
毕征：可以说新天地反映了2006年北京市场一个很明显的迹象，就是很明显的供需不匹配造成的市场表现。它实际上是一个医疗之中但是情理之外的项目，其实是一个极大的供需不匹配造成的，从供应到需求，从人们心理上极大的不确定而造成的反差性，刚开始我们有这样一个感受，但是没有想到这样的结果。从今年一年，有两个评价，从整个06年，应该是一个政策频出的一年，07年应该是06年的政策执行年，像宏观调控这些政策的滞后期来讲，最终的体现应该是08年以后，从06年的市场的感觉，有两个字，第一个是慌，从消费者来讲或者信息传递上来讲，首先是地慌，供应量少，第二是房慌，从同比的供应量相比，会发现同一个区位只有一个盘一枝独秀，第三个是心慌，不管是信息还是政策的推波助澜，大家都感觉比较心慌，消费者呈现了两面化的消费，一种是平面化的消费，就是抢有心慌的感觉，不是买房，是对资源的一种抢夺，由于资源的原因、政策的原因，大家观望的结果就是失去了一次次拥有资源的机会，第二种是对于明显的资源稀缺性的产品，有独特的自然资源、稀缺的地理位置，在东二环的边上一万二、一万三在自己的格局不是很理想的情况下，也会出现非理性的疯抢的状况，这是今年在消费市场上的特点。第二个字就是乱字，首先是政策比较乱，政策乱是因为政府频繁地出台一些政策，但你会发现每个政策的过程中，每个政策的不同条款之中，可能因为考虑得不够科学、不够严谨、不够周密，比较仓促，彼此之间是有一些矛盾和对立的，第二个乱就是执行的乱，出来政策以后，执行者最大的问题就是困惑，大家在沟通时都会觉得今天出现一个政策，大家都会去问政策执行的问题，我们都在说自己的电话都被打爆了，大家都不明白，这就是在执行中的乱，第三个就是信息乱，政策也好还是媒体也好，都是一个传播乱，就会加剧前两个乱的状况。
2007年，有一点跟各位有一些不同，2007年一定还是一个上涨年，从两个角度来说。首先谈到它的供应，06年不用说了，在供应方面一般会有两个原因去影响它，一个我们叫做政府的控制，刚才说政策的不完整性，其实06年是04年831政策的很形式的结果，在02年出了北京的34号文，那个文就预示着04年8月30日之后全部的项目需要改成照拍挂，必须改成协议出让，当时我们叫做北京的第二次圈地运动，各个开发商都在划定自己的地头，当时有很多的沉默的项目，这些项目经过2年的运作，当时在北京市政府登记的有800个到1000个，在06年的上半年应该是正常地推向市场，06年上半年同时又有一个政策出现，一时半会还没有推出来的项目，一个是土地机制的控制，在04年改变了，在06年上半年又出现了对于产品规划的控制，让那些项目又再一次滞后，构成了06年下半年的奇缺，04年的政策在06年的执行过程中，由于他的徘徊、观望和不确定，我相信很多政策在07年会产生一定的影响。从整个政府的宏观调控的把控，我们国家的GDP达到了10.3，而北京应该在13左右，当一个国家的DGP长期保持在两位数，而且比较高的情况下，对于经济来说是很危险的，北京如果超过13的话，投资是北京的重中之重，我们设想07年能够控制的就是投资，投资里面分两块，一个是固定资产的投资，还有就是国家的行政性投资，另外就是商业性的投资，政府的投资就是很显然的，场馆建设的投资只可能增大，不可能减少，土地资源的稀缺性造成了它本身的供应量越来越小，从供需来看，明年肯定要比今年要好，但是我觉得从政府控制角度来讲，应该不会有一个很大的放量，这样会对整体的GDP产生一个大的影响。
从需求来讲，北京的融合性或者吸纳力，北京的房价大家都觉得它涨得高，作为北京，很多外资的投资者他们一定会把北京来作为一个大都市来比，对于08年的大体形势，早晚有一天会涨到这个临界点，我想没有08年这样一个结点的话，我想会用5年或者更长时间，现在2年、3年就会达到这样一个临界点，上涨的速度是北京的老百姓或者政府无法交代和承受的。还有一个感觉就是两元化的东西，还是因为北京的刚性需求造成中端房产或者低端平民消费行为，平民自动消费为主导还有就是正常的平民的投资为主导的刚性需求是持续上扬的，作为目前的中国而言对于大多数投资者来说，地产是一个相对最安全、最稳定，也是一个最保险、最简单的投资方式，相对于股市和金融证券来说，在整个中国而言，北京又是一个相对而言更稳定、更安全的场所，今年股市的好转，我相信会有一些原来对于高端房产短期的投资基金会有所流转。通过整个关系和力量的匹配以及斗争的结果，应该说08年之前北京地产不会有一个很高的房价的攀升，我的朋友经常问，我有钱想买房，有什么建议，我说如果想拿房短期赚钱的话不太可能，如果想做一个长期投资，房地产还是一个保值增值最好的渠道，第二个房价肯定会涨，早一点抢到肯定是获利为多。
主持人：去年我对一个数据比较清楚，伟业当年做的报告，是03-05年每年北京市场的销售面积是在2000多万，这次实际的供应面积是逐步在递减的，我不知道06年的报告是怎么样的情况？
张剑：很感谢新浪邀请大家过来谈一下对市场的看法。伟业从99年在做这个工作，我们的预测准不准不是最主要的问题，最主要的是提供一些思路、一些角度和业内进行交流对
未来的看法。去年比较准的就是殷总说的，我们去年预测的今年房价增长会比较快，供应量下降会比较大，区域从东区剧变，西南不涨，将来北京会有更多让我们关注的区域。可能有一些东西也不是特别准，去年我们预测时说了今年的房地产政策相对来说进入一个执行阶段，不会出很多的新政策，这个和今年差得比较远，我觉得这不是最关键的，主要是提供一个思路。我们是沿着三个思路来考虑问题的。
第一个思路，因为房地产行业是整个宏观经济当中的一部分，单研究房地产行业的涨跌不是靠本身来决定的，有很多外力的因素，第一个研究考虑的是宏观政治和经济的一些背景的情况，首先政策上明年是十七大的年份，十一五提了科学发展观、和谐社会等等，中央对于大的形势明年稳定是第一位的，这个稳定就包括了宏观经济的稳定，房地产是当中的一部分，这个大的思路是不会变化的。从经济的层面来讲，第一是从GDP几个层面来说，投资上肯定是抑制投机的，这是很明显的事实。另外在出口这一块我们面临着人民币升值的压力，因为从各方面的感觉，明年的升值性是非常大的，而且幅度会是非常高的，这样对于我们房地产来讲，包括一些外资、包括一些相关的影响我们都是需要关注到的。GDP增长的两条腿都不容易发展，唯一能解决和促进的就是消费这一块的工作，这个也是在今年年末时，前两天中央讲话时也是明确提出来了，就是要促进消费，这是一个重要内容，消费带来的就是我们在零售行业面临着巨大的发展的机会，跟这个相关的还有奥运带来的影响。
还有杨总说的股市的影响，我觉得股市方面的影响不得不考虑，因为房地产作为投资和消费双重属性的商品，如果在投资方面被股市擒走了一些资金的话，现在被股市吸引的股民非常多，对于地产来说会有一些影响，今年的金融产品创新是非常多的，像在个贷方面有很多的双周贷、入住还款、父贷子还等等。金融创新方面我们要盘点的不是很多，越秀年初在新加坡就上市了，并没有得到很好的发展，在信托、委托方面政府很多都给堵住了，明年在金融方面会有什么新的动向，我们觉得会在一些基金和产业基金方面有一些突破，在环渤海区域天津都在做这方面的实验，有可能会往前推进，这个变化可能会带来一些新的变化。
还有对于十一五规划相关系列的研究，在06年只有一个十一五的总的规划纲要，06年出台了一系列住房规划、基础设施规划、交通规划、服务业规划等等一系列的规划，提出来一些有用的、能够预测指导我们对于将来房地产发展的判断的内容，从住房规划里就提出来了08年前和08年后两个阶段，08年前就是要建设和奥运相关的配套设施，08年后就要转向重点新城的建设，这是一个不可逆转的事实，这是所有的土地政策和所有相关的将来金融、税收所有配套政策都会往这方面倾斜，倾斜之后，宏观层面的变化，我相信会带来一个对房地产市场变化比较大的影响。
第二个思路，因为房地产和政策确实结合得太紧密了，我们还是沿着政策这条路线就是从03年121文件一系列宏观调控政策的路线来看对房地产市场的调控，包括对相关的政策来看，从05年的国八条到06年的国六条，这个政策是有一系列的政策调控的，包括稳定房价控制结构上面，包括土地信贷和税收方面等等一些政策，在这些政策里，我们总体的感觉就是这些政策出得非常多，政府认为房价涨得过快，影响到老百姓的生活，问题被放大得很大，影响非常大，政策手段会更严格地调控，住宅规划里面提到了这两年会有3600公顷的用地，从这两年来看很难实现这个目标，也有可能会加大这方面的投入，包括经济适用房的投入，08年前要建11万套的经济适用房，这样大的量会对普通住房和商品房的影响非常大，信贷方面也会做很多的文章，现在说封顶按揭，除了封顶按揭之外，前一段看央行的报告，在金融这一块不是说已封顶，是到了现房阶段才放按揭款，之前按揭款是放到银行，属于银行和开发商共管，这个钱动不了，如果更进一步加强这一块的力度，包括在税收方面，在06年末大家都感受到了税收的压力，政府在这方面的调控还是有很多的方法。
对于明年大的判断来说，我们都希望市场能够平稳，如果房价上升过快，泡沫过大的话，会有更严格的政策出台，这是一个基调。另外今年比较重要的就是90、70的政策，我们大概盘点了一下，从03、04年开始，所有的土地出让的数据实际上在这几年当中真的受之影响的到目前为止只是很小的一部分，一个是06年6月以后招拍挂的，还有就是04年831出让的没有开工的，这里面算了一个数，不受90、70影响的有572公顷，加上市场的存量已经拿到销售证平均面积是140平米，这两部分加起来明年90、70会是一个大趋势，但是我们认为07年的直接销售供应当中不会特别明显。
第三个从市场的供求方面来看，有两个层次，一个是供求关系的问题，另外我们从一手、二手、租赁市场方向来看，从需求这一块大家都提到了，北京一个需求是不得不买房的趋势，北京长远的规划是2020年要达到2千万的人口，这些人是不得不买房的。一个投资者，如果投资者是被股市和其他的投资把资金吸引走，如果有别的投资市场的话，对于房地产市场来说会有更大的影响，投资比例不会那么高，市场会更健康。今年我们的一个感觉，从一二三级市场来看，明年租赁市场更为看好，当然不是说价格走高，租赁的量来说会有一个比较大的提升。
从一二手住宅角度来看，一手市场大家刚才都说了，住宅这一块明年的供应量会增大，这一块我们也同意，这个不用预测，从今年的土地供应可以看得出来，二手市场是一个比较大的问题，就在于今年出了一系列的政策，有土地增值税、营业税、所得税这几个政策一下来，基本上二手房的市场就是应声而落，特别是过了7、8月份，有一个8月31日的底限，大家做登记，实际上就降得非常厉害，去年我们是7万套，今年也就是7万8、9千套的规模，二手房房价的上涨是非常高的，超过20%，但是完全是跟着政策走的，明年国六条里面保障型住房和二手房的，明年会不会有促进二手房市场的政策这个可能会关系到一手房房价涨幅多大，还有关系到整个市场的重要因素。
整体来看，在06年供应下降的情况下，07年一手房市场供应会比较大地增长，整体的房价会提高，会在10%左右，但是不会出现今年这么高的局面，估计会受到一些控制和影响。
主持人：谢谢张总，刚才大家都聊了一下对明年市场的看法，还有几个问题跟大家一起探讨一下。首先是关于供应计划满足的情况，根据前两年土地出让情况明年的土地实际有效供应包括实际供应到房屋的面积上应该有一个大幅的提高，目前看到几个问题，第一个是大量的拆迁，831之后的拆迁问题，我也同意三环以内剩下很多地，但是三环以内的地都涉及到大量严重的拆迁问题，现在我们已经看到了在市场上直接拍地的成本是非常高的，到三环内找到拆迁的问题是非常大的，这样也大量延缓了市场的供应情况。政府在一级开发特别是在招拍挂之后，它的执行能力到底有多大多强，没有搞招拍挂的时候，开发商把它作为一个潜规则，有很大的能力把工厂用地变成住宅用地，现在促进他们做这个事情的动力是很弱的，而且一级开发的利润是有限的，大概在8％，现在的市场供应的土地面积实际能保证吗？
杨强宏：从今年中的时候，政府还是花了很大的力气改变这些，政府更多地借助一些社会的力量帮他完成这件事，有很多可寻的案子可以看到，前期可以人有意向的做后期开发，可以无偿地做前期工作。还可以看到，在市场上比较活跃的开发商，已经从今年中以后，把介入一级开发市场作为大的选择，介入了大量的资金，现在留下的开发商已经从以前的开发商向发展商转化，在这样一种大量开发商转向战略思考时，一级开发对于他们来说有重要的价值，今年中以后，有大量的开发商都进入到一级土地市场，这个成效据我们所知，现在大家只要是有名的开发商，都在做着项目，明年上半年就应该会投入市场。主要是在最近一年不到的时间，我们感觉很多开发商都在趋于成熟，最终政府在做这样一个动作，这样一个结果，包括在做土地一级开发的一些公开运作，包括宏观运作制度包括招拍挂，已经基本上接近完成了这样一个阶段，从这个角度来说，他动用的资源和资源介入的状况来说，对于明年的市场还是有一定的信心的。
毕征：一级开发实际上是在2000年中关村西区是北京市第一块一级总开发，3910元的底价是我们算出来的，最开始一级开发就叫做政府搭桥、企业唱戏，刚开始是一块生地，到了开发商手里，如何把它整为熟地，那时还不叫土地整理中心，后来就出了中关村的土地一级开发政策，当时出台时一个是对开发主体有一个很明确的认识，一个是中关村西区的北科建公司，当时政府做一级开发的主旨是做一个相对公开的平台，按理说这些投资应该是政府来做的，土地进行了整理，可以进行二级开发，也是跟国际接轨的表现。刚开始有一些大的公司来做，当时做一级开发的公司也不是非常情愿的，股东成本投入是8%，实际上对一级开发股东主体的融资是有压力的，不能拿土地去融资，只能动用自己的资源去融资，当时对于开发公司的要求很高，一定是要有政府的背景，在后期时在北京目前一些开发商是831遗留项目，发现根本无法进入二级市场时，很多公司就转成了一级开发，对于资源的把控和资本平台的应用，有一些开发商抱着一种心态在一级开发过程中我可以获得最基础的8%的获利，是把所有管理成本打进去之后，一年、两年之内我的公司有一个运作、成长或者是土地储备可能性的发展平台，这个公司存在和发展下去给他一个时间差，第二个原因就是在二期招拍挂的时候，通过资产打包，拿取土地的二期开发权，我觉得目前有这样一个倾向，造成了在这个过程中，包括融资的困难还有开发商推进过程中资金的困难，其实很多项目在一级土地开发过程中在拆迁的问题中相对来说是滞后的，要比政府当年的想象滞后得多，像中关村商城的项目，从2001年就组织一级开发，但是到现在也没起来，这种开发对公司的要求和政府的要求非常高，一级开发由于房地产平台的不够充分，土地供应计划真正推向市场还是有制约有影响的。
杨熙：大家对明年能供应项目的实际面积和项目数，有没有一个大概的数量，或者区间段？
张剑：项目的规模这两年变化很大，伟业统计的口径和途径都是通过自己做调研和一个一个项目去问了解到的，实际上政府没有一个公开的平台的信息，很难获取，现在慢慢好一些。
杨强宏：金网络在研究报告里面有专门土地供应的内容，我们具体的统计数字将在1月出来。
崔力军：根据思源的统计，包括，老的项目新开发的后期楼盘，包括新入市的项目，统计应该是407个项目，总供量是2000多万。
杨强宏：现在有一个特殊的问题，开发商拿项目考虑到自己的节奏，分多批拿，一个项目可能分五次拿销售证，口径的变化很大。
张剑：2007年将要提供给市场的住宅面积我们算大概是2100多万平米，还是比较保守的，有可能会更多。2004年一共是3220公顷的土地，05年商品住宅这310公顷，5、6月份是300公顷，7、8月份是300公顷，一共是4千多公顷。2006年的实际楼市供应面积是12万套左右，面积是1300、1400百万平方米。
主持人：也就是说，2007年供需基本上达到平衡的程度。
林蔚：2100多万的的土地供应面积一定会争取完成，很紧张，以前的新城政策准备08年以后启动，现在来看已经启动了，内城的拆迁难度大一点，先把能够提供的土地先提供。
毕征：明年大概3月份之后，估计北京很多的核心区不会再发新的开工证了，这是为08年的奥运做准备，有一些政策的导向不可控制，比如说去年年底大家预测，北京是政治性非常强的城市，08年之前北京市可能不许再有工地，我们很多项目也是紧锣密鼓，因为不知道政府会出一个什么样的政策，大家都紧锣密鼓地争取把开工证拿到，因为开工证拿到政府是没法控制你开工不开工的。
主持人：08年奥运会限制开工证的政策现在有明确的说法吗？
毕征：我们觉得有这样的趋势。
主持人：这样的话，可能会给实际有效的供给带来问题。
毕征：05-06年的北京土地供应量是持平的，供应的土地有多少能够实现真正的土地供应是个问题，拿到土地以后实际产品的供应又是一个问号，最后考评房价或者供需的还是差别。
主持人：综合大家的意见，明年房价大趋势肯定会涨，涨势的幅度肯定是趋缓的。但从土地以及我们对房价涨幅的看法，目前有一种观点是很悲观的，有认为房价的涨幅还会更加可观。因为从土地拍卖的价格就已经很可观了。比如东四环四惠的地块，拍出来的楼面价格在七千多，那么开发时应该会在一万四、五，那就不是10%的涨幅能打得住的。
邵念强：涨幅一个是相对数百分之几，一个是绝对数，06年这么大的基数，相对数不会过快增长，绝对数还是很大的。从市场看，总体的楼市供应量还是在加大的，恰恰对明年房价影响的是，90、70以后土地利用率低，单价一定会增长，小户型单价会高，总价相对低。
林蔚：房价的结构还是会有变化的，上海市场一直在说，北京市场平均房价超过了上海。
邵念强：另一方面，租金价格和房价之间的差距越来越大，租金收益越来越低，租金房价比越来越低。
林蔚：上海的核心城市地区，租金回报已经到了百分之三点几，不能用资金回报来谈房产了。为什么我们一直对北京的市场北京乐观，是因为供应结构和房价的单位数是吻合的，主流的房子供应量和价格是吻合的，上海是错位的，北京如果未来出现这样的规划，四环中心城以内供应量逐渐减少，我们的货币汇率各方面的影响，政府限价的房子包括边缘地区的房子也许会使我们的价格更好看，但是会使结构发生变化，有可能会有结构变化的趋势，今年还没有显现出来，明年或者08年会显现出来，实际上不是好事，如果变成这样的结构并不是好事。
杨强宏：明年政策影响对楼市的影响很关键。政府现在对房屋主要分成三块，一个是经济适用房，另一个是限价商品房，另外是没有限制的商品房。
如果说中间这一块在十一五期间就是老百姓的主要住宅，用中间这一块来满足他们的需求，十一五期间主要还是限价房来解决，把经济适用房定向销售。如果是这样的基调或模式出来，在所有的工地里面都要报上你多少钱卖，跟拿地一样限价，可想而知房价在未来几年是什么样。因为完全被控制住了，经济适用房是一个阶段性的产物，不会作为长期设定的一部分，采用政府限价让市场自己回归，现在东四环沿线的房子都到一万二至一万五，明年整体成交量一千多元的涨幅还是有的。西三旗和清河区有大的区域出来，那个区域明年房价全部突破八千，通州奔着八千去有可能。目前这些区域的这些价格，已经是消费者能够接受的，但是是否允许它那样走就再说了，态度摆在那，政府明年的政策肯定要起作用。
林蔚：北京的07年不会像上海的04、05年，因为毕竟这两年主要是政策调控，实际上税收、银行政策、金融政策，这一拨的调控可以看得出来，实际上是投机进行打击，投机的游资包括外资，对市场产生敬畏退出市场，没有了这拨人，没有境外的游资和山西炒房团，对于市场是好的。
张剑：北京的租赁市场租金一直非常低，租金如果跟房价比的话，收益率太低了，这个问题不光在国内，包括在国外也都出现了拉开很大反差，一方面租金不断下降，房价在不断地涨，城市化发展的阶段这是很正常的情况。
杨强宏：房价在往上走的时候，消费者，买的人的热度比卖的人更高，当开始拐的时候，也是一样的，投资人、买房人变得更快、更激烈。在这个时间点，拍地，去年很多开发商是拿地的底价算完帐在目前市场的价格的低价我就拿，开发商的风险很大，可能会出问题的。至于四惠那块地是住宅，有一部分商业，相对来说还是比较保险一点。
崔力军：政府的宏观调控从现在市场短期效果来看，背离了市场的规律，但是从总体的市场来看，政府的手段还是能够使市场形成一个良性的循环。如果政府不进行这种调控的话，可能我们房屋的供应结构就跟需求产生很大的一种偏差，很多刚性的需求不是高价房或者更舒适面积的房，而是中小户型，政府下定决心进行调控，实际上对于长期的刚性需求的满足还是有效的，而且从节约能源、节约资源的角度来说，还是非常有利的。政府下了药以后，可能在短时间内是非常痛苦的，但是长期的作用显现之后，我想市场还会逐渐地随着政府政策力度的实施以后回到市场。
林蔚：明年有资产保有税，我们是一直认为对于多套物业或者大户型物业征收保有税，实际上抑制投资非常好的方法，不知道政府什么时候用，有人这样说房地产不是财富创造是财富转移，现在没有租金的支持，现在很多的投资商无所谓租金，放在哪里也可以，但是还有课税，为保有而要付出代价，至少从需求的角度，不会往两个方向去拽。
殷苏峰：前一段谈到持有税的问题，在07年会加大力度。
林蔚：我们增加流转税、金融政策不支持，使得二手市场不活跃，实际上这是一个畸形市场。
张剑：用保有环节把这一块掐死了。
崔力军：是财富再分配的一种很有力的方法。
毕征：市场化的东西多一些的话，市场调控是必须的，真的是关系到国计民生的。但是如果是微观干预后果是很可怕的。
邵念强：我们的行业是一个马拉松，现在开始比赛，大家都按百米去跑马拉松，因为你有一个杠杆的问题，股市为什么不干预，因为是股民的钱，房市有70%是中央的钱，会踩急刹车。
毕征：它关系到国计民生，关系到大众的生活问题。
杨强宏：房地产资源的稀缺性的自身竞争不会，房地产资源有限的情况下，如果完全市场竞争，一定是某些人得到满足，他们会越满足越好，其他人满足不了。本意的房地产市场要包含这些条例，要有明确的市场目标，这是一个很正常的竞争。
张坤昱：我们知道98年政府政策化的时候，政府说的最多的是要人人都买房，都是推动在往这方面走，走着走着就发现这个方向不对，老百姓已经买不起房了。
毕征：政府在设计的时候，我们往前翻那些政策，在中国来说应该是两条体系，一种是市场化，还有一条就是住宅保障体系，只不过过了十年了，那套体系一直在缺失着。
张坤昱：经济适用房、廉租房也有，但是低收入人群受益面有问题。
林蔚：现在既然整个中国经济发展观都变了，肯定不是在追求高增长。比如像失掉的土地资源，是不可再生的，要让更多的人享用，要公平。
杨强宏：明年各方面应该不会像今年这么激烈，会和谐一些。
殷苏峰：我觉得这个行业这两年已经发生了很多变化，包括思源的发展，也有北京这一块做到30个以上的项目，展望07年的时候，大家可能对代理行这一块有一个好的展望。
张剑：我们预测有一个趋势是肯定的，开发商特别是大开发商进入到了一个快速成长的通道，特别是大的开发商，现在土地政策的变化，导致他现在拿地，现在动不动一块地就20个亿、30个亿，现在全国超过100个亿资产的开发商没有几家。这样一个拿地的办法，它一定得用大的杠杆，资产负债率一定会快速提高，万科420亿总资产，其他的企业也都在做类似的动作，第二件事做的肯定是继续融资、增发、上市，加大股本结构，否则以这样绷得很紧的资金链的话肯定会出现顺驰这样的情况，这两年会有大批的企业迅速地突破200亿、300亿、400亿资产的瓶颈，通过几年的发展，会以非常快速的速度和效益，同时带来的肯定是一个全国化的发展，多物业类型的发展，这是对大开发商来说很重要的趋势。另外，专业类型的开发商，小开发商如果拿不到地肯定要考虑新的发展方式，到二三线城市或者四线城市做普通住宅的开发滚动，还是可以赚钱，另外还是可以做一些细分的专业市场，比如专门做厂房或者做高尔夫，做一些高端的别墅，现在有一些苗头和雏形，有一些公司在强调专业性。
殷苏峰：开发商的转变也会带动经纪公司的转变。
张剑：你会跟着他一起做服务、做支持，这样快速的发展不是靠自己传统的招人培养，肯定是要选择更多的合作单位和机构，包括设计等等相关行业，不可能全部依靠自己的人来操作一件事情，实际上是也一个更好的发展的机会，我们要跟住他们发展的步伐和角度，我们代理行面临的也是人才瓶颈和管理瓶颈的问题，要突破这个行业的限制，大家都面临同一个问题，开发商这样的情况下对你提出了更高的要求，包括竞争的激烈，在平台的层面上是需要有进步的。
林蔚：我们现在有一句话，叫做房子好卖，项目难做。尤其是在北京这样的城市，做好一个项目是很难的，现在实际上很多的地产商已经不是原来的项目操作者和开发商的概念了，服务他们已经越来越困难了，原来大家都是从项目入手做策划、做营销，以前我们就把叫做全程服务，实际上开发商的全程服务，开发商的企业价值链要比我们复杂得多，我们就叫做二次流通整合，我们经常是从项目入手进行服务，有的时候服务的内容不是一个项目能够解决的问题，比如说在服务过程中会发现有一些是企业流程问题，它的职权不清晰，这个项目就会遇到很大的阻力，从上面的融资到下面的营销，有的时候一个项目定不好位，是因为这个企业没有清晰的发展战略，这样的项目在集团里面起什么样的作用不清晰，这样的情况下定位就不可能准确，可能对于顾问公司的服务越来越需要在综合服务或者全面服务上、整合服务上的要求。像北美市场已经很成熟了，前十年内的大发展商也是只占份额的不到20%，其他的都由小的开发商在做，对于我们的服务公司，你也会有规模化和专业化的路子。
毕征：比较我们而考虑，是绝对机会和相对机会，从绝对机会来说是比以前多了，很多开发商倒退两年三年，很多人对我们从事的行业价值不认可，我觉得现在任何一个开发商，包括外地的、外行的包括已经成规模的专业化的开发商，它前期不管做土地、做产品，都会找一个专业化的顾问公司，我相信任何人都会接受这样的模式，相对机会少了，它所要求的资源的能力跟过去不一样了，他们叫做跨流程，我们叫做系统，作为我们来讲，能不能在新的系统之中找到能够为他解决的能力配置、资源配置，对于我们来讲有两条，第一条调整自己的资源配置，过去可能叫做全程顾问，或者营销、销售能力，现在彼此之间不会有很大的差异，原来的竞争力变成你的基本功，你就要找在新的系统中找到新的专业配置或者资源配置，任何一个市场总有规模化和专业化的的区分，我们要想到自己的能力是什么，我们这么多年来坚持我们是一种很深入地、深度地做一件事情，你就要想适合什么样的开发商，你能做什么，你有规模化的能力，如果没有的话你就要专业化。我们都在调整的过程，在这个过程中，谁先找到调整自己的方向就会掌握先机。
殷苏峰：从需求来说代理公司有变化了，实际收益来说跑到外面做和在北京做哪个收益更大一些？
崔力军：我们也是服务北京几个大的开发商，现在开发商开始有一个观念的转化，越来越注重作为开发商的资源整合，更专著于专业，这样做对于我们代理公司留下很大的空间，比如像万科，万科以前也是自己在做销售，但是现在万科更多地要找专业公司来做，它变成更加专著于项目的定位、资源的占有、融资、产品的打造，更专著于开发的前端性工作，把营销层面交给专业公司来做，随着市场竞争越来越激烈，开发商实际上越来越需要营销方面的专业公司，但是反过来对于代理行来说，实际上这种服务不仅仅是停留在营销方面，尤其是现在土地的招标，因为我们也服务了很多开发公司，在土地招标阶段就进行服务，所以我们感觉到对于代理公司来说，这种要求更加均衡化了，我们也同时需要整合除了开发以外的各项资源，就是给开发商服务要呈现一条龙式的服务，专业性和服务的全面性要求更加高了。思源的董事长有一个明确的定位，就是思源永远不做开发商，永远是做房地产的服务领域的服务商，思源始终专著于打造服务领域的一系列服务的链条。我们公司也是这样发展的，明年计划将要扩容到十几个城市，对于北京的总公司来说还是有很多困难的，主要是考虑到人才的积累还有资金的问题。对于思源来说会关注于这个市场，会研究这个市场，只有我们的服务的开发商到这个城市开发项目的时候，我们才会跟着开发商进入这个市场，我们不会冒然地到别的市场。代理公司发展的最大瓶颈就是人才积累的瓶颈，一个是引入人才，还有就是自身的再造人才，人才是公司发展的非常重要的因素。还有就是基金，基金是影响代理公司长期健康发展的很重要的因素，我们如何能够跟开发商捆绑得更加紧密，实际上代理公司不是过去的概念，实际上也是需要很多的投入，要跟开发商捆绑，让开发商感觉到你是跟他同甘苦的，这样对资金的要求也是非常的高。
殷苏峰：因为时间关系，本次活动是由新浪房产主办，《楼市》协办的。非常感谢各位来到这次论坛，通过这次交流希望我们能够为07年的楼市市场提出更多的参考意见。本次论坛结束。
