焦点房地产网  银鹏 

搜狐网、焦点房地产网年会--“中国地产新视角和谐地产高峰论坛”即将举行，在此之前，焦点房地产网将举行系列重量级论坛，全面盘点2006房地产市场，并用新的视角来解读现在，审视未来。

2006年，宏观调控再次发力，然而除个别城市外，各地房价依然一路走高，北京更是首当其冲。年底之际，对于2007年房价是涨是跌各路豪侠争执不下，明年的政策是松是紧，调控着力点在哪些方面？

代理行业作为接触市场的第一线，对市场保持着极为敏感的触角。明年的市场将呈现什么样的趋势，价格迷局有待破解，新政之下经纪公司的生存面临新的法则。新视角论坛特举办代理行专场之――经纪公司生存法则，邀请京城多家知名经纪机构用新的视角盘点06年楼市、预测07年供需和房价，点评经纪行业现状、挑战与趋势。

主题：新视角经纪公司生存法则

时间：11月21日上午10:00

地点：搜狐公司15层

嘉宾：

华高莱斯副总 崔羲

成业行投资顾问公司总经理 邵念强

中广信地产服务机构副总经理  郭政

北京世联房地产顾问有限公司代理部副总经理 柴宏海

世纪皓产地产机构董事长、总经理 戴庆

蓝石顾问总经理 李春平

上古副总 眭建

协成全资机构市场总监 罗煦旸

【银鹏】：各位搜狐网网友，大家上午好！这里是中国地产新视角和谐地产高峰论坛的预备会，焦点房地产网将举行系列重量级论坛，全面盘点2006房地产市场，并用新的视角来解读现在，审视未来。 2006年，宏观调控再次发力，然而除个别城市外，各地房价依然一路走高，北京更是首当其冲。年底之际，对于2007年房价是涨是跌各路豪侠争执不下，明年的政策是松是紧，调控着力点在哪些方面？代理行业作为接触市场的第一线，对市场保持着极为敏感的触角。明年的市场将呈现什么样的趋势，价格迷局有待破解，新政之下经纪公司的生存面临新的法则。新视角论坛特举办代理行专场之――经纪公司生存法则，邀请京城多家知名经纪机构用新的视角盘点06年楼市、预测07年供需和房价，点评经纪行业现状、挑战与趋势。

首先我介绍今天到场的嘉宾，华高莱斯副总崔羲；中广信地产服务机构副总经理郭政(郭政博客,郭政新闻,郭政说吧)；北京世联房地产顾问有限公司代理部副总经理柴宏海；北京锋华地产综合服务机构总裁伍辉玉；世纪皓产地产机构董事长、总经理戴庆；蓝石顾问总经理李春平(李春平博客,李春平新闻,李春平说吧)；上古副总眭建；协成全资机构市场总监罗煦旸。今天也是嘉宾集聚一堂，从市场的角度来盘点。另外就是我们代理行面临一个新的问题以及面对这些问题我们将来的战略的调整会是什么样。

【李春平】：上个世纪中国社会有一个叫唯成份论，就是给精神枷锁给中国人。这个世纪到来我觉得会给房屋物的枷锁给下一代，这个事实非常清晰也值得深思。从房价来看目前几个一线热点城市，上海是在接近4、5年的时间涨了2倍、3倍，北京事实上去年上半年以前应该是普遍涨50%，今年一年以来涨了一倍，也就是50%，目前涨了一倍多，也就是各个典型项目。我预期可能也会涨到1.5倍左右，这样增幅应该会稍微放缓一点，但是绝对数值不会下降。这有很大的背景，无论是城市化还是农村人口转移，还有我们个人认为土地现在它是承担财富的功能，就是目前货币财富，包括银行储蓄，各种资金向土地不动产来转移。

在这里面有生产的因素，会增值，更主要是分配的因素。因为土地在中国国内，从建国以来是从来没有过价值、价格评估，现在是从0到S，就说不准，再发现和发现，而且国家也在鼓励，老百姓非常热衷，所以这个过程会非常长，房价也是测不准的。有一些专家说某年某月某一天房价要涨多少或者是下降多少，这是非常不科学的。因为土地是从0到S，到正S，这是说不清楚的，像魔方一样在运动。要观察这个事情从经济学需求历史来看，真正能把这个现象研究清楚，从对中国的改革开放以及对所有的历史和经济现象研究清楚，应该获得诺贝尔经济学奖，不是某些学者能够说清楚目前浮躁的社会。

到现在我们可以下一个结论，而且可以很不情愿的下一个结论，目前北京房地产市场是一个卖方市场，叫做供不应求，甚至相对短缺。在这样一个市场里面，出现了一家统吃，第一方面肯定是左右土地的政府方面，一方面是有意识，一方面是有节奏，有计划。只有当土地无限供应的情况之下，价格包括房价和土地价格按照经济学的需求来讲，才会下降，现在采取是限制供应土地，在节奏和意识上又加重了，本身土地就是稀缺和供不应求的情况，必然会有一个生产成份，不能导致房价上涨。现在需求正常增长很快，投资性需求也过大，所以在供应相对减少，消费又正常增长，甚至出现爆发性增长的情况下，目前肯定是供不应求的事情，是卖方市场。卖方市场就出现了政府还是能够左右这个局势。

在房地产生态链里面，包括投资商、开发商的强势地位，也是赢家统吃。只有在市场相对均衡，充满充分竞争的情况下，才会出现对社会分工，对我们很多机构，还有专业的需求，事实上大的背景在北京房地产的整体对中介机构的需求实际上是在减弱的，这是一个事实。至少在比较长的一个阶段里面，除非这个市场出现相对均衡，当然也不要希望出现供过于求，这样社会资源也会浪费，这是第一个方面的问题，出现了这样一个趋势，所以也是我们本身专业机构在社会分工里面，还有合作的背景情况。大的形势我们改变不了，已经是卖方市场的格局。

第二方面由于房价的上涨和供不应求，未来是高房价。现在在北京二环内一个100平方米的房子可能是接近200万，价格已经从1万多向2万进发，高收入对于年轻人是不可想象的，未来200万才是两居室，现在收入达到1万元以上毕竟是少数，未来也会成为城市的一个门槛。另外因为现在是卖方市场，所以对产品的价格，销售速度和价格都可以很快的实现，实际上对于创新的需求，对于行业产业的进化其实是不利的。整个社会来讲，把更多的货币流动资金投入到不动产里面，不可能去做科技、教育等很多方面，对社会是一个伤害。对于这个行业本身的伤害也是很严重，创新大家可以不重视了。因为现在产品一般的情况下还是可以销售很顺畅，甚至供不应求排房，这对于这个行业创新也是不利的，对于专业需求目前不会很强劲。

当然作为我们这样一个公司，我们的办法一方面一线城市我们还是在努力坚持，我们事实上在2、3年前已经走到2、3线城市，在前年已经出去了，到了沈阳、无锡，目前昆明是重点。在这些城市我们认为在2、3线城市，它的市场相对供需均衡，价钱在略微上升的前提下大家还是认真做产品，包括研究市场的供需，研究客户的需求，也包括所有方面的产品方案，以及营销、销售这些技术。因为市场供需相对平衡，所以对于专业机构是正常的需求，当然我们也会得到比较好的市场，在北京完全是一个倾斜的市场。

北京房地产市场如果简单来讲，我觉得目前这个格局改变不了，就是相对成为一个卖方市场，没有更多的竞争，这种情况会延续，但是房价高速增幅，可能会趋缓下来，甚至到明年增幅应该会减缓一些，但是绝对数我觉得暴跌的可能性没有。从上海的情况来看，也就是这样一个不增长，甚至略跌一点，可能某年某月某一天下降30%至50%，没有这种说法，这种说法是非常不科学的，违背历史，也违背经济学的原则，也违背现在的现实。

【银鹏】：谢谢李总。我们按照时间顺序，下面请崔总介绍一下，李总判断到明年可能涨幅会有所下降，但是整个供需矛盾仍然会存在，不知道你怎么判断，对于目前北京房价怎么看？而且李总还谈到经纪行业创新方面，大家也会觉得政府压力，中介的需求在减弱，我不知道从华高莱斯的角度怎么看？

【崔曦】：刚才李总也从宏观和市场不同的方面说了他的观点，我从三个大的方面就事论事说一下。第一就是2006年市场的情况，另外有几个趋势，还有就是我们顾问代理行将来发展面临的问题，还有市场对我们的要求。

首先从2006年市场的情况来说，据我们市场研究重新统计，今年总体供应是最少的一年，而且是五年来最少的一年，商品住宅供应比去年同比下降了30%左右，而且2006年比2005年低，2005年比2004年低，而且特别是今年在出来很多政策的情况下，也有很多开发商观望，还有土地供应的政策，土地供应的情况，总体供应是少了，但是空置率下来了。另外从商业写字楼的持续放量来看，商业大概有10%左右的增长，写字楼的放量是比较多，大概达到了30、40%。而从档次来说，中低价位的住宅实际上是供不应求的，所以国家也出台这个政策，要来增加小户型的供应量。

【银鹏】：这有没有数据？

【崔曦】：我一下记不起来数据，高档房的供应是相对比较稳定的，但是实际上今年涨幅也有比较大的增长，而且高档房实际上也是水涨船高，价格也有增长上的跳跃，比如从200万涨到300万，甚至以前就是1万元的房子涨到1.5万元，1.5万元涨到2万。而且区域也有泛化的趋势，还有高档房标杆作用非常明显，像星河湾一下把朝青板块拉起来，还有世贸奥临也起到了奥北的标杆作用，还有玉渊潭公园旁边的楼盘也有标杆作用。并且加上酒店的品牌提升物业总的价格，所以虽然价格非常高，但是销售各个方面趋势也很火爆，上个星期在那个地方做了欧美同学会，去的人也非常多，而且去的都是上流社会的名人。

在别墅放量上，实际上也不小，但是涨幅没有那么多。别墅销售压力也还有，而且今年好象经济型的别墅表现比较好，比如说200平方米左右，单价在5000至1万元这样的经济型别墅，有比较好的表现。而且今年写字楼市场由于住宅禁商对非传统的商务区和写字楼还是有很大的促进作用，写字楼受这个影响表现还是比较好的，这是市场的情况。

从趋势来说，我觉得我们现在面临最大的问题，就是70%90平方米小户型政策的问题，因为这个政策今年刚刚出台，有好多细则还没有落实，许多开发商也都是在观望，建设部也正在监制90平方米以下住宅设计要点和90平方米以下住宅设计标准，意图为中小户型建设制订量化的指标，同时国家制订政策还利用税收、土地、金融等政策鼓励中小户型，这些措施举例来说对超过一定面积大户型征收税费，包括具体的取暖，对于精装房的鼓励等等，因为精装房对节约成本方面比毛坯房有很大的优势。所以我觉得明年房地产行业在住宅开发这一块，对于70%90平方米的小户型，起码来说供应会增大，会有保障。户型已经达到140平方米，小户型供应确实也是不足，再加上新政出来之后，开发商和购买者都有一个观望，明年会出现供需两旺的情形，而且对于政策的具体落实肯定是一个重头戏。

另外我们十一五规划也提出来科学发展观，和谐社会的理念，在大的背景条件下，生态的理念，还有科技含量也会成为一个发展的趋势，而且将来随着房地产行业，房地产企业不断地整合，包括一些不太有实力的房地产公司的淘汰，再加上现在拿地也不是那么容易，肯定都会北上精耕细作。比如说清河的VHOUSE就提出生产力的理念，在里面科技、生态都做了很多的努力和尝试，所以我觉得这肯定也是一个发展方向。

关于说到顾问代理行，市场这么好，现在新政出来，包括拿地成本越来越高，未来不确定性，投资成本增加，所以这样的情况都使得项目对前期策划提出更高的要求，希望对土地最大利用价值，利用空间的增长挖掘这些，所以我觉得对于顾问，实际上虽然表面看起来需求下降，实际上是提出了更高的要求，并且顾问的服务因为也有一些延伸，包括融资，还有企业内部组织等等，都有可能成为顾问的需求一些方向，所以我觉得我们公司，因为我们和很多代理行不一样的，我们不做代理，我们是做纯顾问。我们在这两年，包括将来也会有一些策略，包括我们在全国做项目的步点，除了北京有很大一部分项目以外，全国很多城市也都做了项目，并且我们在多板块的发展方面，就是我们不光是做住宅房地产开发的顾问，而且我们也做一些产业，包括商业、商务，还有各种物业、旅游地产的开发，我们也有专门的城市板块，对于城市、小城镇、区域研究也做了很多的工作。所以多板块业务发展方向也是我们追求的。

【银鹏】：谢谢崔总，崔总遇到的问题可能和李总不一样。下面有请眭总，说一下你的想法。网友说现在房价太高了，但是像最近的报告说现在房价还是比较合理的范围之内，你是怎么看的？

【眭建】：先说一说房价，我觉得这个东西最近也是对这个问题和李总的观点有一些一致，大体方向卖方市场肯定还是在网上涨，但是我个人感觉现在整个北京局部的房价已经有价无市了，不是那么乐观。因为我们是在一线做项目，很清楚现在在2万块钱一平方米以上的市场非常苍白，卖起来非常艰苦，而且在前期我们接触发展商的时候，已经开始看到这个问题，不是说全面市场都是全线飘红，不是这个概念。尤其是在这种高档市场看着非常好，楼盘的位置、品质都非常好，但是一超过2万，目前在北京市场成交量会很低，而且供应量非常大，比例至少是7：1的比例，这个市场竞争是非常的激烈。

再就是普通的住宅，肯定是在往上升，但是作为商业地产竞争也激烈起来，局部地区商业的设计如果从一开始没有跟市场对接，同时商业设计和未来的租售关系没有协调好，就很难卖，很多商业在我们接触的商业都没有浮出水面，不敢动。像巨库的例子，现在的市场很难有很好的解决办法解决商业，既要有产权销售，还要有好的价格，还要保证以后的业态能符合未来可持续发展，保持发展商的品牌形象。这种商业现在非常多，而且非常难卖，所以有一些有实力的发展商，被迫就转销售为租赁了，像我们现在代理的两个项目都是这种情况。对于上市公司来说，资金达到平衡以后也不缺少资金，这个时候就会认为租赁市场更适合长期的现金流，对于上市公司来讲是一个很好的业绩。再包括我们做的新国展的项目，3万多平方米的商业，最后策划下来发展商非常满意，超乎他满意的程度了，最后他不卖了，他认为这个商业要卖确实也是，如果要卖可能首层沿街商铺会出现很好的销售情况。但是到3、4层，地下1层就很难卖，这种问题不是说代理行或者是一些发展商短期内能够解决的。

恰恰是这样的项目，通常在比较大的项目里面，占发展商资金比例占得非常大，有可能公寓卖得非常火，最后把钱全压在这上面。包括我们最近接触的金地，长安街上的金地国际中心，金地国际花园卖得非常好，但是金地国际中心迟迟不敢卖，让我们给他们做顾问。很清楚2万平方米商业，8万平方米的写字楼，他现在不敢卖，怕卖不好，第一怕卖不好，第二怕卖不上价，但是这一部分资金就沉淀下来了。

【银鹏】：从大众的角度更关心住宅这一方面，住宅今年涨幅最高的是哪一个区域？

【眭建】：住宅涨幅最高的就是CBD区域，再就是泛CBD附近，后现代城附近涨幅也比较高。再就是富人区，像首创所做的项目，东四环沿线，包括朝阳公园附近这一块都在明显上升。实际上在供应量非常少，而需求量非常大的地方，成倍上升的区域都非常明显，包括西南三环附近。

【崔曦】：望京、朝青板块，还有马家堡地区。

【眭建】：我相信在网上很多这样的数据都能查到，这不是业内需要讨论的东西。我觉得谈到我们行业的生存和发展，今天也是很关心这个主题，因为这个行业我们也觉得需要探讨，首先这个行业今年以来明显感觉到和以前的方式方法不是很一样，所以我觉得这个行业很大的趋势要提升核心竞争力，你的代理行和别的代理行有什么不同，要跳出来，不完全是看重综合代理行，你什么都能代理，什么都好，作为发展商可能未必相信这一点，同时也不一定看重这一点。因为你什么都做得很好，可能什么都很一般。同时你可能不会吧最核心的你的公司的团队派到他的项目去，他反而觉得不一定适合。但是对于另外一种有主题能力的这样的公司，你就必须体现出来，善于做住宅市场还是做高端的产品，还是做商业地产。

第二点确实也像李总所说得那样，现在至少北京前十大代理行已经大量在往外地发展，我记得2003年、2004年的时候我们还拒绝去外地，觉得北京市场很好做不过来，去外地很耽误精力，当时做了两个项目，把优势团队的资源浪费了。但是从今年年初明显感觉到北京的项目不好接了，而且竞标的条件很复杂化，不光是报告做得好，整个团队好就能够拿下来，还需要有公关的能力和发展商协调的能力，再一个方面就是需要整合资源的能力。这些方面都是综合的判断。同时项目源大量降低，而且要交高额保证金，咱们再谈，到这种程度，而这种程度作为代理行来讲，我个人认为肯定是可以的，可以这么做，但是发展商这么做我认为不明智，我交300万、500万，对于你这个项目来讲不足为道，但是你让我交这个钱，我可能对这个项目有很多要求和条件，反而制约发展商的平衡利益，还不如直接选一个更优秀的团队，给他一个鼓励机制，让他放开手去做来得更好。现在发展商很多包销意识非常强，他认为压几百万、上千万包销我的项目。但是对于普通住宅来讲，我想在座的代理行可能都愿意，但是对于某些商业性的住宅或者是公建项目风险比较大，双方风险都很大。

再就是往外地城市发展，这一点来讲，现在从我来看，大的代理行的趋势非常清楚。因为凭我们在北京打拼这么多年，所积累的经验、团队，到外地省会城市和一、二线城市，放开手脚基本上没有什么竞争对手。从前期策划，到后期营销、到后期服务没有什么竞争对手，比如说我们到哈尔滨直接竞标可以拿到100万平方米的项目，而且做得很好，我要在北京拿到100万平方米的住宅项目太难了，包括在青岛我们拿150万平方米的城市综合建筑体，相当于现在青岛目前规划CBD的一半，这在北京更不现实，而且可以参与政府运作的建议，城市运营的建议。再对于2、3线的城市，像烟台这种城市，实际上城市发展水平比较低，但是需求比较大，经济发展速度比较快，造成对房地产的需求非常强。这个时候大中型的地产项目，需要专业的经营机构，经纪机构去进入。之前北京代理公司、广告公司、设计公司去的不多，这一、两年之内去的非常多，从我们合作团队，包括北京前十大代理公司，作为战略合作伙伴都直接去了，这个趋势我认为是相对于北京优秀代理资源去往全国发展的趋势非常明显，而且成绩显著，比在北京做得开心多了，就是出差频繁一点，稍微辛苦，但是给你的空间非常大，而且在外地的市场规划条件不敢说任意改动，可以说很明显的可以去调整，调一个容积率，调一个限高，楼座怎么摆放都可以谈，确实从0开始策划，或者是拿到地开始策划的项目，对于代理公司的能力发挥，可以发挥到极致。相反在北京，基本上就差不多了，已经都定了。

【李春平】：这一点确实是北京无论是顾问公司还是代理公司都要走出去，我们走了两年多，在每一个地区都是成功的。但是还没有形成一个浪潮，深圳包括广州，是全国发展的，人家北伐西进成绩很好了，北京的代理商，专业公司总觉得以前这个地方很好，不愿意出去，或者是出去稍微碰一点壁就回来了，很多的，下一步必须走出去。因为市场背景决定，还有投资热点，包括专业分工，包括资源优势，比较性优势北京还是有的，至少还是自成一体。台湾海派、还有上海，广东学派，北京是概念派之类的，当然也是专业的东西，也是一个符号。

【眭建】：另外我觉得在08年一过肯定会有一个盘整，不会大幅度调整。实际上很多价格涨上去以后已经有价无市，但是还有很多的项目，做得不错的项目，价值和价格之间已经脱离得非常大了。我接触了几个发展商，他们涨价完全是根据客户的需求，我的供应量不多了，可能就剩200套，每卖50套就涨一次，跟当初制订价格之间没有任何关系，但是确实也能卖出去。就像我所在的那个地方，就是空港地区，最初是2000、3000多的房价，最后开盘涨到4000、5000，现在6000多，接近7000元。

【银鹏】：你说的盘整是什么？

【眭建】：就是这个时候卖不动了，不是那么快能够卖动，开始供需平衡，控制房很多，大家介于资金的压力开始搞促销，代理行的机会就来了，我希望天下大乱，家家都卖得好我们就没有办法发展了，家家都开始盘整我觉得我们的机会就到了。

【李春平】：应该有效状态，做得好卖得好的卖得也高，做得不好的应该卖不掉，这应该是肯定的。

【罗煦旸】：几位老总谈得比较充分了，市场我就不多说了，我们自己也在整理一些年末的盘点，数据的整理。明年应该政策会抑制，会有显现，明年市场应该会上涨，但是大家都判断不会是大的上涨，除非出现05年上半年的情况，春节之后立刻涨30%，这种情况必须打压。对于北京来说，我个人感觉北京现在的市场看跟谁比，跟上海比还是非常健康的，也没有出现特别疯涨的状况，也没有出现很多项目不管什么项目全线飘红，北京还是跟着城市格局来涨，跟着城市整个发展进程有一定的关系，我觉得这是比较良性的方向。

至于说上涨空间多大，我觉得会有一些问题，大家作为购房者来说，肯定会跟着自己的收入也好，或者是自己承担的能力的时候会有一个判断，对于整体市场会依照正常的规律在走，之前会有一个差距，这个差距可能会靠一些政府的力度或者是政策调整或者是开发商自己策略的调整做一些融合，可能会形成比较好的过程，因为谁也不希望这个过程出现一个激化的情况，这对于市场没有太大的问题。

今天的主题主要是代理行的未来方向，06年题材比较多，在政策方面带来很多的问题，包括70%90平方米的问题，这对于市场都有大的影响。原来我是做设计的，当时房价火的时候，给我30、40平方米的房子，设计师随笔一画就可以画出很好的格局，但是未来70%90平方米户型怎么设计是一个问题，前一段建设部组织一个小户型设计比赛，我觉得大家做得不错，这么短的时间都很用心，而且结合日本等的经典小户型的设计。另外我觉得代理行是一个综合体的项目，对于开发商有政策方面的影响，对于我们代理行来说相应也会有一个变动。我觉得有几个方面，一方面可能是针对一些大开发商，比如说我们接触一些比较大的开发商，他们在外地做一些项目，我觉得对于我们项目会有一些延续，就是在两端会有一些延伸服务，比如说最开始土地介入，最开始销售等等也好，深度会加深，这个时候关注点不光是产品、市场方面，更多可能会对当地的产业或者是经济有一些深入的了解。

除了对我们专业性有一些要求，可能更多是我们外地市场对于我们自己专业之外有一个空杯的过程，不能带着对北京的经验去做，这是我们遇到的一些类似的问题，在这方面要稍微冷静一些。几位老总说要走出去，确实是，因为我们在上海房展比较火的时候，包括几个比较大的当地代表已经走出去了，在北京已经扎根了，包括在上海碰到一些南方的也做得比较好，这一点北京确实没有走在前面。但是近一年来看，包括我们公司今年一些政策，包括未来一些情况，和在座各位都一样在2、3线城市会有一些布局。另外在2、3线市场没有想北京、上海发展这么红火，也没有发展这么快，对于北京市场做法会有一些不同。这个时候比如说我们前一段有重庆的项目，可能和原来不一样，有几年不一样了，因为一直上涨不是特别快，但是产品非常好，重庆某些产品比北京做得非常细，而且非常好，但是由于市场的问题没有形成热销的情况，这对于我们也是一个认识。其他很多城市对于我们来说都有很多可以借鉴的东西，这也是我们对于我们自己业务来说也是一个梳理。我们现在在关注城市方面的问题，刚才眭总也提到对于2、3线城市操作，我们是不是站在城市的角度看地产项目。

作为北京来讲确实空间不是很大，在2、3线城市来说相对政策的支持、政府的支持、当地开发商的支持，城市阶段发展的支持，我们操作项目发现空间非常大，这一点我们对于城市的责任感比较高，是否形成他们城市的理想，对于我们本身专业就有非常大的要求，不光是调查市场找一下需求，更多时候就要考虑对于城市格局未来做一个贡献的问题，这个时候需要你和开发商一起，甚至帮助他来设计一些没有想到的东西，需要我们在这些方面有一些新的认识，当然在座各位可能对人才也比较渴求，这方面人才要发挥各个方面的优势，这是我们对于整个业务的认识，而且包括我们公司也是资深对业务的梳理，对管理方面的要求，可能也随着操作模式的改变，也在做一些相应的变动，我想我们各个同行也在做类似的事情。因为大家都在走出去，都打着北京的旗号，都是北京的代理行，我相信可能不会有很长的时间。虽然走出去晚，但是蕴含很大的能量，我相信在2、3线城市，我们现在也在做深圳的项目，可能会有很多北京公司在当地做得非常出色，应该是我们同行共勉的一个很好的话题。

【郭政】：关于房价确实各大媒体，包括各种论坛都谈得很多，观点基本上就是谨慎乐观。房价既有促使它上涨的因素，比如说收入增长，城市化进程往前推进，或者是需求的刚性，也有促使它下降的因素，就是调控的因素加强，70%90平方米的影响，限价房的推出，但是上涨的因素更大一些。

今天主题是经纪公司的形成法则，我们公司一直关注这个想法。在座都是这个行业本身专业，因为我本人不是这个行业出身，我是学管理的。最早我们也在考虑我们发展的战略思考，从整个这个行业发展前景来讲，我现在是比较乐观的。几个原因，第一个原因，我觉得在我们公司有很多的案子；另外就是北京代理行整体水平客观对于南方上海、深圳来说还有一定的距离，这个蛋糕有多大没有意义，我关注的是我们分多少蛋糕，蛋糕多大对于我来说都觉得够大。包括这一段时间我们公司从下半年加强品牌推广，加强市场拓展机制，平均每三个月接一个案子的机会，这个前景还是比较乐观的。

公司内部的一些想法，星期天我们开会讨论公司，因为我学管理的，分享我们公司内部的特点。我觉得我们公司从发展阶段来讲，分为三个阶段，从产品运营到产业运营到企业运营，项目运营、企业运营到产业运营，产业运营没有到这个程度，我们正在从项目公司向企业化运作，我们都是从一个老板带着几个人做项目开始。我觉得从这个公司长远发展来看，很多像华高莱斯等等是一个很规范的公司，既然企业化运作，就有企业的品牌，像北京很多代理行都是老板带着去做，老板有钱公司就有钱，老板下来了公司就下来了，我们要淡化公司老板个人在公司的影响，这对于公司发展是不利的。所以我们是从项目运营向企业运营阶段转化。

第二就是代理行实际上是知识性的企业，和会计师、律师没有任何区别，因为我以前是做投或出身的，没有任何的区别。特点就是注重创新，注重团队建设，注重人力资源培养，像代理行、会计师行都是合伙制，代理行有没有人做合伙制，我想探讨一下，这也是我们公司面临的一个话题，究竟应该怎么管。

第三就是在市场竞争地位来讲，我们公司是处在挑战者的地位，在顾问方面有华高莱斯这样大的跨国公司。去年推出是别墅年，能不能找我们公司来做别墅，我们就达到了目的。再就是销售力，碰到困难的楼盘会不会找到我们公司，这也是我们重点打造的核心竞争力，我们希望在细分市场有我们的东西。对于我们竞争法则，因为资深发展的阶段和其性质决定我们公司在今后一两年发展势头战略，这也是我们谈的基本的话题。

回过头谈发展公司，其实都是基于我们公司资深的优势和资深长远发展，我挺赞同刚才崔总的观点。其实北京代理行整个开发确实是卖方市场，不要抱怨。代理行你做方案就是辛苦，你赚的就是辛苦钱，没有办法，会计行更辛苦，天天熬夜，没有办法，你就是被动的地位。反过来我们行业的前景，其实我们讲我们品牌能做得像我们公司那么好，就要看你有没有服务好。我觉得怎么把这个渠道做好，是我们公司目前考虑，先不考虑这个市场有多大。就算8000元均价，1.5，中广信就可以做下去，你确实好卖，但是我可以比别人价钱卖得更高，开发商关键就是看你怎么给他提供综合的服务，从拿地，到户型设计，到推广，到销售，到交房。

【银鹏】：柴总我的印象是从南方到北京，这个视角可能会不一样，从更侧面的角度来看会看得更清楚一些，你是怎么看的。因为像大家都提到不管是走向2线城市，还是分一杯羹，房地产企业处在整合之中，代理行是不是也处在盘整期，最后剩下的企业都是什么样的企业？

【柴宏海】：我说下第二个问题，第一个问题大家都谈到了。实际上我觉得北京房地产市场的价格也好，或者是走势也好，一方面大家有共识，它会稳定向前走，但是不是乐观的态度。但是局部我们发现不见得局部是一些平均或者是平衡的状态。刚才讲不管是上升还是局部的问题，实际上都是一些供需关系的问题。从供需关系上来看，北京城市价值，随着全国户籍的取消，北京作为北方的中心，作为中国的首都需求没有办法下降，也就是大量的白领需求不可能被压抑。另外就是宏观调控，除了在调控措施最严厉，刚出来1个月到1个半月左右，短期之内有一些变化，但是后期市场是上扬的状态，虽然整个供给量还是少一点。宏观调控想达到的结果应该可以达到，但是并不是这么快的速度。

比如说90、70，需要真正显现出来结构或者是这一批卖地的供给，可能到07年底或者是07年后才会显现出来，只会在短期内让我们觉得短期土地供给或者是上市项目变少，这样变相降低供给。一方面像目前的股市，很多资金都往里面投，股市和各盘的关系不是很强，但是跟一类的物业关系很强，包括纯投资性的物业没有资金出路，不可能放在银行贬值。作为一种财富还可以不断增值物业形式，很多人会选择这个。但是很多人去选择它作为一个分流，实际上这一部分资金会有变化。这样的变化情况下，实际上我们发现像刚才有一位老总讲到比如说局部的，比如说CBD还没有什么太多特色的一些盘也想卖高价格，这个时候就有压力了。比如说还有一部分是城市现行的发展，城市现行的发展就是从四环到五环的范围，尤其是西边像房山等地这些相对城市边远地带，目前大家对它的期望值迅速攀升。为什么？因为整个土地供给结构和发展商能力结构，大部分拿到边远地区的地，不管是亦庄还是西四、五环外的地或者是房山地，开始被大发展商拿到，他们一定会有价格的追求，而这个时候看到各种机会，但是并不是说我一下想做起来就能做起来的，整个这一部分市场有可能会因为大家投入性的操作带动更快。

比如说边远地区是否能够走得更快，因为明年刚好是70、90结果显现不是那么明显的一年，08年显现会有一些小盘，但是07年一年这种显性不是很明显的时候，可能会有一些压力。还有别墅类物业，后期土地供给的问题，实际上大家目前都在等待，但是涨价有没有压力，一定会有。因为实际上需求投资性和财富保值性这种需求，实际上资金会有一定的压力，但是大家不会因此降价。所以从市场，从需求来看，从对代理行的需求可能也会比较明显，这是第二个问题，就第一个房地产市场价格问题，我个人看法它首先是整体的谨慎乐观，局部会有一些爆发点，局部会有一些压力，大概是这样的状况，和企业供求结构有关系。

第二个问题就是代理行或者是经纪顾问公司的结构，我有几个基本的观点。第一实际上北京目前没有房地产代理行，不管是上海、深圳、广州、北京几个城市，哪一个地方的第一名和第二名，一般在当地不会超过20个亿，这是基本数字。北京近几年来只算北京，目前没有整个超过50个亿的公司，实际上大部分都是在这以下。我们看第1名到第20名没有差别多少，只不过我今年多开1个盘，实际上是属于群雄逐鹿的模式。

第二就是市场规范化、规则化正在往前走。最开始我们发现北京比其他地方代理做的好的一点就是概念性在全国领先，概念大部分是靠大家公司不需要太大，做地产很多人都非常聪明，也很有创意，这个时候起了这样一个结果。但是这种结果只是公司发展初步的阶段，并没有达到能够做大的一个方面。这个时候一方面由于市场有一些盘拿过来就能卖这么好的项目，大家生存起来没有困难，没有困难的情况下专业技术并不作为一种核心竞争力存在，这个时候可能我去打保证金或者是找找朋友关系，这些东西会变成一种主流的关系。而实际上最近这两年来，北京这方面的关系在淡化，也就是说北京开始更多和市场成份接轨。包括市场的局部一方面想快速实现利润，一方面有一部分盘感受到压力，这些相对来说一定会最终找到一些合作顾问伙伴，这个时候反而对市场的规则，对于专业公司来讲我觉得是一种机遇。

第三是关于全国地产龙头，这一点非常明显。我前年在深圳，去年在东莞，今年在北京，实际上它的变化我发现世联头几年提的是珠三角一体化，这两年实际上珠三角基本上没有太大的问题，现在发现全国各个发展商都看到一条，全国60、70%的GDP出在哪里？实际上出在三个地方很清晰，长三角、珠三角、环渤海三个地区。但是目前经纪公司全国化的速度和这个来比，实际上会慢。一方面可能受制于政府的平台或者是人员种种的限制，但是当一个地区人力结构已经增强，核心竞争力凸显的时候，一定会凸显出来。而我们世联目前最大的重点就在这方面，我们认为未来的机遇在环渤海。我们大家可以更多用专业化拼拼资源，拼拼专业的后台，拼拼专业化的系统体系，如何给开发商提供他想要的结果。更多的发展商都是商人，并不是我们一定要怎么样，但是创新也是我们提出的东西，但是首先就是质量稳定，质量稳定需要后台的支撑，不存在某一个人他来操盘是好一点，另外一个人操盘就差一点，或者是这个人做就好一点，那个人做就差一点，不应该出现这样的情况。一方面有一批小的公司会因为追求和发展速度提升努力，而这个时候发展成为比较大的公司，全国化的公司。另外还有一些因为靠以前的方式去做项目，因此而被淘汰，这实际上是既存在机会，也存在风险的这样一个时候。而这个时候另外还有就是我们全国的融合还有另外一个问题，发展商全国融合代表着发展商的种类，小的项目公司开始逐渐比例降低，发展商会变成两类发展商主导，一类就是实力很强，专业程度很高的，他们寻找代理就是要降低成本。

举一个例子，当他自己去养一个营销人员，养销售代表的时候，他们经验增长实际上是因为项目或者是区域变化，每一个城市只能有这么多的项目，这是受限的，他经验上升的时候也没有那么多的位置给他进一步发展空间，对他们来讲成本很高。比如说做豪宅的人可能下一步就做郊区，那实际上不是他的专业，没有办法细分。作为代理公司可以在全国范围内或者是北京范围内理各个专业线的人员，内部的空间因为你做好，整个空间也会放大，都会得到一种发展空间，这个时候代理公司比发展商更容易集中优势人才。大的发展商全国融合的时候，他会来找专业公司，这是一种机会，这讲的是既有实力，又很专业的公司。还有一类实际上实力很强，但是专业化程度不是很强，但是很有追求的发展商，他要迅速补他的短板，希望达到和刚才所说的一类发展商相一致或者是相接近，这个时候他会快速扩张，快速扩张自己原有的人员不够用，会寻求专业公司作为合作伙伴，这个时候对代理公司来说是有好的机会，尤其是当你的专业服务链条已经比较完整，有一些发展商可能从拿地介入，有一些发展商可能是开始做一些物业评估介入，有一些可能从建筑设计开始介入，各个阶段介入这方面是比较有价值的。

【郭政】：我补充一句，两个开发商我们都碰到过，现在还有一种开发商，他能够拿到地，但是专业方面一窃不通，这样的开发商我们也碰到过，我觉得蛮多的。

【银鹏】：大家感觉还是有一点不一样。戴总这边是怎么看的？

【戴庆】：今天讨论的话题也是我今天来的理由，代理公司生存法则，我觉得每一个公司追求不一样，包括公司成长的环境都不一太一样。我们公司就像刚才各位所说的规模比较小的公司，我们每年做的项目做得非常少，不是我们没有机会，对于一些2、3线城市，我觉得对于解决基本生存，去2、3线城市我们觉得没有意义，没有必要。每一个阶段我们参与项目，参与深度是多少。我们提供服务是提供商品，我们作为代理公司有没有价值，对于一个项目是不是必要的，是不是非常充分必要的，这是我们关注的点，就是某种意义上我们做的项目过程中，也是在选择我们开发商，这是一个非常有意思的话题。每年到年底的时候，各个公司、各个媒体都在选十大销售业绩，我经常和媒体朋友在一起聊天，我说按照销售业绩来说我们没有办法，但是从利润来说我们公司不输于任何的公司，包括排名第一、第二的公司。理论上我已经不是按照代理的模式乙方的思路来参与项目。

实际上我们这一、两年做的项目都是联合开发的雏形在里面。联合开发就是我们研究这个行业未来行业洗牌也好，整合也好，未来政策是什么？导致一些以前关系资源退出市场，所以我们不是特别关注政策，2006年整个政策出的特别多，纯粹投机性购买数量确实减少，像2万元一平方米的方自在北京并不好卖；第二就是规模小的开发公司洗掉。作为代理公司我相信焦点也好，谁能够把这一块细分弄清楚，谁在这个行业里面有贡献。很多人并不了解什么是顾问，什么是代理，什么是一手，什么是二手，我认为要讲清楚。作为一个行业，在行业快速增长的情况下，包括你做也能赚钱，因为我们经历过这个行业，我见证这个行业10年的时间，以前资本集中的时候都去做。有时候开发商也不知道怎么盖楼，代理公司也不知道怎么卖楼。实际上房地产市场洗牌作为其他行业洗牌并不是非常彻底，一些行业面对结构性调整，谈到新的经济一体化，就结构性调整，包括有一些人下岗、失业，就是面临结构性调整。因为房地产这个产品非常突出，可以把深圳的经验拿到北京来，我们去年也在外地尝试过，我发现城市的区域化，作为房地产一个特殊的商品，其实和其他的商品有一定的区分。

我刚才提到整个行业的调整，刚才柴总也提到未来谁会作为开发商存在？我们一直谈开发商。作为开发商来说，房地产开发商来说，我觉得这个行业我不知道怎么回事，中国在很长一段时间独立作为房地产开发商存在这么长时间，实际上我觉得应该是从投资商的角度来谈开发，未来作为独立的专门做房地产开发可能性有多大，我觉得是一个疑问。我相信我们一直谈万科作为中国第一标杆房地产专业开发公司，现在已经变成资本公司，我判断他们专业并不是第一位，第一位可能是核心竞争力，但是必须呈现资本力量，如果没有资本不可能在这各行业来做。还有万科每年有这么多的开工量，其实利润率并不是很高，这也是社会化公司未来发展呈现的状态。什么意思？就是当房地产这个行业投入和回报不能满足某些公司，我相信大量的资金不全集中在这个行业中，这个行业目前有利润在，所以我感觉到未来5年或者是10年，谁来做这个事情，我觉得是资本化的公司，还有一个就是纯粹资本力量，像万科也好、华润也好，他们的开业经验和资本力量，如果没有资本力量我觉得也没有办法再去做。

【银鹏】：代理公司和顾问公司现在利润怎么样？

【戴庆】：代理公司为什么我说这个行业定义本身有差异，包括华高莱斯说做顾问不做代理，如果长期不做代理，没有一线的经验，我不知道这个公司能不能长期存在下去，对于我来说是一个疑问。还有代理公司关注组织管理，能力非常强的，能不能存在下去。我们谈全程顾问，我非常有体会，因为我01年成立这个公司，当时我在做一种尝试，就是我的商业模式你能不能真正做到全程服务，意味着你对房地产整个行业的理解，还有一个在整个重要价值链里面有没有资源，你有没有这种人，有没有这种经验的人。我说在很长一段时间，一种力量就是政府协调的能力，我当时就说专业公司在谈这个问题的时候，我就设想到这个资源，我必须要有这样一个人，就是从政府机关过来的人，自己本身有自己的经验，而且本身有自己的渠道，在01年的时候我觉得利用这种商业模式成功做了很多的项目。06年我依然谈商业模式，也就是你的理想是什么。某种意义上如果一旦认为我是一个联合开发商的概念，其实我们作为一个服务公司，我不觉得是乙方，乙方就有一种命运就是你是可有可无的，可能存在，可能不存在，包括很多人项目卖得很好皆大欢喜，但是开发商不让你做，不光是小公司，包括大的公司，包括像世联等等也会面临这样的问题，让你出局，因为他卖得太好。你存在的理由必须要提供一种有价值，而且离不开你的服务。

我们当时看《飞得更高》作者的理想，如果我不出去上班一天能不能挣100万日元，1000万日元，他发现很多就是卖专利。我在想我们在未来的竞争中，我们存在的理由和价值是什么。

【银鹏】：你的意思就是说既做顾问又做代理的公司生存空间更大？

【戴庆】：我觉得不是一个概念。我认为包销其实换一种来说，比如说资本家业务我相信会存在，当一个很好的市场情况下你怎么表现帮他卖得很好，或者是你怎么能够让他觉得帮我共担风险，一方面就是押保证金，就是让别人相信你能不能干好，保证金不是我们一个未来发展方向。我为什么说要做联合开发，投资公司的目的就是参股，明年我们在北京，包括在太原都有这样一个项目出来，作为整个房地产价值链的组织者，我们是一个组织者。我觉得我们用系统的思维来看房地产开发，单纯我们谈中介，谈代理没有意义，必须要考虑这个行业发展方向，这个行业发展的未来是什么。未来整个房地产开发重要有几块，比如说我们项目发展方向，例如项目前期的分析，投资顾问这一块，我觉得是占很重要的，但是这一块并不是很重要，特别是细分市场上的打造，还有包括未来整个社会进入一种审美，进入品质，进入细节的时代，这方面能否洞察消费的心态。还有很多广告公司在独立存在，我觉得未来不会存在，未来我们要不要洞察消费者的心态，比如说我们要研究通路，我们要研究通过什么样的媒体，能否找到一种通道，针对目标消费者精准投放，我觉得每一块都是非常重要的。作为我们很小的公司来说，我只关注我特别关注重要的几块，我在这一块配置资源，通过我们现在所代理的不多的项目来体现它。

关于房价的问题，你一再强调房价，今天也是主题。房价我们一定要区分来看它。前一段时间我说中国的房子，其实卖得并不贵，从房价和其他的城市来比，主要是老百姓对普通的市场来说收入太低，收入太低也不用担心，最主要就是全球、全国的热钱这种需求都在一块购买，这是有很大的问题。我相信大家做公司经营者都意识到，高成本经营的时代已经提前到来，由于全球经济一体化造成公司成本很高，我支付更高的工资，支付更多的经营成本，其实中国收入还是很低的，但是和很多有钱人在同一个市场上是很困难的。所以我觉得作为媒体也在鼓吹推动政府应该做什么，我觉得这一块应该是政府该干的事情，关于政策你仔细研究政策，90平方米非常荒唐的一个政策，一定是一个阶段性的宏观调控。完全市场化怎么回出台这样的政策。另外还有封顶再贷款这也是阶段性的政策，很多开发商抱怨说一旦放松一定会去做，但是对于恶意的假按揭一定要去控制。像北京、上海已经显现一些，但是对于中低价位的楼盘，我觉得大家还是有一定的看法。对于北京一线城市，房地产拉动内需带动城市的改造，我觉得第一轮的作用已经完成了，十一五计划像北京、上海也没有把房地产写进去。对于2线城市像太原必须通过房地产改造来带动，天津是一个典型的例子，带动城市改造。

像北京核心地区房价蔓延是怎么蔓延出来的？像深圳有一些项目，像杭州西湖附近的项目，上海路家嘴都有极端高价的项目出现，中间的地区价钱蔓延，这里面有很多很有意思的事情。

【银鹏】：邵总谈一下你的看法，包括价格。刚才崔总、柴总都提到政策在明年体现的力度，柴总认为90平方米供应在年底都体现不出来。

【邵念强】：因为价格背后有很多的因素在影响它，我们在研究价格的时候一定要事先研究政策，研究现在、过去、未来的政策走向。研究土地，研究过去、现在、未来土地的走向，然后再去研究信托，研究投资，研究一手房，研究二手房，还有租金，包括产品的走势，这些最后表现出来供应和需求对价格的影响。我想大家说了很多，我也参加了很多年底媒体组织的活动，我觉得在这一点上有惊人的相似之处，不论是谨慎的乐观还是稳健的上升。我们最近也是在做盘点，2004年均价是5000元，2005年均价是6000元，2006年均价是7000元，2008年均价可能是8000元，相对数在上升，但是绝对数会平稳下来。如果单价上升，总价控制住了，因为小户型越来越多，宏观调控的目标就应该达到了，这是对价格的理解。

代理行它的发展和趋势，我觉得大家谈得挺多了，我个人的意见，有一些意见我认为对我很有启迪，有一些也有自己独立的见解。行业的发展会沿着三个方面去走，一个是规模化，一个是专业化，一个是规模化加专业化，三条道路。每一家公司选择的道路是不一样的，我们发展12年，在第10年的时候就研究第二个10年怎么走，我们举了很多的例子，我们在想往规模化的方向发展一定要占底盘，降低利润的绝对数，靠规模化赚更多的利润。在这个过程中你势必就要放弃，因为房地产的行业最大的特点，就是每一个项目都不一样，它是一个多样化的产品，它和笔记本电脑，和苏宁，和国美的扩张是不一样的。二手房是可以的，因为它可以标准化，纯粹的卖场是可以的，因为它是简单的劳动，甚至就是出劳动力，可以通过标准化扩大规模，通过规模获得盈利，但是在前期是没有办法标准化的，每一个城市不一样，每一个城市里面每一个区域不一样，每一个区域具体的房地产项目是不一样的，因为不一样，所以在前期做定位的时候，我们说产品定位、项目定位、开发策略、研发主题也好必须花大量的精力研究，那么谁来研究？房地产不论是开发还是代理，我觉得最大的困扰实际上就是人才，人才的成长速度是很缓慢的，你必须要有很多的经验，做过大量的项目，而且要去熟悉金融、熟悉投资、熟悉房地产产品、熟悉营销你才能去做。

我们把代理行比喻成一个母亲，一个母亲管一个孩子能管好，一个母亲管三个孩子都能够照顾到，但是一个母亲管十个孩势必就降低管理质量。对于一个规模化加专业化的公司来讲，最大的问题就是你有多少个母亲，你在未来能制造出多少母亲来，如果没有这么多母亲的储备，扩张快一定是稀释你的管理，稀释你的质量。有很多就是走规模化，就是替你卖，开发商觉得找一个替我卖的机构比我自己卖的机构成本要低，还可以使唤你，那是一条道路。还有一些公司选择专业化的道路，就是我更多把我的价值体现在产业链的前端，用我更多的知识和经验，和团队来告诉你研究这个项目怎么做价值最大化，为开发商提供更多的价值，为这个地块，为这个产品，为这个城市提供更高的价值，在这里面获得我的收益。我们还是坚定不移选择了专业化、规模化去走。在这里面把我的范围再延伸，专门成立基金公司替开发商解决融资的问题，我还有产品研发的队伍，我去研究产品，我能做到概念设计方案，但是我们做不了那么多，我们只能做一年就做这么多的量，所有的精力都放在这，再多就顾不过来。

不管是做专业化的道路发展或者是规模化，或者是规模化加专业化，大家都有一个问题，就是刚才郭总讲的必须从一个项目公司向企业化的公司去发展，向标准化、规范化方向发展，不能标准化的就是你的经验，你的创意，你的悟性谁也替代不了。

【郭政】：可以让每一个人知识和智慧都发挥出来是很重要的，并不是一个老板的知识和智慧发挥出来。

【银鹏】：未来市场上很多大量90平方米左右的房子出现的时候，我不知道各大代理公司怎么区分竞争？

【邵念强】：每一个公司都有它生存的空间，即便将来的产品同质化，我觉得这种情况比如说70%90平方米，是宏观调控政策在特定的时期出来的政策，它是有它的作用，一定有正面作用和负面作用，但是正面作用是大于负面作用。我们一直比喻房地产产业它是一个长期的，20年、30年，在中国甚至50年都没有问题。又是国民经济支柱产业，一定让你慢慢跑，是马拉松式的跑，但是因为很多的问题，比如说信息不对称，比如说急功近利，比如说市场机制的不完善，大家都要以百米速度跑马拉松，70%90平方米就是急刹车，比你躺下来猝死好得多，但是一定是阶段性的目标，过几年告诉你这个东西取消了，有另外一个替代的东西。换句话说房地产开发也好，项目也好，长期或者是本身的属性就是多样化的，多样化就需要多种人才，多样的公司给他提供服务。在这样一个多样化商品里面，你选择适合你的细分的东西，你去把它做精了你就有生存条件，谁都没有办法完全替换，除非是再过很多年发展，我觉得10年、20年，可能存量的房子越来越大了，增量的东西越来越少了，存量的东西二手房相对规范化了，相对简单，这样的公司就会越来越少，提供顾问的内容也会转变。我们发现04、05、06年在我们客户名单里面增加了政府、投资机构、金融机构方面的名单增多了，你就会发现越来越替政府、投资机构、金融机构、甚至个人投资做顾问，这方面的比例会增大了。

【银鹏】：90平方米不是各家代理公司考虑的重点？

【邵念强】：不是。

【银鹏】：2007年大家预计调控着力点会在哪些方面？政策能不能得到落实？目前70%90平方米这个政策不知道执行的可能性有多大，还有限价房，还有土地供应这些方面。

【柴宏海】：接着刚才讲的规则，还有一些想法。比如说标准化的问题，代理公司实际上不需要标准化，有很多系统。实际上标准化就是固定下来去拷贝，这是所有公司都希望看到的东西，但是它可以做到有两种方式，一种叫案例，这种东西可以保证每一次我要做一个什么样的东西，你之前是有基础的，之前已经有过成功或者是失败的案例，原因都是很清晰的，可以保证这个事情不管是谁操作有一个基准平台，可以打60分以上，在这基础之上仍然需要创新。而创新通过什么解决？通过两种方式，一种就是项目主要负责人，在这里面根据自己的经验。另外就是和郭总所讲的一致，就是会根据公司的资源，这个资源是指公司内部的专家库，专家库这些人贡献智力不是靠一个老板，更多是靠集体的智慧，专家人员名单会越来越多，会对创新等等提供更多的价值，这应该是系统化的过程，不一定是一个标准化的过程。

关于像明年政策导向，实际上我们有一条，我个人认为政府一定会解决，今年效果并不明显，虽然有一些效果，但是效果显现不明显。包括07年下半年，最早07年下半年70%90平方米的政策会在市场上有一些影响，晚一点不见的有太大的影响。在这种时候，实际上政府新推政策是很正常的事，目前最大的事情实际上是结构上的事情。中国房地产有一个问题就是政府该解决的问题没有解决。香港不用谈70%90平方米，基本上廉租房体系，很多开发商盖的就是70%90平方米的房子，这是大部分人的需要。政府现在只是想限制大的户型，只是想限制总价或者是城市中间阶层这一部分的购房稍微舒适一点，因为很多人头几年的结果发现一个家庭赚一些钱，把房价上涨的空间补上就不错了，他如果没有买房就一直买不上房，政府很担心，所以最终控制总价是一个办法。这个时候我个人感觉更多政策的导向可能明年会把它导向一些对大户型的物业持有方面。但是具体的执行可能并不见得是以90为界。假如我们举一个例子，物业税90平方米以下不收取，打击最大是一些白领阶层，他们买的时候可能两个人小家庭买90平方米以下OK，但是很多人需要三居室，90平方米三居室也可以，但是大部分之前大家买的都是90至120平方米，如果我限制90平方米以上征求物业税或者是持有税，打击最严厉的是城市中坚人才，我们应该打击投资或者是打击投资或者是打击多套持有，外资进入。但是打击到一些基本面的时候，可能反映就会有问题。我觉得政府对于这些应该慎重，应该会出台类似的东西，出的政策可能更多是针对豪宅来处理。

【银鹏】：另外像土地供应这一块，有人说70%，也有人说80%的供应量，不知道是什么样的趋势？

【戴庆】：明年供应量不会太大，还有奥运的概念，我们接触很多北京大的建筑施工单位，明年的量不会太大。而且特别有意思，北京这两年积累了很多资本开发商，包括投资商业，会遇到一些租赁的问题，但是为什么不约而同很多公司关注持有物业，这是房地产市场必然的规律，会把一些资本集中在持有物业上，这可能是明年一些新的方向。

【银鹏】：其他几位还有什么补充？

眭建：这个事情我个人觉得比较简单，中国是政治性很强的国家，既然是奥运时间的来临，房地产再怎么涨、振荡，就像刚才邵总所说的稳定上升，绝对不会让它骤然下降，天下大乱让很多政治利益损失。在奥运大背景下绝对不会出现这种局面，就是用接近于市场的手段来调整，别过于快速发生变化，可能也只能做到这一点，而且从政府的利益来讲，他也只愿意做到这一点，并不希望这样一个92、93年那样按下来起不来，这种事情不会再发生，只是用接近市场的手段去制约它。现在政府如果想把市场打压最后卖不动是很容易的，不是说他做不到，他是不想去做，我把贷款全停了，我看谁去做这件事情，马上市场立刻就降温，什么都别谈了，价格也涨不上去了。这一点我觉得他是一个很中庸的结论，不要期望有过多激烈的东西出来。像市场广大业内人士没有人说对这个市场评论是需要大家表现，但是都接受了，没有说这个政策放下去以后会造成什么大的动作，没有，都接受了，包括90、70的政策，按理说很荒唐，但是接受了。多少个项目，我们在座至少有3个项目全部停工调整，调整2至3个月重新再复盘，这也都存在。

像刚才戴总所说的，不要太去考虑政策宏观面对你有太大的影响，大方向是稳定上升就行了，具体细节见招拆招，不要考虑这个事情对你有多大的影响，没有多大的影响，真没有多大的影响。但是08年之后，我认为政府可能会有一些力度出来，不仅仅是政府。因为我调查资料，现在进了大限以内的土地，现在还有8000万平方米，这8000万在08年之前由于你不能完工，都释放不出来，但是土地压力是很大的。08年之后这8000万如果能释放出来相当一部分，这之后的市场我认为竞争就会激烈，比较激烈，明显会激烈。这种情况下我觉得我们的好时候又到来了。

【银鹏】：因为这一段时间谢国中预测08、09年房价将跌入谷底？

眭建：谷底谈不上，中国政府一定不会让它跌到谷底，跌到一定程度慢慢就放开了，完全市场化运营，我不管你，但是跌到谷底再往上抬不是那么容易抬的。

【银鹏】：我是不是可以这样总结大家对未来房价的预测，就是明年供需还是矛盾，房价依然会稳健上涨，但是涨幅会有所下降。在08年以后这个价格会呈现下降的趋势，可以这样理解吗？

【戴庆】：08年以后，我个人看法会增幅下降，但是价格不一定会下降。

【邵念强】：08年也不一定价格下降。

【郭政】：像悉尼、汉城等等奥运会之后房价下降，但是北京未必会下降，北京环境更好，城市更漂亮怎么会下降。
　　
【邵念强】：局部的区域一定会下降，但是我们说的是总体，现在都会有，卖不出去通过各种方式去打折，实际上就是下降，但是总体不会往下降。

【柴宏海】：可以说是一些高价区域存在这样一些情况。另外刚才讲的一些局部实际上还包括一些边远地区在大量的往前走，比如说西四环到西五环这方面可能会超过平均数字，像房山、亦庄会有一些特定的产品会超过平均数字，这些局部很散，没有办法集中。只能是在类似这样一些地方，它的发展速度极需要加速，而普通化住房达不到的情况，又加上很多发展商的促进，比如说一块地和几块地交给不同的发展商带来的结果会有差别。我们看西部今年的价格涨得很快，会和个盘个别发展商的带动有关系。

【银鹏】：明年的涨幅会降低吗？还是会继续保持这么高？

【邵念强】：中央政府的心态认为10%是可以接受的，但是再往上蹿，后面还有政策等着。

【银鹏】：明年的涨幅大概也就是10%左右。

【邵念强】：今年涨幅增高实际上是从宏观政策的短期效应，和长期的政策是背离的，长期来讲主要是这样。

【银鹏】：明年效果会比今年显得更乐观一些是吗？

【邵念强】：更成熟，更稳健。政府政策也是越来越成熟了，明年还会是这样，针对性更强，系统性更强，不像以前。

【罗煦旸】：政府明年政策估计会有一定的修复，因为今年的政策确实提得有一点急，明年在执行过程中可能有一些调整，如果市场会非常知趣，这个市场调整也会有一些。

【戴庆】：国六条对供应结构能不能落实到位，我觉得是明年是关键的因素，其实发现最广大的需求还是购买欲望非常旺盛自住。

【银鹏】：今天非常感谢谈了市场，也谈了行业的情况。行业就像大家所说的洗牌的过程隐隐约约感觉到代理顾问行业在经历专业化、规模化的发展过程中，可能也面临洗牌，或者是做起来比较吃力或者是往2线城市去走。今天感谢大家来到论坛现场，这是我们年度高峰论坛之前的预热分论坛第一场，同时我们今天还进行一个金融论坛。接下来还有土地论坛、别墅论坛、写字楼论坛，非常感谢今天大家的到来。