| 闲话：90平米意见稿被废后中小户型政策走势 |
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时间：10:00 嘉宾： 成业行投资顾问公司总经理 邵念强 楼市分析家 李小宁 香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官 贾卧龙 主持人：焦点房地产网新闻中心记者银鹏 新闻背景： 1月9日，建设部官方网站上公布了《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》，90平米的中小套型面积标准有望放宽，而就在次日下午，建设部网站发布说明，称该意见稿不符合37号和165号文的要求，予以废止。 意见稿被废除的焦点所在： 在《征求意见稿》中，给予了“9070”政策一定弹性。按照气候条件，将全国各个区域分为严寒地区、寒冷地区、夏热冬冷地区、夏热冬暖地区以及温和地区，其中严寒地区的中小套型商品房的建筑面积上限按《设计要点》计算，可被修正到107平方米。 █ 现场图文实录 首先给大家介绍一下今天在座的几位嘉宾，我身边的是永同昌房地产开发有限公司的雷越姝女士，这是楼市分析家李小宁先生，旁边是香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙先生，最左边的是成业行顾问的副总邵念强先生。 首先我想问一下雷总和邵总，你们两位作为第一线接触项目的人士，在第一时间听到90平米意见稿，媒体报道说90平米放宽了，第一反应是什么？不到半天又听说这个意见稿被废了，心里的感受是什么样的？
成业行投资顾问公司总经理 邵念强 【雷越姝】：我第一眼看到这个106这个标准的时候，我的心情是两个，一个心情天上掉馅饼，因为我在此之前觉得90平米这件事情已经绝无可能了，所以我们把方案都改了。后来突然发现怎么有一个106的事，因为我们的方案了还没有批，觉得太好的。 第二个感想，100平米的尺度确实比90平米好得多，因为我们改方案的过程中觉得90平米太严苛了，无论是从土地的有效利用和居住的舒适度来说标准是偏低的。如果按照106平米的话，我觉得这个尺度是合适的。到下午刚发现这个事被废了以后，绝望了。90平米看起来真的尚方宝剑，啥也别想了，不要再抱任何幻想。 【主持人】：其实如果没有106平米的插曲就不会出现希望落空的心理差距。 李老师，您是户型方面的专家，您是怎么分析这个事情的？ 【李小宁】：我从两个方面，第一个从户型面积说，去年年初我做了预测，曾经就把面积的限制作为预测的内容，没想到就应验了，我大概是3月份在房地产杂志上做的预测，我认为市场上户型偏大，应该限制。 关于面积两个角度讲，第一尺度的问题，现在90平米应该是全国性的平均尺度，对南北方有不同的平均系数。因为从户型来讲南方、北方差别一二十平米是正常的。主要原因，拿广州地区，广州地区使用率比较高，主要原因他们保温墙体比较薄，第二，管线走内，第三，采暖有限，这样利用率高达60%到90%。南方还有一个层高，像广州地区30多层，所以公摊就少得多。 北方地区限高，户型都比较大，这样90平米北方对于南方而言差距就非常大，90平米在北方地区只能做两居室，还比较紧凑。在南方地区，在广州地区就可以做到三居室，甚至两个卫生间。如果完全是一个硬尺度的话，对于南北方来说就显得不太平衡，我同意调节系数的做法。 第二，我个人感觉90平米70%这个指标我觉得关键是在于落实，实际上建设部出台这个规定我觉得落实系数缺了很多，实际上很多事情我感觉没有落到实处，而且执行起来确实难度非常大。而且咱们说不好听的，这个说法很虚，我觉得只是讲一个地区要控制在这个程度，这样的话对于一个项目而言就很难在这个尺度上有更好的去调节。我感觉主要是政策不在于是100或者90，关键是怎么执行，我们建设部出台这个政策应该配套的东西非常多，不要简单的把标准公诸于世，而缺乏后续性的东西。关于我们前不久出台的纳税的这个东西，我觉得细则没有，而且我感觉也是一个很细致的话题，不是简单的一个平米，对南北方而言也要有很细致的东西。所以这点我对政府的感觉，政府出台一些政策的时候感觉比较匆匆忙忙，没有考虑更全、更宽的范围去考虑这个政策，而是简简单单的把硬性的尺度划分出来了。执行起来，往往由于这个尺度地区的不太适宜，所以造成政策有令未行，因此是尴尬的地步。这次政策之所以出现这个局面我认为也是因为这个原因，配套的东西不太完善，法律不够完全，所以造成有令难行或者有令不行。 【主持人】：贾总的博客经常有惊人之语，您是怎么理解这个事件背后的原因和它透露的信息？ 【贾卧龙】：从两方面谈，第一点来讲，这个意见稿的出台意味着宏观调控松绑了，也意味着建设部原来90平米占70%政策的失误和失败，我想首先是体现在政府的层面。第二个，这个政策的出台，确实有利于市场的多元化，有利于百姓在买商品房的时候可以多元化选择，包括面积的选择、户型多元化的选择。建设部政策出台以后我笑了一下，中央的政策朝令夕改，就像农村的赤脚医生一样，头疼医头、脚疼医脚，不是对消费群体、对市场需求做一个严谨的市场分析和调查，而像变脸的魔术大师一样，我今天想这样变就这样变，我想那样变就那样变，我想作为政府主管部门政策不一，而且短短半年的时间就调整政策，我认为这种行为是很不严肃的。 【主持人】：其实设计意见稿只是一个技术参考指标，不完全是一个政策。 【贾卧龙】：这里边实际上这个政策出台意味着原来的政策制定可能是有失误的或者是不完善的，这个政策出台也标志着宏观调控可能要进行松绑，这样会给社会一个信号，首先给我们开发商、给市场有很大的信号，原来的调整房屋功能结构是去年重要的调整一环，就是90平米占到70%，把这个政策从90平米延伸到按不同的区域、不同的地区、按温差、按楼层进行这个系数的调整，我认为这样实际上是否定了原来的政策。 【主持人】：但是意见稿后来又废止了。 【贾卧龙】：废止了以后，说明中央国务院发现这个情况以后及时的制止了意见稿的执行和下面的讨论。 【主持人】：您认为意见稿的公布反映建设部想放宽90平米的限制是吗？ 【贾卧龙】：建设部实际上在这半年运行中也发现了很多问题，首先90平米这个硬性指标是不符合中国国情的、也不符合市场需求的，像刚刚这几位老师讲的，像南北的差异、公摊的差异、楼层的差异，他认为通过这种系数调整才能更和谐、更人性化、更适合市场的需求，但是从建设部出台的政策目的是好的，是想把产品多元化，为购买住房者提供一个宽松的、多元化的产品，但是这个政策之所以废止，这也说明国家宏观调控的政策没有改变，一旦出现这个政策以后就等于打破了去年国家九部位制定的相关政策88条，这个政策废止以后说明国家的宏观调控政策依然在继续，也给市场一个信号政策没有改变，2007年宏观调控依然处于高压状态。所以这个政策朝令夕改我感觉很不严肃，包括很多开发商、业内人士可能看到政策是开心了，但是还没笑出声来大家又开始处于一种思考，这个政策废止了，上午高兴了，下午又苦恼了。 【雷越姝】：我觉得这个里面有反映了一个什么问题？现在政府对房地产行业的管理思路注重政策的权威性大于政策的合理性，实际上现在106平米指标的出现肯定也是反映政府有不同的声音，尤其是前面半年大家可能不停的争论，大家觉得90平米不合适，不合适的过程中确实政府里面肯定有相当一部分人心里面是认同的，好像的确90平米当时出台的数字太草率了。现在好，从指导思想上说我宁可错也不允许改，当然这个错不是原则上错，不是说宏观调控错了，而是这个宏观调控的尺度或者技术或者确定的指标可能本来可以做的更合理或者更完善一点，现在指导思想是我宁可在一定程度上不合理我也要维护它的权威性，我觉得反映了这个。 【贾卧龙】：另外建设部出台政策的时候非常盲目，对市场、对消费者的需求或者市场的需求，包括对开发商的调查、对业内的调查、对消费群体的调查，缺乏严格的调查，他只是做成小户型，OK，90平米，下了一个令。但是90平方米，是不是做成三室一厅的不行，做成两室一厅的又不合理，这样实际上中央政府包括建设部出台政策，非常盲目，几乎坐在办公室就像变魔术一样，今天国家有政策了宏观调控，房地产走的太热、房价走的太高我调控，好，咱们出政策吧，先调整供应结构全是90平米，实际上是不符合国情的，也不符合长期的发展。 主持人银鹏：象刚才雷总说的，建设部内部可能也存在不同的声音，所以才会出现一个文件公布又被废止的情况。到底为什么会发生这样的事件，背后是怎么样一个过程，政府内部沟通不畅还是不同声音的博弈，大家都进行了各种猜测，作为媒体我们也是多方打探。 建设部产业促进中心的一位专家说，这个意见稿是由中国技术研究院的专家去起草的，而负责这个事情的司不是房地产司，不同司之间没有可能没有通气，每个司出了文件都可以往网上挂。 按他的理解，意见稿出来以后，应该首选召集相关的专家进行最后的论证、讨论，通过、确定以后才公布，但是相关部门没有去进行这个工作，而是直接就挂在了网上。 而研究院的专家们是从非常理想化的住宅设计角度出发，结合地区和楼层的差异乘以一定的修正系数，他们并没有那样的政策敏感，并没有想到这个90平米是完全严格限定、不能有任何突破的。 其中关键点可能在于两个方面，一个是对于90平米的理解，意见稿中对于90平米的理解是套内面积加上本层的公摊，并不是整个楼的公摊，这二者之间有一定的差距；另一个最为重要的是修正系数，意见稿中的90平米设计是以6层的多层住宅为基准，并且取的是标准层，对于非标准层就要乘以一定的修正系数。 废令出来以后，舆论的反应有几个关键词：“朝令夕改 影响政府的威信 ；上有对策下有政策”，对建设部和政府行政方式和能力的感慨似乎远胜过对意见稿本身的客观评价。 其实我们客观来看意见稿，这样的做法是不是也有一定合理性？ 【李小宁】：政策的出台本身数字本身就带有舆论化的，90平米这么整数，70%这么整数，并不是调查出发的。90平米、70%我认为完全是人为化的，首先人为因素大于市场实际需求。 第二点，这个政策当时颁布了以后，因为没有考虑到南北方的差异，这个事情放在南方市场可能还能接受，一放到北方市场，特别是北京地区，大家都做开发感觉到这个户型设计上难以实现了，90平米做一居室太大了，做两居室勉勉强强，做低层的还不错，如果做高层塔楼公摊大的就比较困难，在座的都在讨论这是个比较尴尬的数字，我做户型这么多年，我觉得90平米对北方特别尴尬，如果100平米做一个两居室或者98平米做两居室、两位也还说得过去，但是做三居室比较难。所以说大家刚刚一听106平米感觉很高兴，原因是什么呢？106平米做两居室两个卫生间比较束缚，市场上都好接纳，如果90平米让我们做两居室市场接受就有限。起居室开间最多3.6米、3.7米，按我们现在的居住大家可能难以接受。因为我们现在房子市场销售已经到这个程度，大家对市场接受已经到这个程度，如果突然拉的太猛大家就难以接受。 我个人认为从未来发展，可持续性发展，三居室是比较适合需求的，所以这种情况下我比较同意适当的放开北方地区。 这个政策出台以后刚才大家分析为什么朝令夕改，我感觉建设部具体制定的人还是希望针对北京市场制定出调节政策，但这个政策推出来以后我估计可能有些部门，中国的市场你要知道，特别是京城这个地方，往往可能有的时候就告到上面去了。因为已经出台一个政策了，要改如果没有重量的人物在这儿支撑，就很容易出问题了。我感觉这个政策出来以后马上来自各方面的意见，南方、北方或者中央的意见，或者打电话通过其他的形式，这样可能有些重要的领导人一句话这个事情就停下来了。 【雷越姝】：从宏观角度来看我觉得应该坚持90平米这个指标，因为从外界角度来说个别市场难做就难做点，确实从宏观的角度来说确实要维持政策的严肃性，既然要管理就要有力量，令行禁止，但是从市场角度来说肯定106平米的指标要合理一些。但是当你站到一个行业的角度或者站到国民经济的角度看问题之后就不能那么考虑问题，所以总体来说我觉得最后废止了106平米这个征求意见稿我认为还是从大的方面来说是有它的道理、有它的客观需要的和合理性在里面的。 【主持人】：刚刚李老师提到政策严肃性，像90平米的政策可能是九部委同时制定的，建设部一调可能银行等其他部门也要跟着调，因此这些部门可能有会有一些质疑。 【贾卧龙】：意见征询稿和政策还是两个层面的，我原来90平米根据不同的地区、不同的楼层可能有的达不到90平米，实际上是让产品更人性化、符合需求。从建设部的需求是好的，人家是在为开发商着想、为市场着想、为需求着想，这种政策实际上意见征询稿还不叫政策，但实际上发出了一个信号，有可能会让市场造成误解，一旦意见稿出来以后可能要落实，一旦落实以后我原来批的都是90的就要等了，市场也要调整，包括刚刚说的银行按揭很多很多都要发生质的变化。建设部之所以出台的时候刚刚谈到没有经过国家相关部委共同联合发文，他是想看看这种多元化的产品是不是更符合中国建设的需求和市场的需求。 【主持人】：这个90平米意见稿还真的不好说是不是代表建设部的意思。 【雷越姝】：大家觉得在政府的管理部门里面需要改进的地方是，他的征询意见稿是以建设部的名义发的，结果废止的时候也是以建设部的名义废止的，那那个意见稿出来之前是不是有一个程序，不要说早上9点钟出台了，下午2点钟就废止了。 【邵念强】：刚刚雷总说的非常对，政策的严肃性、刚性大于公平性、合理性，所以坚决否定到。 商鞅变法有一个故事，大家都知道，在这个时期保持政府的公信力是第一位的。 第二个，我们说90平米、70%这个政策雷总说的非常对，不是方向性的错误，是战术层面的、是技术层面的，我们半年前在讨论它的时候，我们大家都认为，我也是这个意见，我说尽管它不合理，我们大家都认为不合理，也得把它执行下去，执行两年，执行长期五年、十年一定是灾难的，但是两三年这个市场是可以容纳这个政策的。两年以后变了，政策也有威信，市场也接受，以后再调整过来没有问题。其实可怕的就是现在的不确定性，你这么不确定性，106平米一放开之后，我觉得刚刚说的已经变成一种象征了，变成宏观调控是不是坚持、失败还是成功、原来政策对不对，变成一象征的意义了。 第二个还有一点，你今天放在106平米了，我都不敢保证三个月以后到130了，全部就完了。而且对市场的影响又变成所有的开发项目全部停下来，一再等，再等到供应量再小，需求不解放，再大涨，回过头来对整个宏观调控方向质疑。我们说03、04、05、06宏观调控一直在调整，调整规模让它降下来，第二个是调整产品的结构，第三个是调整节个。在宏观调控实施的过程中，所有的在短期的反映都是跟它调整的方向是相反的，一到宏观调控马上就调整规模、降低规模，降低规模之后需求非常减弱，房价上涨。 90平米、70%如果说保持原有的这种舒适度要做板楼的话我们讨论过，房价成本一定是上升的，土地利用率降低，成本上升，单价一定会上升。90平米、70%更大的意义是总价下降了，总价下降的意义实际上远比单价的控制要好得多，对买房人来讲。 这么多的宏观调控政策为什么出一个90平米、70%，因为管理层也意识到，最早还有16条、8条，老8条、新8条，再6条，大家说现在社会上到4条了，都是一些原则性的东西，没有一个可以考量的标准，说我一定要出一个考量的东西结果90平米、70%就出来了，决策者出台的时候一定知道有不合理性，但是回过头来看中国的很多东西不拿一刀切是没有办法的。我就先一刀切切下去，先这样走，先过热的东西凉下来，两三年之后再去。 【雷越姝】：而且对90平米、70%，北京市也坚定了，去年10月份出的说明里面也讲的很清楚，就是按大宗项目统计，全都是70%以上、90平米以下。 现在是十月份出的政策对建设部的那个文的解读是按大宗项目执行，而我们现在所有新供应土地的规划意见书都是按这个调整的，规划意见书里面说了应该执行建设部这个文。 【李小宁】：我现在想想这个政策出台有两个意义，第一个意义是一个矫枉过正的政策。实际上就是因为单价过高造成了被动的降低总价让市场取接纳，这样一个做法，这是矫枉过正，先拉下来面积，拉几年以后市场自然调节了，放松，这种东西因为从目前的需求角度大部分购房者这么高的单价还是难以支撑的。 第二个意义，建设部出台一些政策我个人感觉应该是配套非常成熟的政策，而不是简单的先把一个数据扔出来，接着再来一些调节的东西，隔了这么长时间再调节，应该开始出台政策的时候就有相关的东西完善的，因为非常严肃的法规出台以后细节也是非常完善的。包括我们现在讲大户型征税的问题，我感觉现在也是比较匆忙，出来以后相关配套根本没有，先把这个数字扔出来，有关领导讲了一句话媒体就开始猜了，底下就开始揣摩了，老百姓就开始议论。首先细则的东西没有，所以我个人感觉有，但是还没有完全成熟或者说还在商议中、在调整中，这样就匆匆忙忙把这件事情说出来了，我觉得本身就政府来说也不是特别严肃。因为我们一个政策出台，特别是房地产问题这么敏感的情况下，相关部门应该是一次性的，而且要铁板钉钉，现在看这种做法都不太适宜，至少这件事说明这一点需要相关政府部门出台一些政策要非常完善，而且要一次性的，不要头两个月扔出一个数字、再过两个月扔出一个细则。 大家刚才讲了，我们会等着看看是不是还有别的东西，是不是还有一些宽的政策，实际上开发商很多都是一种观望，我看一看，这样反而影响这个市场。 【主持人】：我们这边跟深圳做一个连线，今天下午像南京、上海、杭州都会就这个信息讨论，深圳市他们明天会做一些相关的论坛讨论这个话题，刚刚大家谈到南北的差异，可能南方开发商对这个政策的反应会不太一样，我们来听一听。 首先介绍一下，连线的嘉宾这位是美联市场研究中心的徐枫女士。 徐总，我想问一下，在这个90平米意见稿废止之后深圳这边的反应能做一个介绍吗？ 徐枫：我想深圳这边的反应可能没有北京那边的敏感度大，深圳这边受国家的宏观调控政策刺激比较大，像建设部的单方文件反响没有这么剧烈。90平米的政策其实是最受中国老百姓关注的，另外从地产政策来说，像90平米、70%这些政策有一些量化的指标，就消除了政策这种模糊不清的界限，所以都比较容易观察到，老百姓也比较关注这一块。 徐枫：90平米对深圳带说是比较适合的，深圳其实大于90平米的房子基本上是6：4的比例，其实差距也很大了。有一个二线关，在关内其实中小户型是偏多的，所以深圳人一贯来说可能比较适应90平米这个界限了。 【主持人】：有没有对这个后来被废止进行过一些揣测？ 徐枫：我想民间的意见主要是集中在相关部门他的政策朝令夕改，可能会多多少少影响政府的公信力，但是我个人认为其实这个是一个非常好的事情，其实表明中央执行的一个决心，更多的是一个姿态。其实一直以来地方部门也好或者是发展商也好，都给中央施加了很大的压力，北京其实十月份的时候北京国土资源局就出过一个工作汇报，就是说结合北京的实际情况90平米这个套型标准不适合北京的需求，我想这个其实是代表了很多地方政府的考虑，就是对中央的这种政策可能多多少少有一点抵制或者变通的手法，所以一旦建设部的意见稿通过，将来这个90平米肯定会变的，其实之前有很多相关的例子了，所以90平米这个东西我认为应该强调它。对后续政策，比如税费的标准，一旦90平米有一个松动，以后就很难去执行它了，以后的标准就没法统一了，我觉得还是改了比较好，但是坚决执行90平米从我们这块来说是比较拥护的。 【主持人】：谢谢徐女士，我们连线就到这里，谢谢！ 【雷越姝】：她认为90平米挺好。 【李小宁】：因为南方户型是这样的，像广州、深圳的户型基本上在80平米，非常成熟，因为他这个户型一个是比较小，卧室做的基本上是飘窗，主卧室18平米就够了，客厅20多平米就够了，因为墙体比较薄，卫生间上下水都走外线，所以卫生间就可以做的很小，3平米，主卫做4平米就可以了。因为我们管线在里面，墙体比较够，所以我们4、5平米显得比较局促。 【李小宁】：南方开发商反应很小，是因为这个数字对南方非常合适，他们就没有什么意见，可是他们对增大面积恰恰有意见，所以有些时候我简单给你们讲为什么建设部否定这个意见，很可能是南方的一些部门上告中央又撤下来了，而不是北方的部门。 【主持人】：对他们没有影响？ 【李小宁】：因为我做分析这么多年了，像广东、深圳、上海地区他们的户型基本上都在90平米左右，甚至还低一些，像86、84这样的面积，简单讲就是三居室，所以对他们的市场非常适合，可是北方不适合。接收政策最痛快的是南方，否定这个政策可能最不痛快的也是南方。刚刚我听到这个回答我比较赞同，他们对这个数字没有什么反应，可是恰恰对数字增加会有反应，我觉得可能也是因为这个原因。 【主持人】：刚才说了，90平米意见稿两个关键点，一个是定义，之前的文件中套型面积指的是套内加公摊，但是没有明确说公摊到底指的是什么，而这个意见稿里面公摊仅仅指本层的电梯、公告，没有加上比如小去的大堂、机房。包括刚刚所说的106平米，其实按照标准层，标准层在他所设计的意见稿里，这栋楼绝大部分还是满足了90平米以下，只是在非标准层里面会出现106、107，这样来看从专业的角度算是违反了90平米的规定吗？ 【贾卧龙】：实际上去年国家建设部对90平米的面积是套内面积还是建设面积已经有一个明确的表态，就是建筑面积，这个是没有疑义的。怎么计算建筑面积？有方法、系数，包括电梯、楼道也好，最后是明确的。单套面积就是建筑面积。 【主持人】：包括所有大堂等等。 【贾卧龙】：包括的。 【李小宁】：如果这个政策中间再出现一些疑义就更不严肃了，一定要是建筑面积，为什么？因为咱们说这个建筑面积落实到价格、产权面积，如果中间再出现问题，只是标准层，什么都不算在内，这样疑义更多了。所以我个人认为建设部是一直明确的，就完全按建筑面积，不管你使用率多少，70%也好、80%也好，都是按建筑面积算，公摊多大只是你做的，就是设计这个楼你自己想办法解决的问题，但是给你的面积就是建筑面积。而且这个建筑面积落实到具体项目不管你是多少层，有按整个项目的平均数。 【主持人】：专家说为什么取标准层，因为考虑到设计的时候大部分设计师都从标准层来设计的，设计师实际操作会比较容易。 【雷越姝】：其实我个人来说到底是带本层公摊的还是所有公摊的差不了多少，尤其是单栋住宅，因为按照现在的公摊原则，主要的分摊都是本楼里面，除了本层分摊以外，有一个配电室可能还有一点非常少量的面积，这个我们算过，因为为了办销售许可证就有一个测绘，我们对测绘了解的比较详细，如果说单栋的板楼或者单栋的塔楼，不是连体的商住楼，那种不管是四个楼还是六个楼，只要是连体的就所有的都参与分摊。如果体这个楼跟另外一个楼不连着，只是本楼的公共面积，差不了多少。我们一般在估算的时候最多算3%，实际上一般情况下连3%都不高，可能真正的除了本层分摊的面积，可能整个楼就是一两百平方米。 【主持人】：建筑面积除了本楼的分摊，是不是还有一些物业用房？ 【雷越姝】：物业用房是不能摊的。 第一，本楼之外的不能摊，第二，本楼座里面不直接为业主使用的是不能摊的，只有机房、消防室可以摊，外面的都不能摊，就是这个楼里面的可以摊。锅炉房都是不能摊的，因为是小区之外的。比如这个楼里面有100户，这100户共同使用的机房可以摊，如果这个门洞共同使用这个门厅可以摊，本楼有一个电梯井可以摊。 实际上大家争论来争论去算本楼公摊还是算本层公摊，差不了多少，没意义，所以我觉得那个东西只有老老实实按建筑面积好一点。 【贾卧龙】：另外国家建设部对公摊有明确的规范，什么可以摊什么不可以摊，包括阳台封闭的可以算到里面，不封闭的怎么怎么样，实际上90平米就是建筑面积，所以各地就按照建筑面积执行。 【李小宁】：其实真正这个楼不管你是一层还是顶层基本上都是按一定的公摊系数执行的，因为什么呢？因为主要考虑到大家都是共同使用一些东西，咱们所谓讲有些可能是赠送干什么都属于公摊的面积在内，所以为什么按照建筑面积比较容易，因为产权是按照建筑面积、销售也是按照建筑面积，如果每层再分摊就更乱了，没法执行。 【雷越姝】：公摊有小公摊、大公摊之分，小公摊就是本层公摊，大公摊就是本楼公摊，106平米那个里面的概念就是只建筑面积，只不过换了一个说法，套内建筑面积加上共有分摊面积，共有分摊面积里面本来就含了大公摊和小公摊，大公摊就是本楼公摊，小公摊就是本层公摊。 【贾卧龙】：这次这个意见稿里面实际上有两个核心，参考值还是990平米，在计算系数的时候重要的有两个因素，一个是区域的低温差、气侯的差别，就是北方和南方，因为实际上在建设的时候，比方像北方管道不可以设在外面，管道设在外面可能冬天都冻掉了，而南方就可以把管道设在外面，因为南方的气温一年四季都是比较温和的。这是第一个从区域上来考虑，区域重点考虑是气温差，没有考虑城市大小的特点。 第二个特点是按照楼层的，多层做了一个标准层，六层以上建高层的话，越高系数提的越大，越低的话系数越低。按照将来会出现什么？有80多平方米的，甚至可能有70多平米的，有一部分是90平米的，有的可能会到了90多、100，最后到了106、107是最高的。 【李小宁】：回到我刚刚提的问题，支持90平米一刀切的恰恰是南方开发商，因为已经满足了他们的需求，反对调节的恰恰也是他们，因为你这个一调节我到深圳就变成70多平米了，真正到我那儿系数一调，他就不干了，反对的恰恰也是南方，我就简单这么讲，所以这个事情为什么北方开发商欢呼雀跃支持这件事情，原因是适合这个市场。而建设部之所以也这么调节毕竟在北方地区，也考虑北方市场的需求。这个事为什么否定？我个人分析，可能就是南方，因为对他来说这个系数往低了调了，本来90平米挺满意的，结果你一弄反而降低指标了，我不干了，这样他向上反映情况，最后这个情况否定了。 【邵念强】：这里面有一个问题，就是刚刚主持人说的，在设计过程中的技术上的处理，拿标准层也好，比如我们说小高层，从建筑来讲越往上墙体是越薄的。如果我90平米，我上面肯定会超过90平米，设计怎么办？只能说标准层小于90平米，越往上越少。否则，如果说标准层是90平米，到单套160平米，这个方案是墙壁掉的。 【贾卧龙】：另外这个政策还有一个特点，实际上在出台这个意见稿的时候，考虑到地区的气温差和楼层差，但是没有考虑到市场的需求，实际上这个政策出台以后北方人在笑、南方人在哭，起码开发商这个层面。 【雷越姝】：我觉得因为今天在座的就是开发商，我是开发商，我就代表开发商坚决支持拥护国家政策。 【李小宁】：是不是你们已经定了？ 【雷越姝】：没有，我觉得争论来争论去没有什么意义，就节哀顺便吧。 【主持人】：南方为什么哭呢？ 【李小宁】：所谓哭，如果支持106平米这个调节系数南方的就降低了，他就不干了。 【雷越姝】：不平衡，凭什么让他们不好过了。 【贾卧龙】：广东、上海、浙江可能会确定每个省哪个系数，实际上在操作执行层面就乱套了，实际上等于否则了去年的政策，重新出台了一个政策，就是从70、80到106、107愿意怎么干就怎么干吧。 【雷越姝】：其实我觉得就算南方开发商没有意见实际上国务院也得让建设部这个政策改了。 【贾卧龙】：就这么调整房价一直在上涨，像北京达到了十几、二十几，全国的幅度上浮了五点多，在这么一个状况的情况下，中国不可能对去年的政策在这个情况下让你感到放松的状态，所以说这个政策就是错的，原理90平米不合理也得执行。 第二个来讲，原来政策的初衷重点的考虑是中低收入者，实际上也就是和原来的保障制度和经济适用房有一些联系，我做90平米反正一般的中低收入家庭是合理的。一套房子像在北京可能钱比较多，像三二线城市房子三十多万、二十万，除了按揭首付十几万就可以买一套房子，实际上考虑的还是和谐社会，让更多人买得起房子。因为现在房价上涨，有钱的人买了多套房子，都是大户型，没有钱的买不起，除了单价高，最重要的因素还是大户型。很多老百姓买不到小户型，小户型一般是阴面，不合理的，但是真正主力户型，好位置、采光、通透效果比较好的，90平米下的就很少。 【主持人】：我们做个假设，如果这个意见稿没有被废除，市场上会是什么样的情况？ 【邵念强】：如果没有被否定执行106平米这个政策，如果执行下去的话我觉得至少是对原来90平米、70%是一个修正，更靠近这个时期的市场需求，这是没有问题的。因为什么呢？因为真正的我们在做项目的时候，我们做很多项目全部都是60、50平米的，为什么？因为你调查研究之后这个地方支持这样的户型，我们去年调查了好几个项目全是小户型非常好，为什么？因为市场需求。商品房应该交给市场，这些做市场研究的人一点都不傻，因为他要把钱换回来谁需要卖给谁。如果这个方案实施了，就等于给市场更宽了一个需求面和供应量，这个没有问题，但是我觉得更麻烦的是什么？可能市场又会延迟半年左右的时间去调整方案，这个是非常可怕的。调整方案等于供应量在07年又减少，房价还会涨，这样中央又会出台一个类似90平米、70%的方案。 【主持人】：虽然是一个参考技术指标，但是很多的开发商都会参照这个去做。 【雷越姝】：别看里面调整了16平米，但是对整个方案规划影响是非常大的，至少从我们项目角度来说，一看这个消息肯定要关注的，因为和原来90平米有不合理的地方是总户数增加了，要设计好多车位，那个车位根本原来既租不出去也卖不出去，对整体的开发成本还有土地的综合利用效率没有意义、没有好处，所以106平米那个方案指标只要是明确了肯定是好办的。 【主持人】：如果按照意见稿，70%的90平米会突破到什么样的限制？ 【李小宁】：因为调节系数已经调节上来了，实际这个政策之所以大家对它有看法是因为它废止了，如果不费之大家也不会说朝令夕改，这个词就没有了。政策只要强制执行大家可能有一个接纳过程，因为什么？我比较同意这个说法，这个政策比较适合市场真正的需求，特别我对南北方户型一个尺度去衡量，我觉得不太切合于中国目前的需求现状，因为建筑上本来就有差异。 原因是什么呢？我刚才讲，在出台90平米、70%的时候没有及时把这个扔出来，造成大家有半年的迟缓时期，又去改。刚刚大家讲的，市场就会出现一个空档期，大家调整以后马上市场的供应量就会急剧减少，主要问题在这儿。如果说不改，这个执行也就执行了。 【主持人】：既然是修正系数，虽然说有突破，也不是说所有的户型都超过90，都接近106平米吧？ 【李小宁】：90平米是一个全国系数，他们已经调到106平米了，只是70%的106平米。 【主持人】：其实不是所有的都调到106平米，是按照那个系数乘了之后只是标准层是106平米，标准层往下的可能越小。 【李小宁】：是按照地区面积调整。由此再加上一个联想，比如最近要出台的大户型纳税的问题，我想这个政策会往后推了。我当时谈这个问题的时候也谈过，我说这个当中出现什么问题，比如原来公房转私房，我是不是要纳税，而且第二套房子是不是要纳税、怎么纳税。这中间你是外地人买本地的房子，怎么纳税，在异地购房怎么纳税，是很复杂的，不是简单的又是一刀切。提醒建设部，在诸如此类的不是你原则性的，前面建设部出台一系列政策都是宏观的，当你出台具体数字的时候一定要很细致的调节这个系数。因为这个东西牵扯到一个政策问题，都是配套的，户型问题也是一个价格问题，将来税收加大以后所有的政策出台都是这样的，把房价控制住，目的是这种目的。如果你处理不好这个事情反而是相反的作用，为什么建设部好多东西没有达到实际效果，确实起了一定的促进作用，但是没有达到效果，原因就是配套不完善。 【贾卧龙】：政策如果一旦执行我想可能会产生三个结果或者后果，一个，社会包括百姓对政府的朝令夕改，今天出台政策、明天出台政策，这种严肃性或者政策的连续性和公信力都产生了问号，这就是政府嘛。以国务院发文、以九部委的名义发的政策只执行了半年就进行了调整。第二，这个政策一旦执行的话，市场，首先开发商就要进行所有的规划调整，特别是在我们北方，规划调整就共一个房屋上市供应量的断档期，就是供应量减少，供应量减少需求没有减少依然是强劲，这样必然导致房价猛涨，最后导致更多的百姓在买房的时候不但没有受益反而价格涨的，可能会骂街。政府的政策没有给他带来福祉反而带来了灾难，对于百姓来讲可能带来了痛苦，居住很适合，但是整个房价上涨以后对百姓没有带来福祉反而带来多花钱了。 第三，政府今后出台政府的时候，无论这个政策将来能不能执行，我认为在2007年90平米、70%的政策不会改变，绝对不会改变，不会再像这种盲目在抛绣球，最说起码应该持续一年到一年半，想买舒适度、大户型的房子没买上，这样政府可能相关政策会出台，但是在2007年、在房价依然上涨的情况下不会产生很大的变化。这样政府在出台政策的时候一个要严肃，第二要对市场做调查，听听百姓的声音、听听开发商的声音、听听市场的声音，然后做了充分的市场调查、研究以后再出台相关的政策，而且这种政策一定要保持和原来宏观调控政策的一致性和统一性，来体现政府的公信力，也表现中央政府国务院调控的决心，给社会不要产生错误的信号。现在这种政策一旦出来产生错误的信号，宏观调控就失败了，中央调整政策是失败的，起码是失误的。90平米不符合人性化嘛，要符合为什么要调整，实际上是不符合人的舒适度和多层次的需求。 【主持人】：刚刚的问题我还是想问一下，因为刚刚您说比如说严格按照90平米、70%，其中一栋楼里面70%的那部分面积最大的是90平米，再往下就越瘦，如果按照106平米的话可能标准层是90平米，再往上就是越大，但是雷总他们好像不是这个意思。我理解意见稿执行的话，70%的比例就会突破，可能只有50%是90平米以下的；而雷总和李老师的意思好像是一旦实行106平米意见稿，所有的户型都有可能是按照106平米去做，是吗？ 【雷越姝】：是啊，因为有一个调整系数。 【贾卧龙】：分几个级，六级以下的，6层到18层。 【雷越姝】：你这个楼层是18层就按照106平米来控制，如果是6层的就按多少多少控制。 【主持人】：是不是只有6层以下的是90平米？ 【雷越姝】：假如你这个楼是6层高的楼，你整个这个楼的户型都是刚刚说的90平米多一点儿，如果说整个这个楼是18层，整个这个楼的户型全都是按106平米来控制。 【贾卧龙】：比方讲不可能实现一栋楼、一个单位，上面90平米上面到106，没法设计。 【雷越姝】：户型标准的控制在工程规划许可证阶段，那时候不是精确的测绘面积，都是设计院的面积。在设计院出的面积，在工程规划许可证阶段楼上、楼下都是一个户型，都是一样的。 【贾卧龙】：因为一个单元里面不可能出现，假如一个大户型是106平米，那边是95，只能是两个平直下去的，两个房子不可能实现下面106平米了，上面是90平米。 【邵念强】：比如我在同一个单元、同一个楼层上面，10层是16层中间可能差两三平米，肯定有这种差别的，一旦到106平米了之后，实际上红线是106平米，但是是不是都能做到106平米，不一定。如果说这个项目好卖，开发商做的都尽可能往大了走，只要户型结构包括土地利用能到106平米，我尽可能做到106平米，但是因为有各种各样的限制，肯定还要有80的、70%的、90的。 在另外一个项目里面，这个只允许106平米10%，这样的好卖，我肯定这么做。如果这个市场研究完之后，这个地方的产品如果卖掉、卖好，只有130平米才能卖掉，这个项目我不做了，很可能这样的。 【主持人】：但专家解释在，所谓标准层就是在这个楼里面出现最多的户型是90平米。 【李小宁】：你是理想化的说法，我们做100套房子有70套都是90平米，实际上盖房子不可能这样做的。 【雷越姝】：90平米政策全都整成这样了，逼成这样的，没办法，因为你做60的、70的，车位数更得增加。 【贾卧龙】：主要是根据市场需求的调整，有的地方可能就适合做30平方米、40平方米，在CBD等等地区。 【主持人】：再做一个假设，在未来形成一个政策到底是什么样的走势，这个市场或者楼座会是什么样的？ 【邵念强】：这个好像讨论过，如果是做小户型，如果做板楼的话，一定要做薄，做薄之后土地利用率降低，在土地这么贵的情况下，土地成本会分摊到楼面价上去，单价会涨的非常快。另外小户型，一方面建设成本会增加，另外所有的配套都会增加，也会增加成本。所以小户型在不降低住宅的舒适度情况下，单价的成本一定是上升的，这个毫无疑问，除非我们做很厚的塔楼，降低公摊，但是居住的舒适度，比如采光、通风一定会有牺牲和损失。 【贾卧龙】：政策我想90平米占到70%的政策应该是连续性的，起码2007年不会变，但是这个政策持续也不会持续太久，预算走多久会不会走三年五年不会的。我们预计应该在2008年，在年度中旬，可能也就是最长两年的时间要调整这个政策，当然调整是会按目前这种意见稿的形式走还是其他的政策走，我想会调整，因为这个政策出来的目的是让消费者卖得起房。真正的两年以后看到存在很多问题，比如同质化现在太严重，很多想买大房子买不到的，90平米就成了像人一样，1.8米的个儿全是1.8米了，本身应该有1.7米的、1.8米的，应该是多元化的，但是产品的单一性、同质化，甚至有些结构的不合理性，可能就会暴露出来。暴露出来以后老百姓的政策出台两年能感觉到政策的连续性，这样情况下中央出台新的政策应该是将来会出现的。当然怎么调还要看宏观调控产生的效果，如果房价一直下不来，90平米的政策，包括去年九部委出台的相关政策，一直对房价没有产生大的影响，房价一直在走高，这样的话可能会出台政策，也许会更严厉。但是如果宏观调控达到了预期的目的，现在市场都是小户型了，他可能会说盖一个大房子吧，这样买得起三居室的也比较合适。 【主持人】：之前业内预测可能最早会在今年年底出现中小户型的项目集中上市？ 【贾卧龙】：我预计可能今年上半年基本上有大量的房屋开始上市。 【李小宁】：这个调节怎么也得有两三年的时间，因为市场是一个矫枉过正的事情，你要想把它拉下来就得加入中小户型这样的。其实我个人觉得倒不用担心房地产市场一大堆90平米的，因为对于这么大的市场可能要相当长的时间才能放开的，所以不用担心一两年会不会这个东西太多了，不会的，因为咱们的需求量非常大，这一两年的调整并不定有多少。 【邵念强】：我的判断仍然是一个市场的行为，会不会出现90平米泛滥之后房屋会大幅度的下降、低于成本、整个楼市崩塌，我觉得这个是不存在的，因为开发商是理性的。因为他拿到这个是90平米，70%，他看到周边有大量这样的房子的时候，他一定会放缓他的开发速度，或者不开发，是这样的过程，不是大家都做90平米，眼见着楼价下降，不会出现这样的情况。 【主持人】：雷总，您对中小户型政策走势的预测。 【雷越姝】：我感觉征求意见稿的风波之后，我感觉政策的严肃性和延续性都将可能大幅度提升，这个实际上对开发商是件好事，尽管90平米在具体执行的时候有不合理性，但是作为开发商来说我们欢迎政策是持续稳定的，因为政策对于所有开发商来说都是一个大背景，对所有开发商来说是一个前提条件。对于开发商来说你要想在市场上胜出，是在同一政策背景下你比别人具有更强的操盘力，并不是说这个106平米对我有意义，所有的都是106平米，无非就是我在90平米的条件下比赛还是在106平米的条件下比赛，这个对于开发商群体来说宁可有长期稳定的政策，哪怕这个政策有一定的不合理性，大家相对有一点儿点儿不合理的政策背景下大家来比赛就好了，如果说你不停的在变，对于整个开发商群体来说，这个开发成本，主要是时间成本普遍正确，不是好事，对市场来说不是好事，对开发商群体不是一件好事，对购房者来说也不是一件好事。 【主持人】：最后四位嘉宾用一句话表达一下对这次事件的一个看法。 【邵念强】：我觉得幸亏是朝令夕改，如果这个令出完之后一个月再有反馈那损失是更可怕的。 【贾卧龙】：这个政策一旦出台等于是我们政府部门自己否定了自己，对自己原来制定的政策全部否定了，起码应该承认过去的政策是失误的，所以这个政策没有执行我认为对社会、对政府、对百姓都是有利的。 【李小宁】：朝令夕改这件事情：第一，调控的决心还是坚定的；第二，以后出台的政策会更加细致和完善。 【雷越姝】：政策跟大家开了一个玩笑，只是一个玩笑，千万别当真，该干吗干吗去。 【主持人】：今天非常感谢四位，我觉得今天聊天还是非常有意义，而且非常成功的，像我们的嘉宾既有开发商，还有代理行，还有投资、户型这方面的专家，既从有宏观政策的背景分析，又从户型设计本身细致谈开。非常感谢四位能够来做客，希望今后有这种政策出台的情况之下还能够请大家再来再来聊天。我今天发的预告是“闲话”，希望我们在聊天过程又有理性的探索。非常感谢四位，也感谢网友的关注。 |
